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我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议 关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球 提问：房姐问下，东西湖武汉临空港新城中心 将来发展如何？东西湖提出的数谷概念如何啊？那边会有大量资金搞建设吗？首开国风上观多少价格合适买？ 回答：数谷不如光谷东，现在还是炒概念阶段。跟光谷东不能比。 要想有人气，无论是新区还是板块，都不可以离主城区太远。传统人口过千万的大区中心、强二线城市一般在15-20公里。一般省会城市不要超过15公里。城市重点开发方向2公里每年，一般方向1公里每年向外拓展。超过这个距离，无论是国家级新区、自贸区、科学城、会展城、空港新城都会陷入没有人的泥潭。这里没有租客、没有二手房市场、引进来得仅有的几家大产业企事业单位还拥有公租房、人才公寓。 如果你和我说我买入是为了长线，是为了未来，以十年为期的未来，真的值得等待么？ 真正以居住为导向的热点版块需要符合以下几个特征： 距离老市中心不超过15公里 干净的数千亩土地（无老破小和工厂，拆的干干净净，但又与老城区无缝连接，单单隔条大马路） 学校、医院、商场、运动场、社区中心配套都有规划或者在建 拥有在建设或者已经公示立项的轨道交通线路，最好是双线、三线换乘。东西湖近几年的GDP成绩还不错，一直也在努力发展产业。但是临空港虽然规划的棒，但是与主城区割裂，且机场附近会限高，并不太看好未来发展，长远看都会涨，但是不是领涨区，属于慢牛。最终是跑平大盘。自住在附近可以买，纯投资别买了。 提问：美丽的房姐你好，本人想在深圳投资一套房产，请问光明华润置地九里花园怎么样？谢谢 回答：周边农民房及工业厂房比较多。没有名校加持，与在建6号线站点的距离较远。单价略贵其实，主要位置偏，而且目前没有配套。建议同步淘二手，不过最近二手难买。光明现在很多业主都不诚心卖。至于怎么样，主要还是地段，深圳目前大力发展前海，光明前景不错，公明也会跟涨，需要长持！ 提问：顺德北滘广州地铁7号线延长线美的大道站的地铁口的人才房，领贤公馆，9800一平，81平小三房，顶楼，核价2W4，8年限售限租，8年后出售时按购买时市场价八折（2W4的八折）补差价。旁边有华师附小顺德校区，有个碧桂园美的的TOD商场，但刚开始招生，教学质量好坏不知。问1.值得买吗？2.8年后出售有升值空间吗？3.为何顶楼比所有楼层核价都贵？广东顶楼是否不好出手 回答：人才房严进严出，短期内只能封闭流转，自住尚可，投资回避。顶楼视野更好，采光和通风都是最好的，香港也是顶楼最贵，因为顶楼通常都赠送大露台，兼具改善和炫耀属性。 内陆城市受老思想影响，10年前的房子，顶楼漏雨，隔热不好。其实现在大开发商品质不错的，住宅产品已经改良很多了，顶楼并不存在上述问题。顶楼现在折价，但是未来大概率会逆袭，所以一直提倡大家捡漏的时候，买顶楼。 提问：美丽的房姐，请问合肥和郑州投资不大吗？长沙望城区适合投资吗？长沙1万以下适合投资的楼盘有推荐吗？重庆和长沙哪个更好了 回答：郑州>长沙>合肥 长沙投资千万不要碰：洋湖、望城、暮云 洋湖，尤其是洋湖不临江的区域，简直就是旅游地产，是完全没有任何前途的，山中间的小盆地，这里很难有人气。 望城，别看就一座小小的谷山，但是一边是金融与科技，们一边是天通苑回龙观，望城将来是长沙的天通苑，地铁一条直直的深入，引来地铁肉搏的早高峰。 暮云，省府都搞不好，您就别凑热闹了，安静地做个郊区乡镇好了，5年内都没希望。这几个城市，重庆好一些。 提问：深圳买房咨询：房姐，你好，可凑子弹140，在武汉已有一套房，目前在深圳龙华附近上班，请问是在龙华中心区买房龄较大（2005年前后）的楼盘（如世纪春城，锦绣江南等），还是买龙岗中心城，大运城那边次新盘？ 考虑自住+小孩上小学，未来5-8年可能回武汉，房子总价预算400万以内。感觉大运那边较为偏远，或者有无其他建议，谢谢。 回答：深圳是个多山，以点发展成面积的多中心城市 龙华，龙岗，光明，坪山都属于次中心 其中龙华位置最好，不但有内在需求，还有福田的外益 龙华中心围绕北站而建设，红山单价太高，老城区工业厂房，城中村又太多 唯有上塘片区，单价适中，同时又兼顾了，地铁，学区，地王，等各种要素 大部分刚需或则刚改都能上车 龙岗中心城除了离市区远和没有热点可炒，龙中没什么硬伤。住惯了龙中的人哪儿都不愿去，龙中才是他们心目中的宇宙中心，除了不涨，龙中一切都好。不过我要悄悄告诉大家，龙岗已经开始跟涨了。很多房源上调了十到二十万，龙中，大运的房价都在涨，康城成交价已比去年上浮5个点。错过宝中，错过前海，再错过龙岗，刚需就真的无处可去了。 提问：新人求解，我在湖北黄石有一套156平的湖景房，但我在杭州互联网公司上班，长时间是住不了的。现在想尽快出手卖掉它，然后去武汉或者杭州买一套，家里人觉得有点可惜，因为房子很好，也还是小涨了一点的。然后现在黄石也在发展港口之类的，鄂州也在建机场，我想问的是，黄石还有没有发展的可能，那套房子应不应该现在卖，手上现在的子弹也够去武汉首付一个，但是两个房子的贷款就压力大了。先谢谢房姐了。 回答：你好，过去几年受棚改政策和去库存的影响，三四五线城市房产价格都有不同程度抬升。但是未来很难再有普涨的政策利好。湖北省内，武汉一家独大，所有的好资源都给了他。连距离武汉最近的鄂州都不建议投资，黄石就更不用说了。没有产业和人口基数的卫星城，是支撑不起房价继续上涨的。这一点和东莞佛山有本质的区别。黄石有自住需求可以保留，没有自住需求就直接出手吧。入手一套武汉，和其他弱二线城市是更好的资产配置。 提问：房姐好，夫妻双方分别在国企和事业单位上班，如果想养信用卡的话办哪几个行的比较好？单人可以套出多少钱？谢谢 回答：夫妻都是公务员，操作好的话申请20家银行，每家30万额度，总共600万额度是没有问题的。详见知识星球内部资料《信用卡信用贷大额速成指南》 提问：新人首问：美丽房姐您好，我有三个问题：1.坐标广西南宁，政策是认房又认贷，名下有兴宁东盛天东郡1套（88平），明秀东路路建二区1套（150平），均是次新盘+地铁5号线旁边，从资产升值最大化考虑，是继续持有，还是卖出？如果建议卖出其中一套，可否在另一个小区做置换自住+投资保值？2.子弹135，工作在地铁1号线麻村站附近，从自住+投资考虑，买哪里房产较好（附近的老公房雪坡如何）？价格多少可以入手？3.老人均达到65岁，若老人票可用，接力贷、DC、DYD的优先顺序怎么排？感谢您！ 回答：目前的情况而言，青秀区发展得比较好，配套成熟完善，商场、写字楼林立，房价自然也比较贵，目前房源也比较少。 五象新区这几年发展得很快，各种优质资源配套也不断投入，在加上很多大-牌房企涌入，发展前景很看好，不过目前很多楼盘还在建设中，发展不成熟。 至于兴宁、江南、西乡塘这三个老城区各有特色，兴宁可以说是汽配城，不过一些盘自带温泉环境舒适; 西乡塘片区的学校很多，教育资源丰富，还有相思湖等自然景观。江南区路宽车少，交通路网发达，再加上有地铁，片区也慢慢发展起来了，这几个片区相对来说比较适中，适合刚需资金又不是很足的人。 刚需有钱人选青秀区、兴宁区，刚需缺钱的人选江南区、西乡塘区，是投资需求的话，那就是五象新区了。 次新为主，不建议入手老破小，价格控制在1W左右。老人票能不能用，建议问问当地银行，还能不能操作接力贷。 先用自己房票，JLH或者2改1，自己房票用完再考虑老人票，都用完了再考虑近亲和好友代持。抵押贷在按揭之后申请。现有的2套次新盘可继续持有。 提问：请问房姐，怎样可以注册公司，然后怎样可以做到没有显示来源的每月打工资呀，问了相熟的中介说没听过，武汉有搞这些事情的按揭公司吗？有没有推荐 回答：详见知识星球内部资料《干货！如何养出银行无法识破的流水？》 提问：房姐你好。想投资房产还有一些疑惑，请帮忙解答。我工作生活在河北，衡水有三套房一套门店，由于长线来看升值空间不大所以打算只留两套其他寻找行情机会变现。家庭月入2万+（由于收入不稳定所以不想月供太高），子弹190，想在南方投资房子，一线城市感觉已经不好上车，想选一个强二线城市，由于杭州南京成都房价偏高且限购严，所以比较倾向和关注武汉、重庆、天津，武汉白沙洲光谷东，重庆两江新区万科金开悦府82小三，天津滨海新区和津南大学城附近，疑惑是不知道将来哪个城市发展潜力更好，关注的这几个城市区域楼盘中长线来看，保值升值怎么样？有没有哪个城市或者区域楼盘重点推荐的？谢谢 回答：你好，思路正确，房产投资的第一步是判断大势，四五线城市房产继续持有意义不大，趁早出手裂变。 武汉和重庆都不错，房价不高，限购不严。但是2地目前都处于横盘期，需要淘笋。我可能会优先考虑武汉。房票用完再买重庆。 武汉投资回报率最高的新盘，详见知识星球内部分享。 重庆 万科金开悦府 贵是不贵，但还有时间再淘淘，如果自己实在喜欢也可以买，可能5号北延长线对这个盘利好。 任何事物都分层级，房子也不例外。 以重庆为例，主城房产肯定比区县好。主城九区内部再来看，江渝北肯定比巴南大渡口好。别人一年翻倍不代表你也能一年翻倍，逻辑可以套用但涨幅不能复制。还是以重庆主城为例，现在偏远板块的房子售卖逻辑是：单价低。 售楼小妹儿一般喜欢用高价盘来做对比反衬自己的价格有多划算。价格低是优势，但不是绝对优势，资源的集中度才是核心竞争力（俗称地段），江北渝北为何房价最高？因为能吸引全重庆的人来买。 南北滨路核心段为何房价也很高？因为能吸引全中国的人来买。偏远郊区低价盘能吸引谁？答案你心里比我清楚。未来重庆房价再上一个台阶，领涨的还是现在你认为贵的区域。 重庆投资回报率最高的楼盘，详见知识星球内部分享。 天津滨海新区=没有人口的现代化河北县城，既无法吸到货币，又无法持续上涨。完全没价值，和ofo一样资本催熟，没有自身造血能力，投资回避。津南大学城是天津比较推荐的板块，价格不算高，高考移民能带来持续稳定的接盘侠。 提问：新人首问。房姐您好，我是看了您的公众号才加入星球的。不是因为我有炒房的强烈动机，而是您对社会和经济的理解深度令我折服。我是抱着学习的态度加入星球的。我是工薪阶层子弟。在北京读完博士后，进入了一家体制内单位。工作不累，一年税后收入二十万出头，公寓房。因此，就温水煮青蛙，浑浑噩噩多少年过去了。除了自己在专业上有进步之外，几次提拔都被人给顶下来了。现在面临重新选择。一 在体制内继续干，结识有实力的人，力图走仕途。二 停职留薪，得到一份雷打不动的保障（一月八千多），获得自由之身，出体制靠自己的专业找工作，工科博士，专业自我感觉还行。您看利弊在哪里怎么选？ 回答：你好，先正视一个问题：“几次提拔都被人给顶下来了”，为什么？有人的地方就有江湖，社会中被不公平对待一般两个原因： 一、你太弱，二、别人奉献了更多你没看到的东西。 没有后台，最好是尽早和有实力的人结成君臣关系。通透的领导，对人就是要分远近亲疏的，为了嫡系牺牲外人的利益，理所应当，甚至是刻意的杀鸡儆猴。如果弱到连脸面都放不下，更无法护卫君的领土与利益，被排挤是自然的事情。有些时候，会有老员工、副职领导和颜悦色，甚至和你称兄道弟，这些人大多是没有资源说便宜话罢了，别因此产生错判，更别忘了职场的丛林属性。我教你的不是办公室斗争，是判断敌友的智慧。思想可以特立独行，行动要做到顺势而为。 工科博士群体很容易形成路径依赖，大部分人完全没有想到可以有其他体制外选项的可能性。带着救生圈，是永远学不会游泳的。我倒是不建议你现在直接出来折腾，先摸索副业，小有成就了再考虑方案二。 提问：房姐，您好，全款淘笋是不是非得找到急用钱的房东才有吸引力？现在这个时机是不是不太适合全款淘笋，感觉业主心理价位还是挺高的，下半年或年底是不是淘到的机会要大些？有没有什么技巧呀？ 回答：年底是最佳淘笋时机。法拍是个独立且赚钱的分支，详见知识星球内部资料《法拍房操作流程》。 提问：想问不接受银行抵押贷款的房子有哪些，都有什么特征？ 回答：银行通常拿几个指标来卡抵押物： 1.房龄。有限20年以内、25年以内、30年以内、不限制房龄等各种情况。 2.面积。有限40平以上、50平以上、60平以上、不限制面积等各种情况。 3.地段。通常武汉五个近郊区都接受抵押，不少银行不受理远郊区的房产。 4.物业类型。比如部分银行不接受独栋别墅、办公楼、商铺、酒店式公寓。 5.物业状态。比如部分银行不接受处于限售状态的房产。 6.产权人。例如年龄过大、未成年、公司产权。 提问：房姐，因为目前xyk额度太低，只有30多的子弹，(之前用父母名额买了一套)月供压力会比较大所以考虑的是二手房没去看新房。能不能先上个小车，比如50-70的户型，增加自身资产好办k的同时出租抵销月供？再将自身贷款叠大的时候换筹。请问这种方法是否可行？我最近看了东西湖，观湖铂金公寓， 花桥的老破小， 白沙洲的，万科金色城市等， 您能指点一个区域我去完成看房200套选筹吗？ 回答：在房住不炒的大背景下，如果你要投资房产，一定要注意杠杆不要太高，现金流不能断，要保持自己扛过寒冬的能力。 其实，真正的房产投资高手，不喜欢投资一手房，他们最喜欢投资二手房。只有小白房产投资者，才把眼睛盯着一手房。一手房大多是期房，交房时间太长，在此期间不能产生现金流，资金成本较高。 而二手房，只要地段合适，眼光独到，“凤变冰”、房间分割后马上出租，是可以实现以租养贷的。对房产投资高手来说，选筹是关键，长持是正道，他们根本看不上短炒行为，那是小白才干的事。房子对他们来说，只是既是资产，又是工具。 长持不是因为他们爱这套房子，而是这套房子可以实现他资产增值的目标。与其不停的低买高卖，不如不停的买入优质房产，而让房子自己养活自己，就是实现这个目的的最佳策略。归根结底一句话，当前投资房产尤其要关注租金收入。 武汉投资回报率最高的楼盘，详见知识星球内部分享。 提问：房姐您好，二手房谈价是让中介去谈还是自己直接去谈？自己去谈的话第一次谈崩了就没挽留的余地了。 回答：中介没义务帮你，自己上。详见知识星球内部资料《二手房砍价50万实操技巧》 房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。 |
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