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（图源网络） 01 楼市的金九银十热销期已经过去一半了。随着宣传力度加强，楼盘折扣逐渐加大，整体来说重庆的新房市场已经出现了两极分化的苗头。也就是我们经常说的“有的开盘就热销，有的死活卖不出去”。 新房就算再新，它也终将会成为二手房。二手房市场开始出现沉淀迹象的板块会客观的反映出该区域的市场情况。 只要一说起来重庆的二手房，必不可免的会提及到“天量二手房库存”、“二手房市场阴跌”这种关键词。通过“冰山指数”每周给出的数据来看，大体上来说，重庆的二手房平均每周以10几块的速度上涨。 这十几块钱不起眼，相比起大湾区部分城市的涨幅来说简直是毛毛雨。但是对于重庆来说，这十几块却是比较珍贵的。 （图源 冰山指数） 02 重庆的二手房市场摊子比较大，当存量达到了一定的高峰就会出现马太效应。从当前的情况来看，高价二手房主要集中在两江四岸沿线、商圈辐射范围内和名校本部附近。 当我们把这三个条件罗列出来以后，会发现一个共性： 能在平稳环境中有涨幅的二手，楼龄较新、配套也一定过是硬的。 当一个新项目成为二手房的时候，除了部分有溢价空间的开发商，剩下的二手盘开发商是谁已经不是那么重要了。更重要的是该楼盘的具体配套。 比如：景观、物业、交通、教育、商业…… 在我自己去亲自进行二手房交易的时候，通过大量的踩盘之后会得出一个结论： 同一个小区，看江的就是比不看江的贵2000块左右、物业好的就是比物业差的贵500-1000、只要是老破小，如果没有教育支撑，就算是在商圈里也卖不上价格。 （图源网络） 纵观整个市场，二手房市场中在前面拉车的是两江四岸和商圈的房子；拖后腿的，还是老破小和那些配套不行的、2000-2005的二手房。 从价格区分上可以很明显的大致看出重庆哪几种二手能考虑，哪些碰不得。 比如重庆的老破旧，就算是看江老破旧也碰不得。 举个最简单的例子： 渝中区白象居，解放碑商圈附近、一线江景，索道窗前过，但是就因为它是楼梯房、集资房，在渝中区二手均价1.5w的情况下，它只有1w出头。如果正儿八经实际去谈，可能还要再便宜点。 （图源网络） 03 从我个人角度来说，我坚持看好两江四岸，不论是二手市场还是新房市场。 目前来说，重庆的比较贵的房子（二手）基本上集中在了两江四岸沿线，尤其是北滨路一带（特指北滨一路大石坝以东）。北滨一路的二手房房价直接拉高了江北区整体的二手房平均价格。 （图源网络） 现在入手北滨路的二手房也不是不行，就是优质房源不多（业主大多自持）、价格比较扎实，可以周旋的余地比较小，没什么特别大的谈价空间。入手的话大部分情况是接了高价盘。 但是从另一个角度来说，保值能力和流通能力却比其他地方的二手强。所以，两江四岸核心区的二手是一把双刃剑。 两江四岸也并不仅仅是核心区那一小块，有一个地方很值得考虑一下：巴滨路。 之前在我眼里，巴滨路的房价，新房子一万块钱一平是我能接受的极限，更别提二手房。但是从今年的价格来看，巴滨路整体来说，绝大多数新房没有1.1万左右已经拿不下来了。 通过某找房网给出的数据来看，巴滨路现在二手均价大概有1.2万左右，这个挂价有点虚高。实际去谈的话，基本上1万到1万1之间可以搞到手。 巴滨路比较宜居。整体来说地势比较平坦，巴滨湿地公园做得也很不错，交通很方便。通过去年和今年的价格来看，涨幅也比较可观，未来还有龙湖的商业。 （图源网络） 从规划和这两年的涨幅来看，如果入手巴滨路的新盘，等它成为了二手房也不怕贬值。 至少，从今年来看，巴滨路的二手房价格没有拖整体的后腿。 从目前巴滨路的房产布局情况来看，仍然建议买巴滨路的新房。现在巴滨路上的二手房不多，意味着还没有到沉淀二手的时候。在新房资源充足的情况下，二手房会显得没那么香。 （图源 锐理数据） 从整体来说，重庆绝大部分区域的房产价格大概率会以“由两江四岸作为起点，呈辐射状向外扩散”这种趋势发展。 并且，这种趋势会越来越明显。因为两江四岸整体品质提升，核心区滨江路段已经开始暂缓供地并且整体限高，沿线其他滨江路段也会逐渐减少住宅供地量。 稀缺性会带来价值的增长，这也是我一直说的： 就算人们嚷着江景无感，但是市场是诚实的，江景房相比起来就是要贵一些。 04 从我的观点来看，我认为重庆的楼市整体来说仍然会保持这种平稳中缓涨的趋势。两江四岸的新盘以渝中区和江北区牵头越来越贵。 事实上，渝中区为数不多的新盘，其中部分的价格已经涨成了绝大多数人买不起的样子。 二手房市场大概率会保持每周涨一点这种温水煮青蛙的趋势逐渐提升价格。越是不引人注意的涨幅，最后的价格越惊人。 一周十几块多么？并不多。但是一直拖着，就算是涨幅不变，等一两年累积起来，最后基本上每平米就要比先买的多掏几千块。 抓紧时间吧。 E·N·D 首付18万起，买重庆两江四岸网红爆款楼盘 这个楼盘前面开盘时单日就成交了数百套，备受购房者追捧。我也简单总结了一下这个楼盘的亮点： 1）网红巴滨路板块，部分房源可看江； 2）双轨道，距离轨道站仅10分钟步行距离； 3）央企一线品牌KFS，品质一流； 4）成熟商业配套，周边大社区入住率高； 5）项目周边拥有重庆一流名校，可读； 6）超高性价比，低单价，低总价： 建面单价仅8xxx/㎡起，总价7x万起！ 这个项目前面几次开盘，优质房源一房难求，甚至有些购房者还向某机构交了额外的“小费”才抢到。 现在，我们与KFS谈成了合作，凡是报名参与我们团购的网友均可享受超大的优惠！不收取任何费用！ 重要的事情说三遍： 超大优惠！超大优惠！超大优惠！ 不收费用！不收费用！不收费用！ 此次团购优惠名额有限，先到先得，报名团购请添加我们助理的微信号：xyxcs900（验证：巴滨路网红）。 （验证：巴滨路网红） 大量粉丝还没有养成阅读后点赞和转发的习惯，希望大家在阅读后顺便点赞和转发，以示鼓励，长期坚持原创真的很不容易，坚持需要信仰，专注更显执着，你们的支持和鼓励是我坚持的动力！ 原创：北十七 校对：玉如意 主编：南城旧事 总编：浮云 图源：网络、实拍 商务合作：340325996 我们为了能更好的带大家了解楼市知识，特开通了知识星球。想了解楼市更多干货，请速关注： 这里集合了重庆楼市专业的问答嘉宾，二手房笋盘推荐，贷款服务/咨询，法律咨询，重庆最新政策解读，笋盘挖掘，新房团购等等。  新一线探盘 万科翡翠公园 | 龙湖森镜 | 龙湖光年 | 嘉阅滨江 | 恒大解放碑中心 | 龙湖天际 | 昱湖壹号 | 融创溪山春晓 | 东原映阅 | 万科御澜道 | 绿城晓风印月 | 万科城市花园 | 融创壹号院 | 龙湖公园时光 | 世茂城市之门 | 万科十七英里 |万科四季都会 | 华润悦府 | 荣安·九龙壹号 | 桂语九里 | 融信·海月渝州 | 学樘府 | 龙湖开元 | 中建龙玺台 |恒大林溪郡 |金科联发东悦府 | 金科南山 | 龙湖春江天镜 | 嘉天下 | 华发四季半岛 | 恒大同景国际 | 融创玖御南滨 | 恒大新城 | 南滨特区 （点击文字跳转到文章页面） |
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