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我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议 关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球 提问：您好，想请教您我目前该如何操作，谢谢。目标，一大换两小。1.东西湖区有大三房无装修，现在挂牌出售，有贷款，75左右。之后想在光谷买一个小两居，老公有能首房首贷资格并且可以用公积金贷款。买完之后出租。请问，光谷哪些二手房可买？2，武汉买完后手里会剩下60左右，去郑东新区买二手房合适吗？ 回答：1.光谷最近建仓方案见知识星球内部分享。 2.郑州基本面没有问题，人口一亿的大省会不缺接盘侠，但是要避开已经暴涨过的郑东新区，寻找下一个郑东新区。如果主场在郑州围绕着东区核心区四周的次中心地带淘笋。东部和东南板块有更好的价值支撑和溢价空间。如果主场在武汉，直接再入手一套武汉好了，仓位不宜太分散。 提问：新人提问！房姐：您好！我在无锡滨湖区市政府旁边看中个小区，新楼盘，据说是好学区，出行方便有地铁口，环境好，房价三万左右一平，请问无锡这价格还会再涨吗，在无锡没房，小孩在那上大学，现在有必要买吗？谢谢！ 你好，无锡3万买入妥妥的站岗，单价3万都可以买上海低价区了 回答：小孩已经上大学了，没有学区需求，纯投资沿着地铁线挑单价1万+的刚需盘，没有下跌可能。 长三角周边比较富庶，自住和生活环境还不错。但也导致了整体房价不低，无锡的房价还是比较高了。现在买入，起点高，距离终点的距离（利润）就少了。反而投资上海更划算。全国范围看明明还有更优投资城市。 提问：请问美丽的房姐，怎么洗征信，都是晚两天还款，忘记了。 回答：洗征信方案详见知识星球内部分享。 提问：怎么断定某个区域是属于城乡结合部还是郊区？ 回答：宏观上，要先看城市长期发展的方向，不要把方向搞错了。虽然规划不太可信，但是大方向是不太可能变化的。然后，你再通过城市中心或副中心通勤的距离划定范围，超过通勤范围的不大可能发展起来。最重要的是，要经常去跑，在微观中感受，看见各种建筑慢慢多起来，产业慢慢多起来，地铁慢慢过去了，道路和绿化慢慢好起来。城乡之间道路和绿化的规格都是不一样的，你发现没有? 这些微妙的东西发生变化的时候，就是下手的时候。 提问：房姐您好，现在武汉好多价值洼地什么四新花山都炒起来了，基于目前武汉的规划，您有没有比较看好的潜在城市断裂带地区呢 回答：现在大城市普遍有一个做法:向近郊疏解产业、人口和交通。近郊形成各个产业和居住平衡的组团。所以三环外的新房需求就具体情况具体分析，如果产业发展顺利，有人口持续导入的近郊板块新房次新的需求是真实的，价格相对是比较稳定，有支撑点。如果有其他问题，比如天生地块制约，短中期难以改善的交通瓶颈，或者单纯的板块炒作等，并没有稳扎的需求，那么拿下，特别是短期投资会非常难受，可替代性太强。 武汉是一个非常特殊的城市，几乎是四个深圳大小，三镇之间分割也有历史。三镇的产业布局不同，不能一概而论。近郊区价格上涨，既不限购又不限贷，而且武汉地铁沿线的远郊春天到了。比如黄陂区武湖和盘龙城不限购区域，蔡甸区地铁沿线。 提问：房姐，您好，想问下卢沟桥和房山长阳地铁口选楼盘，均价都在五万，前期投资后期自主能给点意见吗？或者丰台你觉得更适合的价值洼地或者楼盘有介绍吗？谢谢 回答：投资不推荐，看看东三环和望京板块 过去的丰台在北京人眼中是落后的存在。外地人口迁移到北京的首度聚集区，由于过去没有政府主导的产业，也缺少政府的规划发展，一度呈现放养的状态，各种大棚市场，城中村都大量集中在丰台区，也正是这些原因，让丰台的房价长期跑输于北京平均涨幅。 但由于房产的价值并不是品质所决定，加上近些年丰台政府的频频动作，多条地铁线的开通，市场问题整顿，丽泽商务区大兴开发等项目陆续上台，丰台开始走上逆袭的道路。2016年连续两轮的行情后，丰台的均价也开始与朝阳看齐，区域性抢占先机的机会不在，逐渐过渡为以精挑细选，发掘笋盘为主的战术。 提问：房姐，我觉得你是一位思维敏捷，洞察力极强的思想家！我想问你一个问题: 为什么那么多人不想上班了，想出来创业，然后加盟了开店了，比如餐饮，比如教育培训，还比如oto，共享经济，新零售……更有甚者误入返利盘，拆分盘，互助盘，p2p，数字货币……现实很骨感，往往不到3年就关店歇业了？玩盘玩链玩币把自己辛辛苦苦存的几十万元赔光了，有的还负一身债！？社会底层的普通人的上升真的那么难？上升的渠道在哪里？智慧的房姐，你是怎么看这个问题的？ 回答：人生事业不如意概率非常大，尽管会持续努力还是有可能碌碌无为。如果这样，你应早些认清形势。传统家庭出来孩子，最大的困难是观念的束缚。比如，只相信亲手劳动才能赚钱。那些试图通过P2P和互助盘赚钱的人，说到底就是懒，明明知道是庞氏骗局，却一直在赌自己不是最后的接盘侠。 普通人还有提升阶层的办法吗？ 这个问题，答案的重点不在如何升阶，重点是前提是普通人。普通人能做什么？创业，做生意，需要的是死人堆里爬出来的坚韧，组织资源的坚定和智慧。大型组织的副手，圈内交际这些高大上的圈层，是二代们的特权。 普通人剩下的，只有积累和赌博两条路。能快速积累出大量财富的，只有买房一条路。但是买房这条路属于重资产行业，特点是威力太大，一打不准，成本太高。光靠现金流是发不了财的，光靠重资产也不行。所以需要2方面一起抓。创造现金流的途径很多: 工作 租金 代购 电商 短视频 自媒体 等等。 具体做什么要看你现在什么阶。每个阶层10%的人都有机会升，竞争从来都是同龄人、同阶人的竞争，让自己有价值，能帮到更高阶的人解决问题，自然慢进进入高阶圈子。君子以顺德，积小以高大，坤德贞吉升阶。 提问：朋友让我和她，还有一个亲戚一起合伙买瑞安住宅，但需要找人代持，价格1.65，精装，185平，可以买么？会不会太大不好卖？另外我自己也打算迁户过来，是自己买还是和朋友一起呢？房姐看到可否回答一下，谢谢 回答：不要合伙买房，核心是3点: 1.独揽决策权 2.利益分配 3.房票 买入时大家都很好，卖出时各种矛盾就来了。利润如何分配，月供怎么还？你想卖对方不卖怎么办？你们还涉及到代持问题，3个方参与更复杂。新手不建议合伙买。你把户口迁过来之后用自己的房票买，把自己的房票和老人票用完后再考虑代持。 详见知识星球内部资料《有钱一起赚！合伙买房操作手册》 提问：房姐，要是非要买学区房，应该怎么买？ 回答：教育方面，将来一定会很贵。为什么? 因为中产阶级很多都是通过读书进入大城市的，也没有太多的路子，对于下一代，有路径依赖，非常重视教育。学区房的争夺很激烈，但是学区房有不确定性，万一调整，就有一定风险。从投资角度来说，需要买的是将来的学区房。要看一个东西好不好，要看各利益方是否在利益上达成一致。比如说，一些新区，政府要通过引入学校，打造名校，吸引人过来，学校本身要扩张，树品牌，家长希望孩子学习好，这几方利益是一致的。所以，要找那种优秀国企，知名企业的聚集区，这种区域生源比较好，家长下血本，再看看是否引入名校，有名校就买。买的时候，价格一般不是很高。几年之后，一旦学校出了成绩，房价就涨上去了，其实这种投资就不仅仅投资的房子，而是教育。 提问：房姐，如何办理无息贷款？ 回答：《无息贷款科技树》详见知识星球内部分享。 提问：房姐，现在武汉利率上浮20-30%，全款买房划算吗？ 回答：买房也许是很多人人生第一笔“百万级别的生意”，你也许会想着，首付三成，一次性向银行贷一百万，就变成了房奴了，我还是再攒攒钱，争取少贷点款，或者干脆全款买吧！ 这种想法完全不可取，你回想一下，未来一段时间，你向银行贷的钱是不会变的，利率只是年化5%左右，如果有公积金贷款的话，利率才是3.25%，很多理财收益都比这个高，这绝对是国家给刚需的福利，你看看过去五年，物价涨了多少，你工资涨了多少？再去便利店、美容店，健身房，小饭店看看价格，放心，几年后你会感谢现在的自己，因为首套房贷，大概率是你这一辈子能借到的期限最长、利率最低的钱。 有份数据，说中国的房贷平均还款期只有7.8年，意味着基本上在8年内，你就会因为收入增加、房屋置换而还清贷款，所以你根本不用愁那二三十年的还款期，过了几年后，那些月供对你来说已经不是压力了。 所以，如果你要问我，买房怎么贷款划算，答案永远是：贷足，等额本息三十年。 但是你要是为了贷款而贷款，准备以贷养贷只留几个月的现金做后备，期盼短期内房价能暴涨，那绝对是走偏了！记住，以后的大前提是房住不炒！ 提问：姐，说的看房200套，在武汉市内只想看武昌区这边不想看汉口那边也可以？还是一个城市都要看到？ 回答：1.先摸清楚武汉城市的命脉和发展，再挑选适合自己的板块。根据配套，交通，未来潜力，先锁定一个小一点的范围。 2.学会app看房，找到城市常用的评估系统，对比中介公司的历史成交记录，找出规律。 3.找中介线下带看，周末一天看7套。反复思考为什么电梯比楼梯贵，同一区域为什么有的是高价有的是低价，楼层差异，装修差异等等。 4.多跟中介聊天，一套房可以反复问好几个中介。多翻他们的朋友圈，每个店可以加2-4个人微信好友。每个区域可以加100-300个人。 5.勤做笔记，看过一套房子，1.2个月之后再做数据对比，是否与你之前判断的价格优势一致，多骚扰中介。 6.一个区域熟悉后，慢慢拓展其他区域，经验可复制。当你打开武汉地图，对所有小区的价值判断烂熟于心的时候就OK了。 提问：美丽的房姐你好！我卖掉了盘龙城87平的房子，手里有100万，想买三环内(比如保利香颂价格17000左右)的4房和父母同住，但是又觉得和父母同住不太方便，又想在盘龙城临空新城(看好尚璟瑞府三期，价格12000以内)买两套小点的房子和父母分开住，其中一套如果持有几年以后挣到钱了，再置换到好点的位置，如果是你你建议怎么选择更好！ 回答：你好，子弹100，如果房票充足，建议3环内买2套，回报率更大。不建议跟老人住一起，留出一碗汤的距离。 二手房可做2改1，首付3成。或者直接入手2套二手房，做贷款并发。具体操作详见知识星球内部分享。3环内回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。 |
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