|
我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议 关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球 提问：利率降了，明年房价涨幅怎么样，年底入手还是再等等？ 回答：降息+降准，2大利好政策，银行贷款更宽松，政策不严的部分城市2020年第一季度房价会开始回暖，趁现在是买房人数最少的时候，刚需迅速进场。 开发商年底需要快速回款，会加大推盘和优惠力度，这就给正在买房的人发了个大红包，能省一大笔钱，相当于楼市给你发红包了。 年底很少有人想买房，买房的人少，二手业主想要快速卖房也只能降价，10-20万都是有可能的。所以建议大家现在买。 3-5月是买房高潮，这时候再入手就比较晚了。 提问：南通现在买房前景如何？ 回答：你好，南通长远看没有投资价值。环一线在固投潜力上，比强二线差很多。强二线城市房产 无论从流动性，金融性，安全性，都强于环一线，毕竟这是一个做强做大省会的年代。当然了，对于生活在一线的人，环一线实用性更好，但是去买环一线的都是新房癌重度患者。不然没必要放弃一线远郊老破。这种时候你买环一线，你的房子出手不比新房低个30%会很难。环一线多数都是纸上富贵，如果说之前楼市风口是一线，那么未来的春天在强二线与一线。 提问：房姐，我是中山人，今年在中山刚上车（毛坯房）…每月还月供和首付基本没钱…工资还首付基本还要一年半左右…想在中山置业第二套（首付四层）或广州第二套（首付七层），请问房姐如何看待中山和广州市场呢… 回答：你好，投资只买top10的一二线，1000万以上的人口净流入城市。在谈谈广州适合投资的城市: 第一梯队是 深圳 广州 第二梯队是 东莞 佛山 第三梯队是 中山 惠州 珠海等等。深圳广州不用说了，一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。中山最近的投资节点是16年深中通道开建是，最佳的抛出节点是深中通道开通前，因为很快深圳的接盘侠们就会发现堵车痛苦致死，中山的泡沫破灭。 自住可以，不适合长期持有，建议置换到广深或者其他二线省会城市。 提问：美丽房姐，子弹300, 我跟老公一年300税前，上海房票一张，无娃。准备今年上海SFSD一套，想在内环内买二手，中意虹口区瑞虹板块，大概8-9一平，因为首付子弹少，只能负担800总价。虹口8-9单价还有涨幅吗？想买在内环因为如果价格动荡，内环比较保值。你觉得我这个思路对吗？还是可以看看中环？有什么推荐吗？ 我在重庆江北国奥村一套100平，父母住无贷。九龙坡区有两套临街商铺共200平方，无贷，有五年租约。今年还想在重庆建仓，看好渝北。主要看二手，一手觉得不笋而且要出租还得装修。这种想法对吗？谢谢 回答：你好，瑞虹新城是老牌住宅区了。属于市中心的改善盘，容积率和产品力在这个定价里略逊一筹，但是胜在周边商圈逐渐成熟以及距离北外滩很近的区位优势。毕竟单价已经这么高了，涨幅多少会受一些影响。我更建议你买来自己改善居住。如果年底能淘到单价6-7万的笋盘，是可以考虑入手的。总价800，上海投资回报率最大的板块，见知识星球内部分享。重庆建仓思路正确，二手淘真内环的8-9折笋。重庆雪坡悠长，长远看好。 提问：房姐，你好，坐标深圳南山区松坪村三期，目前60平能卖490w,这小区是经适房，旁边大概1000米有规划高铁站。1：请问还能持有多久，短期1-2年有多大的涨幅空间？2：有考虑卖了在龙岗买两套的想法，不知是否合适。请指点。谢谢！ 回答：你好，深圳的很多“村”其实是公务员社区，深圳住建局开发建设的房子，以实用性高、密度大著称，物业、品质、社区、交通和学校都只能满足“基本需求”。松坪村就是这样的社区。松坪村在高新北区，这里以工业园区为主，相应的公园、地铁都比较少，当然住宅也只有松坪村三期一个可选。购买力来自于科技园的屌丝白领家庭，骑摩拜上班，家里老人小孩社区里晒太阳。楼盘成交量很高，松坪村热度也不错。近一年一直在涨，楼龄新，大花园，相对更适合。短板在于地铁个商业，不过这个价位在南山区没对手，在很缺住宅的科技园板块，有强大的码农购买力做支撑，未来松坪村三期跑赢大市没问题。投资和出租都是不错的选择。建议继续持有，通过截断抵押的方式融资，再入手一套龙岗做投资。 提问：美丽的房姐，您好!本人重庆人土著,投资房子.1.重庆渝北的万科世纪花城楼盘怎么样？适合投资吗？2.重庆有哪些楼盘适合投资？3.投资适合选1房2房或3房?4.哪些渠道可以淘到低价二手房？5.龙兴适合投资吗？什么时候可以入手？问题有点多，谢谢你! 回答：你好，万科四季花城 太太太太远了，不建议买。重庆投资回报率最大的楼盘，见知识星球内部分享。龙兴板块现在嵌入了很多汽车制造商。未来会有发展，但是问题在于和主城区的房价差距并不大，对比起来不便宜。现在暂不考虑投资。重庆目前还是横盘期，建仓不用太着急，淘到8-9折笋才考虑入手。 提问：房姐你好，我在事业单位上班，有些副业，目前在武昌积玉桥尚隆地球村有一套七楼顶楼168平米03年购入住宅，无电梯，藏龙岛侨亚美苑一套119平米，银河湾一套137平米顶楼六楼无电梯，光谷高新二路一套北辰优加国际青年社区高层住宅80平米，因为小孩在附近读书目前全家居住地。请问目前这几套房产如何配置调整比较合理？多谢！ 回答：你好，藏龙岛涨幅很慢，加上房龄偏老，未来升值潜力比较差，建议出手裂变。尚隆地球村虽然房龄老，但是胜在地段核心，短期内能跑平大势，可以等下一波涨幅来了之后出手裂变。北辰优加选筹还不错，可以长持。 武汉投资回报率最大的楼盘，见知识星球内部分享。 提问：美丽智慧的房姐，目前中国人口老龄化在加剧，城镇化进程也在推进，但在未来，总会有一个时点，中国城乡人口达到一个平衡值（城市不再有净流入人口）！请问你觉得这个时间还要多少年？到那时，房价还会持续增长吗？另外，现在高层住宅这么多，容积率很高，新建的高层住宅，在几十年后，会变成旧高层，房屋老化面临拆迁，到时候会有开发商拆的起这样的房子吗？如果拆不起，现在的高层到以后老化了，岂不是很难在市场流动？到那时，大家持有的房产岂不是没有市场价值了？ 回答：在整体老龄化少子化的时代，当前众多城市的抢人大战实际上是在收割最后一波人口红利。再过5年，全国的流动人口会进一步减少，城市人口的竞争将更加残酷。 西安为何高调抢人，利用抖音铺天盖地宣传，其实是执Z者已经明显的意识到：现在不把人口规模做上去，就再也没有机会了。国家中心城市，西安地铁第四期建设的批复，无不是西安抢人抢来的成果。 未来不要说县城，更多的地级市人口规模也会出现萎缩。而城市人口规模关系到城市各类基础设施的建设标准，服务规模。高铁站、飞机场、地铁线路里程，摩天楼的高度，图书馆的藏书量，大剧院、体育场的座位数，奢侈品牌进驻数量都与城市人口规模有关。 2016年开启的省城崛起的时代，很可能持续不超过10年，2025年就会见分晓。目前来看，武汉、南京、杭州、成都、重庆、天津六座城市已经稳固了自己地位。西安、郑州、长沙、合肥、沈阳、青岛、济南爆发力较强，正在全力冲刺。 二线城市群雄竞逐的时代，也是二线与一线差距迅速缩小的时代。最先睁眼看全国的一线民众，利用视野、资金的优势降维打击了很多城市，实现了财富意义上的自由。 未来几年，依旧是二线的时代，错过这个时代，城市化的红利将尽，财富的机遇也将烟飘云散。 提问：你好，备选中海和平之门五期堂颂的145平高层和全做板块半山华府150平的洋房。现在准备要小孩的情况下应该选哪个？十年后哪个价高些？现在两者价格差不多 回答：小孩教育不要指望房产，更不要指望公立学校，学习成绩差的、智商情商开拓能力差的，才当老师。而且，你理解错了公立教育的本质，教育本质是生源筛选、社会分层，送到不同的厂区，未来从事不同职业。十年后价格差距不大，都是15000涨到30000。现在把价值只有9000的房子高价卖给你罢了，不要想着有高收益率。 提问：房姐好：1.买房之前消费贷抵押贷，是否会影响按揭；2.行用卡输出多少，长期接龙不被查，不降额；3.房贷和消费贷是在一个银行好，还是分开好； 回答：消费贷剩余尾款不多，流水能覆盖不影响，一般是需要先还上的。空当接龙要多核才行，现在风控越来越严，每次刷卡额度最多不要超过80%，详见知识星球文章《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》 分开好。 提问：房姐，刚毕业，月薪3千，请问要怎么起步买房？ 回答：一说买房子，大家可能就会说没钱。很多人买房，因为等太久，全款就变成首付了。不能等太久，一旦涨起来就吓人了。房价短时间不涨，房子也有使用价值，迟早会涨的。没钱，要有学会跳一跳。方法有几个：1.就是找家里，朋友借钱。这种不是啃老，就当帮家里理财了。否则钱留在老人身上，过几年就就不值钱了，还有很多大忽悠们搞理财产品忽悠老人。 2.就是银行的金融信贷产品，也可以借到钱。 3.就是自己的现金流，哪怕压力大一些，也可以扛着。年轻人，只要好好干，收入增长是大概率事件。等扛几年，就缓过来了。房价一旦上涨，那么资产就坐实了。大家会问，你怎么肯定会上涨呢？那是当然的，其实每个发达国家都有这个时期，我国现在还远远没到房价不涨的阶段。 另外，跳可以，别闪了腰，这种能力也是逐步培养的。先跳一尺，觉得没事，再跳一米。 提问：房姐请问一下，相同地段的情况下，小区小了没有居住氛围，和大小区之间的价格差距大约在%多少呢？ 回答：规模小的盘，绿化，品质，口碑，知名度都受影响。武汉还停留在房产启动初期，追求品牌，品牌开发商在开盘的时候也会比非品牌贵(限价另说)。溢价会在10年后被洗掉，比如保利花园等。在二手市场上，小盘的出房量太小，难以拉高整体成交价，活跃度受影响。依靠区域的普涨和周边大盘的价格拉动。一般折价在10-15%左右 提问：新人首次提问：房姐，置顶帖里“小白变大神”那一篇，39条说不要用公积金，是什么原因啊？身边朋友一般都是SFSD就用了，留着有什么讲究吗？ 回答：分情况：1.新房:公积金年限短，金额小，cf贷款年限越长越好，金额越大越好。如果能贷到足够长的年限，金额也足够，优先选择公积金。2.二手房:多军都需要时刻关注降价笋盘，业主急用钱一定是全款有钱，其次是快速下款的商贷。公积金贷款，下款周期太长，业主等不了，对淘笋极其不利。这种情况下果断放弃。 提问：房姐，贷款应该还清吗？ 回答：你看李嘉诚的长江实业，现在还有上千亿的银行贷款。可直到李嘉诚过世，你认为长江实业会还清银行贷款吗？你认为长江实业会以“还清银行贷款”作为奋斗目标吗？不会的。 对于整个李嘉诚、长江实业、富人阶层来说，这1000亿已经成为“底仓”了。或许会有800~1200亿的波动范围，但无论如何，绝不可能将贷款还完。 贷款是什么？是一种对抗通货膨胀的理财产品。 提问：房姐，看了四新临12号线地铁附近二手房，好多房都未满二，是用拖延法还是和业主协商满二再过户？如何签远期合同？有没有合同范本？定金是要求少付多赔吗？合同需要公证吗？中介费率最低是多少？如何避免业主一房多卖，求房姐支招，谢谢 回答：如果你看上了一套房，暂时没有子弹，可以通过远期合同拖20个月，有充足的时间筹集首付款，即使最后房主不卖给你，也可以获得巨额赔偿。拖延流具体操作见知识星球内部分享《拖延流实战篇》。 提问：智慧房姐好！重庆年净入50，想卖南滨路珊瑚水岸一线江景房（非自住）两套投资深圳！问 1.卖江景房换深圳刚需房，逻辑是否正确？若正确，如何判断最好的卖出和买入时机？是否等楼下十号线南滨路站明年底开通后再卖出？（出口在小区旁） 2.公司有福利抵款房，在蔡家金科集美嘉悦（6号线曹家湾站旁），单价一万，是否可入？ 3.深圳是否优先选择西乡沙井坂田这些没有大涨的近地铁楼盘？近地铁一般指步行多久？优先选择90平刚需三房还是144以内改善四房作为投资标的？（如果卖出前面所说两套可得子弹600左右） 回答：1.珊瑚水岸一线江景其实卖掉比较可惜，现在重庆是淡市，卖不到理想价位，先去深圳淘一淘，明年初出手1套。保留一套，如果子弹不足，可以做抵押融资。 2.优惠价格是套内1万还不错，建面1万就一般了。 3.分析下这几个区域： 西乡： 西乡片区类似南山中心，得益于一号线终点站的每日播报，西乡的关注度不输南山中心；片区品质也类似，地铁盘价格不低，未来规划只有零星的旧改；在高关注度下供需关系保持稳定，潜力不大；考虑到大铲湾的辐射作用，西乡中长期来看持平大势； 沙井： 大空港新城地处大湾区核心节点，连接深圳前海和广州南沙，必然是深圳市政府重要的战略要地；近日，国际会展中心片区综合规划也进行了公示，面积相当于三分之一个福田；而规划内，住宅用地占比很少，大概率是人才房；更多的居住、配套会落在沙井，沙井是大空港的核心居住区；实际观察来看，也与预期一致，沙井目前的建设力度在全深圳范围内仅次于前海和坪山，海洋产业、海岸城2.0、深圳外国语等等利好都会落地于此，得益于11号线，沙井可以快速地通勤到南山和福田，逐渐吸引了不少小白领们的目光； 因此，沙井除了未来本地产业带来的需求，还能承载南山外溢的需求，随着沙井未来3-5年翻天覆地的变化，投资潜力巨大，能都跑赢大势，全深圳看可能只输光明中心（随着光明中心关注度的提高，房价上涨了不少，目前沙井和光明中心不相伯仲）； 坂田： 坂田虽然属于龙岗区，但地理位置不错，毗邻福田和龙华中心；得益于万科等品牌物业的优良管理，坂田虽然房子不新，但保养的不错，价格不贵，是福田上班族的性价比之选；中长期能略微跑赢大势；然而，坂田也有隐忧，就是华为搬迁带来的购买力迁出，会导致短期房价萎靡，目前来看视乎需求还没有松动，现在不一定是坂田最佳的买入时间； 之前我们没有推荐沙井，是因为有更好的产品，如果核心板块再涨下去，下一步会考虑推荐沙井片区； 深圳投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。地铁盘通常指距离地铁1公里之内。优先考虑刚需小三房，购买力充足。 房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。 |
|
|
