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（图源网络） 01 前两天，江北朗晴广场业委会主任收受物管公司190余万元的新闻引起了不小的波动。有很多人指责业委会“黑心”，损害业主利益。或许确实存在一些业委会成员，利用职务之便，谋取不当的资金。 （截图来源于大渝网） 但这真的是业委会和业主之间的问题吗？ 在我看来源头上其实是物业和业主之间的问题，我们想一下如果物管没有准备去做一些违背业主利益的事，也就不会去贿赂业委会，就不会有什么“物业顾问费”“好处费”“业委会津贴”等等多种贿赂名目的说法。 那么今天就来给大家说说，物业和业主之间到底有哪些利益纠纷？ 02 其实有一些纠纷是摆在明面上的，比如说清洁做的不到位，对外人员进入小区审核不严导致小区人员混杂，这些已经让不少业主苦不言堪。除了这些问题之外，其实有些不良物业正在阴悄悄的损害业主利益。 那么我今天就冒着得罪一些人的风险，将这些隐藏的利益纠纷问题给大家扒一扒： A. 广告收益 其实我们在买房的时候都为“公摊面积”花费了一笔费用，而“公摊面积”就包括了电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。买下来还不算完，每个月我们也在为这些公摊“充值会员”缴纳物业费。 所以说，电梯、过道这些肯定是属于小区业主共同拥有的区域！ 那么通过电梯、过道做广告的收益，应当归业主所有。不要小看了这点钱哟，小钱变大钱，一年下来都可以换几部电梯了。 比如说框架广告。一个电梯内部大概可以放3个框架广告，市场价一块每个月500元,一部电梯3幅框架广告月广告收入就是1500元，一年就是18000的收入。而且一栋楼不止一部电梯，就算最基本的2部电梯，一年一栋楼就是36000的收入。 （电梯框架广告 实拍） 但是！！！很多小区不仅只有一栋楼，比如像我们小区，一共有11栋楼，那么每栋楼都只算两部电梯的话，一共22部电梯，一年框架广告收入396000，已经接近40w了！ 而且这还不是所有的电梯广告收入，有些电梯还会有投影广告，视频广告，电梯大门广告等等。 那么我们就来粗算嘛，以11栋楼小区、22部电梯为例： 投影广告320元一个月，一年收入84480元； 电梯内视频广告，500元一个月，一年收入132000元； 电梯大门广告大约1000元一个月，一年收入264000元。 （电梯视频广告 实拍） 一栋楼不仅仅只有电梯内的广告可以卖钱，还有入户大厅的广告可以卖钱。 入户大厅的广告按照1000元/月收费差不多，这一年一栋楼就是12000元收益；11栋楼就是132000。 那么光电梯广告一年有多少了呢？ 396000+84480+132000+264000+132000=1008480 一年利润一百多万！ 而且这还是抛起算的，有些高净值行业还会更贵，还有车栏广告也是有收入的。 B. 车位停车费 说到停车费，这就关于车位了。 小区里的车库一般会分为三种：人防工程，归国家所有，谁都无权售卖；公共用地，开发商无权出租或出售车位；归属开发商所有，开发商有权出售、出租。 第一类车库：归属人防工程，任何人无权售卖。 首先车库如果属于人防工程，其产权是国家的，任何人都不能售卖。 但是，谁投资修建的谁拥有其使用权和租赁权。 也就是说，小区的人防工程车库如果是开发商修建的，那么开发商有权利使用和租赁，但没有权利出售。 第二类车库：属于业主公摊面积，应由小区业主委员会来决定车位的使用。 这种一般出现在人车不分流的小区，要想把车停入车库，必须从大门驶入。 如果将这类车位不论出租还是收取停车费，理应归业主所有。而且用作他用之前，也应当通过业主或者业主委员会的同意。 （图源网络） 第三类车库：属于开发商所有，开发商可以进行出售或者出租。 这种车库属于开发商所有，可以出售，这种就不多说了，一些业主自己会购买或者租来使用。 C. 大修基金 在很多人看来，前面的都是小钱，大修基金这个搞起来才是不得了。 （图源网络） 大修基金是买房前，所有购房者都为自己房子缴纳的一份“保修金”，通常使用范围和时间是当公共设施、设备质保期之后的修缮。就拿重庆来说，大修基金是80元/平方（建面），一套建面100平的房子就需要缴纳8000元。 假设一栋楼33层，一层楼8户，每户平均建面100平的话，那么一栋楼的大修基金就是2112000。假设这个小区一共有11栋这样的楼，整个小区的大修基金就是：23232000！ 一共两千多万！ 这个大修基金是由专门的职能部门代管，相关部门会找到一家银行设立专户管理，当公共设施设备损坏需维修的时候，就可以申请使用。 这么大一坨钱，每年利息都不得了，不少人都花心思怎么去动用这笔钱。 而大修基金使用需要经过这些流程：物业提出使用方案→业委会提请通过→小区公示→向管理单位提交申请→物业服务企业组织具体实施。 这其中起关键作用的在于：物业、业委会、维保单位。 怎么吃大修基金的呢？ 首先我们应该晓得业委会是什么？ 03 简单来说，业委会由业主选举出的代表组成，这些业主代表自愿、更积极加入小区各项管理中，成为业主们的发言人，主要起对物业工作起到监管的作用。一般来说，业委会发起的业主投票事项，都是会通过的。 问题就出来了！ 而当物业一心想谋取不当利益，业委会没有经住金钱的诱惑，物业、业委会勾结，这才有了物业贿赂，业委会利用职务之便谋得大量资金的事情。 比如说大修基金是很多物业很看重的一块，一些不良物业会勾结一些不守原则的业委会要职人员，再寻找第三方维保公司，千方百计将大修基金申请下来，然后“暗箱操作”进行“分赃”。 比如电梯维保这一块来说，这是动用大修基金的常见项目，一般来说物业向业委会提出使用大修基金的想法，业委会觉得不合理是不允许。但有些物业、业委会、电梯维保公司勾结起来，明明电梯运行没得问题或者只是小毛病，物业各种理由对电梯进行维修，业委会各种包庇，时不时换个零件什么的，让明明几千块钱可以搞定的维保，一年却要花二十几万。 （来源：热心网友hkzn163） 可是二十万就可以换一部电梯了呀，干嘛还要维修！ 而这样可以操作的空间还有很多，当物业忘了初心，业委会没有守住本心，这样的贿赂事件就会层出不穷。 04 每个小区都是成千上百人的家，每个业主花了大量的资金来维持这个家，并且为家上了“保险”。 确实有很多人因为工作、生活无暇顾及，且一个小区居住人口太多，管理起来麻烦。因此我们请了更专业的人来帮忙打扫小区卫生、负责小区安全、做好小区绿化和电梯、车库、商铺等公共区域的管理工作，而物业需要做好小区管理、业主服务工作。 为了管理监督更方便，也有热心业主不求回报成为业委会成员为小区付出，只为让自己的小区和自己的邻居可以享受到更好更细微的物业服务。 虽然可能有一些业委会和物业“水火不容”，但怕就怕，一些“不守本分”的物业公司还有一些“不怀好意”的业委会成员两相勾结，被金钱所蒙蔽的业委会没有起到监督的责任，一昧包庇物业和为物业提供便利，这才做出损害成千上百户家庭的事情。 其实相信很多业委会成员，作为小区业主的一分子，其初衷都是想更好维护业主们的利益，因为确实没有业委会，很多事项不清不楚，很多工作无法展开。业委会的成立是好事情，但业委会有些人可能位置坐久了，受不住诱惑，便生了腐败的心思。为了避免这样的腐败滋生，建议业委会每年换届选举。 那些被不良物业压迫的业主，那些被不负责任物业敲门骚扰催交物业费的业主，那些物业只晓得动歪心思挪用大修基金的小区业主，是时候联合发起业委会，淘汰那些不良物业，引进优良物业，营造和谐社区！ E·N·D 原创不易，谢谢鼓励，感谢您为我们团队点一下右下角的“在看”按钮，并为我们转发一下！ 原创：谭梦落 主编：浮云 图片：网络、实拍 近期，我们选取了一些重庆可做首付分期、优惠力度较大的楼盘做团购，带领大家在重庆购房少走弯路，买到保值增值的好房子。有兴趣的朋友请加微信xyxcs800，验证：团购。 （验证：团购）  推荐阅读 |
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