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（图源网络） 前言 近日讨论已久的重庆东站规划图终于出了，官方也正式发布了关于东站周围基础设施工程的文件。 话不多说，先放图。 （图源网络） （图源网络） 相对于重庆目前已有的重庆北站、重庆西站以及沙坪坝站，重庆东站的规划可谓是一个重大突破。 因为重庆东站是全重庆乃至全国唯一的一个七层高铁站。 （图源网络） 这对于茶园来说，将是里程碑式的升级。 01 火车站对于普罗大众来说，不过是一个交通枢纽而已。但是在商人或投资者眼里，每一个新的火车站的落成，都无疑是重大利好。 毕竟区别于机场的选址，火车站的选址大多都选择在市区中。 其一，方便市区内居民在短时间内到达； 其二，方便通过火车出行的生意人尽快到达自己的目的地，节省花在交通上的时间。这可以理解成第一点的衍生。 消耗在交通上的时间和金钱的成本越低，越有机会加快资金的流通。 而目前火车站也不仅仅是一个交通枢纽，它的另一个身份，是一个区域的商业起点。 用舒茨的观点来说，以火车站为中心（交通核），周围一公里内为一级发展区，我们称之为核心区；周围1-2公里为二级发展区，我们称之为影响区；周围2-4公里左右为三级发展区，我们称其为外围区。 （自制：舒茨三圈层理论图） 以重庆北站这个已经成熟的火车站为例，你会发现—— 宾馆酒店、快餐、咨询、信息服务等行业集中在交通核1公里范围内（一级发展区）； 商务、商贸、科创/文创、文旅、特色餐饮会向外延伸2-3公里（二级+三级发展区）。 从以上几种业态的分布以及产业扩散的半径来看，整个板块会以交通核为中心，呈现出一种融城化发展的趋势。 也就是说，以交通核为中心的产业之间互相牵引，互相引流，把交通核带来的人流量转化为客流量，用片区带动板块，板块带动大区发展。在该大区内，资金快速流通，以最短时间来促成多项交易。 以重庆目前的状况来看，能有效连接交通核和一二三级发展区的，就是轨道。 02 从当前东站披露的轨道规划图来看，6号线东延伸段、8号线、24号线和27号线环绕整个东站。 东站作为一个火车站，它应用的火车站周边发展的模型，仍然是舒茨的一二三级区理论。 那么，如果在东站落成后，用轨道连接交通核、一二三级发展区的话，首先承接到交通核的人流量利好的，是多条轨道均路过的片区。 我们依然用北站来对标—— （自制） 重庆北站以北是汽博，往南是龙头寺，向西是冉家坝（冉家坝承接的是光电园的产业利好），向东毗邻江北头塘（与北站无关）。 不难发现，如果就单单的讲火车站的人流量，直接利好的是龙头寺和汽博这两个多条轨道交汇的板块。 反观东站—— 轨道6号线的东延伸段从茶园开始，走蔷薇路站、玉马路站，终到重庆东站； （图源网络） 轨道8号线的始发站是重庆东站，在茶园板块途径丁香路、长生路等几站，茶园境内的最后一站是峡口站（广阳岛附近）； （图源网络） 轨道24号线一期工程基本在茶园板块内； （图源网络） 轨道27号线是城轨快线车，以目前规划的站点来看，站台较少，均停靠大站。 （图源网络） 如果把这四条轨道的线路综合起来看，是这个样子的 ↓
（图源网络） 更直观一点，放在地图上看，是这个样子 ↓
（自制） 我们仍然用一二三级模型来套用在东站上，也就是—— 以东站为交通核，一级发展区是6号线玉马路站附近已有的一些轻工业及重工业的公司； 二级发展区是邱家湾站旁边的恒大的地盘，打造的是商业以及商务项目； 三级发展区是南岸区府的西北及西南方向（住宅为主）、长生桥以北的重庆医科大学附属第二医院（江南院区）。
（自制） 一级二级和三级的规划中，如果是商业商务项目，最能直接获利的是二级区域。 正如我们刚刚提到的汽博板块。 如果说汽博只是单纯的进行汽车及汽车配件交易，汽博远不会发展到现在这个地步。 其发展还是靠着离北站直线距离3公里左右、以及汽博整个板块轨道环绕所带来的高度交通通达性。 而便利的交通对于小微企业来说，是至关重要的。毕竟，每一笔交易的促成，无不是靠着天时地利人和。 只不过，依靠北站而起的板块其产业发展模式已经基本定型。而东站还在襁褓中，它未来的价值，可以想象的空间实在是太大了。 03 就商业和商务发展模式来说，包括已经开始运营的和正在建设的，重庆现在较为流行的是垂直商业。 举几个例子：
从空间维度上来说，这几个项目的共性就是商业和商务集合在一栋楼里向上发展，且交通非常便利； 从消费心理上来说，集合在一栋楼里的垂直商业，拯救了现代人的“懒癌晚期”。 区别于传统大型商场的运营模式，垂直商业更适合非连锁的、个性化的小微业态。 举几个例子： 商业的话，贴合了年轻人喜好的酒馆、桌游、私房菜、服务于楼内商家的小型杂货店、健身房、药店、小型诊所等等均可； 商务的话，机械销售、医药、企业咨询服务、人力咨询等亦可。 楼内和楼外是同一个世界，也是不同的世界。这是一个有趣的商业现象，也是一个未来商业商务发展的趋势。 垂直商业是北站欠缺的，也是东站能弥补上的。 我们以东站附近的二级发展区中即将建成的商业——恒大同景国际城星时代来分析一下这个项目为何能成为茶园商业的封面。
（项目意向图） 首先是与北站同样的交通便利性。 轨道邱家湾站按照目前已有的轨道交通规划来看，是双轨道交汇（6号线和27号线），并且非常值得注意的是，项目与轨道的衔接性。 邱家湾站和项目无缝对接，站内直达项目。这直接拉近了商业和消费者之间的距离。 其次，与北站相似的整体规划。 三大公园环绕所带来的良好生态环境、周边路网规划的科学程度、项目楼体规划数量可容纳的丰富业态都非常优秀。 再次，项目的建筑风格非常有现代感，说简单点，它的脸面做得非常到位。
（项目意向图） 放眼整个茶园，还没有其他项目做到全落地玻璃幕墙俯瞰茶园这种程度。 最后，还是要回归于它优秀的地段和价格优势。 面朝区府背靠东站，拥有得天独厚的高质量圈层以及庞大的客流量，且自身坐落在交通核的二级发展区，这是非常科学的整体性商业位置规划。
（项目区位图） 虽然占据了优秀的位置，但是星时代的价格却依旧亲民。 我通过多方渠道了解到，本周星时代的折扣力度非常大。 本周五之前，在原有折扣的基础上，可以再打97折，单价算下来平均只有8800元/平起。 这个价格，已经比我6月时候听到的价格涨了一些。并且按照东站的发展趋势，星时代未来可期。 毕竟，星时代是茶园第一个商业综合体项目。 而且目前星时代已与新世纪超市和恒大影院签约，只等项目彻底建成后即开业。所以星时代未来的商业配套规模和品质还将进一步提升。 星时代一定不是最后一个茶园的商业综合体，但是它却是之后所有同类项目的标杆。 不夸张的说，它能称得上是茶园的商业地标。 04 北站周边板块商业商务运营的成功，值得重庆的火车站“后起之秀”们借鉴与效仿，但是随着时代的发展所带来的商业模型的变化，却是值得每一个投资者去关注的。 毕竟在这个时代，唯一没变的就是一直在变。 作为投资者要及时更新自己的思维，保持自己敏锐的商业嗅觉，以及挖掘每一个重大规划背后的价值。 毕竟，投资者，投资的都是未来。 E·N·D 大量粉丝还没有养成阅读后点赞和转发的习惯，希望大家在阅读后顺便点赞和转发，以示鼓励，长期坚持原创真的很不容易，坚持需要信仰，专注更显执着，你们的支持和鼓励是我坚持的动力！ 原创：北十七 校对：玉如意 主编：南城旧事 总编：浮云 图源：网络、实拍 商务合作：340325996 我们为了能更加直观的带大家了解楼市知识，特开通了微信视频号。想了解楼市更多干货，请速关注： 这里集合了重庆楼市专业的问答嘉宾，二手房笋盘推荐，贷款服务/咨询，法律咨询，重庆最新政策解读，笋盘挖掘，新房团购等等。  推荐阅读
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