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我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球 提问：智慧的房姐。新人首问。我老婆本科学历，28岁。资金20万，凑下可以到30-40万（40万极限）打算JLH用我老婆房票买房。武汉一手房首付可以做两成吗？我老婆工作是外地三线城市单位合同工，流水不多。做JLS成功率多高？武汉今年疫情结束后房价能跌多少？什么时候买最合适呢。看房是找中介去看，还是直接去售楼部。有合适的楼盘推荐吗？回答：你好，武汉只有不限购区和性价比不高的楼盘 开发商才会配合操作成2成首付，性价比高的盘都是3成首付 甚至更多。JLS如果找的渠道可靠，通过率很高，但是不排除现在部分银行现场要求查看手机APP的真实流水。另外也可以增加共同还款人。对于卖家来说，多么大的困难，急到要血亏卖房。对于买家来说，之前说过，真正的笋盘到不了一般人手上。所以，你买到的，大概是市场价，疫情最多是延缓了上涨步伐。一手停工导致缺货，二手市场上本来也没什么好货。每次大规模唱衰都是乐观者的机会，人很难赚到自己认知以外的钱，即是超额拥有，也很容易失去。如果你买房的出发点，是理解了楼市为什么会涨，总会遇到套利的机会。对于大多数人，买房是一项看涨看跌，看政策，听专家的投资，所以注定结果是追涨杀跌。你不是在买房，你是在并购一座城市的干股，挂钩国家的指数。提问：你好！已加入星球，问一个问题，东莞纯投资买哪个区域性价比最佳，最有增长潜力？是买一手还是二手？某些热点价格已经较高了。谢谢！回答：你好，东莞是镇区经济，各区之间差异非常大。多年来资金分散，产业低端，城市界面差，房价扁平化，不利于吸引外来资金，松山湖是东莞政府重点打造的经济高地。东莞未来的房价高点一定是松山湖，至于单价能托举到多少，不仅看东莞本地的购买力，更要看对外来资本的吸引力。可以确定的是，四万一定不是松山湖的天花板。除此之外可以关注凤岗板块，凤岗和龙岗房价悲欢与共，地缘板块未来会有人口溢出效应，比较看好。但是长远看，东莞一定是跑不过深圳和广州的。提问：姐姐您好！我今天刚入知识星球。我在西安事业单位工作爱人是军任。我们名下有两套房产，一套有产证，一套产证还没下来（因为购买的早98年的房产，涉及到一些问题，所以得等一两年才能网签）。1.年前我们在北三县的大厂一万二一平（东方丽城）购买一处住宅（还未网签，只交了首付款40万），不知投资的是否对？2. 如果您不建议投资大厂，我想把房子退了，加上原有资金共计80+个子弹，不知您建议投资哪里更好？深圳好像更好上车，但不知投资哪里？我一直想买一线北上深的房子，但苦于没有房票，您说的54大法，其中结婚离婚，代持，居住证我都不能用。3.如果不退，还有40多子弹，您觉得再投资买哪里好，西安好还是一线？回答：你好，北三县 燕郊 大厂 香河是很大一片区域，所以价值有高有低。而炒的最火热的，无疑就是潮白河厂通桥这一带。如果已经完全兑现，那么1.5万我接受，但在规划以及未完工阶段卖1.5，一不值，二有赌博风险。整个环京，除了燕郊主干道，其他地区有人口的很少。一线城市中破限购最容易的是深圳。但是深圳目前已经涨过一波了，子弹80+可以买250左右的上车盘，参考星球内部推荐的投资回报率最大的板块。如果98年的房产能通过合同交易的方式卖出，把子弹凑到100以上，能选择的板块更多。优先一线，西安短线不看好。提问：房姐你好，新人二问。古人说的，德不配位必有灾殃。这句话房姐怎么看？想听听房姐的理解。回答：古人讲德不配位，说的是权利和地位，现代人讲财商，财商不是为了别的，是为了不被收割，配得上自己应有的财富。不要让前半生靠运气挣到的钱，下半生靠实力都亏出去。伴随着经济的转型，必然会出现一个现象，那就是财富的重组。财富重组的逻辑是：财富永远只留给配得上它的人。中国社会最公平的地方在于：一旦一个人的智商和财富不匹配的时候，这个社会有100个方法收割你。提问：广州如何破限购？荔湾区光雅里小区投资如何？首套不小心买到老城区小破旧了如何置换出来？回答：广州破限购方案见知识星球内部分享。光雅里投资不考虑，板块内旧楼多，新楼贵，地区在糜烂，完全没必要考虑买那一片
年轻人口味已变，不愿住老城区窄路没小区烂房子。趁着广州房价还没有启动，赶紧在星球内推荐的几个板块内淘笋，8-9折笋才考虑，弥补置换的税费损失。提问：请问沈阳房子未满二大税如何和房主讲价比较好，当前行情下拖延流是否可用？回答：谈价格在于挖掘对方核心诉求，缺钱急售还是置换等等，满足对方核心需求，才有达成交易基础上砍价的可能。详见知识星球内部分享《砍价50万实战技巧》 拖延流慎用，最多以年底银行信贷额度为由，拖到1月。遇到笋盘，以成交为目的，以顺利过户放款为目的，越笋盘越不要拖，久拖生变。提问：您好！坐标北京。双方来自河北农村。两个孩子，老大男.7岁，今年9月份上小学，老二女.10个月。大兴六环89平三局，(卖260万，贷款剩60左右)，西安高陵130平三居。(卖100万,贷款剩40)。两套房子月供5400/月。家庭年收入税后32w。我们家一年存款18万左右。爸爸是技术人员，今年39岁，我今年36岁，我在家门口找了一份工作，收入甚微。目前存款40W
爸爸想法A：攒钱2年，2年后卖掉西安房子，凑钱买一套朝阳的房子，给孩子上学。爸爸是靠学习改变命运重视学习
妈妈想法B:西安房子尽快卖掉。继续买省会房产。大兴读书+辅导班
请教您选A？还是B？还是有其他选择？谢谢您了。爸爸节俭的让人心疼。回答：你好，关于现在是否需要买学区房，分情况，以下人群分类对号入座
第一类人，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。这种情况如果买学区房，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。孩子教育固然重要，但是这也要分情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。不然，如果真的学区房遇到大利空，房价跌了，与此同时，其它地方的房子涨价了，这个代价还是挺大的。第二类人，单纯为了投资而买学区房。这种就更不建议了。武汉可选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有明显利空趋势的房产呢，与趋势做对抗，有点划不来。第三类人，有自住房，想买一个学区老破小，单纯为了孩子上学用。这一类人就比较适合买学区房，经济基础足够，即使是学区房有了利空，对自己的影响也不会太大。第四类人，想要一步到位，买一个大一点的学区房，比如80多平米500多万，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。这一类情况也不太建议，面积稍大的房产，由于总价越来越高，所以未来的流动性越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。不瞒大家说，现在老破大的流动性越来越差了，未来肯定还会更差。所以大家如果准备好了要买学区房的话，买一个小房子就足够了，居住的问题，可以用租房来解决。第五类人，还没有孩子或者还没有结婚。这些人考虑学区房有点太早了，现在学区的政策变动风险这么大，建议等到孩子两三岁的时候再去考虑。很多人孩子都已经三四岁了，确实到了该考虑到底要不要买学区房的时候，这些人就没有时间去等其它教育偏弱的地方能快速提升了。所以根据自己的需求，该买的就买。你们属于第三类，注重学区可以考虑入手一套朝阳学区房。但是2年后卖掉西安房产换北京的思路不可取，西安的涨幅远远不及北京，2年之后如果北京经过一轮拉升，门槛又会提高。高陵目前关注度不高，近期的涨价是受西安大气候影响。但要吸引更多刚需和投资置业进入还需时间和更多利好。条件允许的情况下，可以考虑出手西安房产，子弹凑到100以上，入手一套朝阳上车盘。大单优先原则，未来有闲散子弹再考虑入手其他省会城市。提问：房姐，最近有个朋友做民间借贷，想让我做担保人，想请教一下有什么风险吗？回答：要不要给别人做担保人？这几点建议送给你：最坏的借贷关系，往往出现在最好的时候。这种民间借贷的发生，往往是借贷关系恶化的最后一步，钱出去了，收不回是必然的，
不要借钱给别人投资，不要超过自己能力的去借钱投资，结果都是增加自己的负担，也增加别人的负担
不要去碰民间借贷和私人借贷，不管是要去借还是要帮别人担保，这个代价都是自己不一定能承担的
很多风险的开始，都是在看似最好的光景。那些暴雷，早就隐藏在最光鲜亮丽的时候。提问：房姐，咨询一个题外话，我在北京工作，最近计划考公务员，听说北京市公务员待遇比国家公务员高，但是都不如在民营企业，担心进去之后生活质量下降，从买房投资角度，该不该进体制内呢？闲一点的体制内工作，可能更利于发展副业。在我这里，副业的定义从来不是用来贴补家用的。其实我们真正能赚到大钱的，都不是靠主流市场。主流市场，已经被大资金大劳动力覆盖完了，只有一点肉渣。打工就要去主流市场，在公司做主流业务，才有升职的可能。比如，你在银行保险，就不要做什么IT之类的，天花板太低了。但是要发财，可能不能靠主流市场，而是非主流市场。比如搞房子之类。所以，做副业，是一种和非主流市场接触的手段和桥梁。你要花点精力盯住这个市场，掌握这个市场上的法门，一旦开始赚钱就一发不可收拾。提问：房姐吉祥，请问一下二手房高评高贷一般具体有哪些步骤，有哪些要注意的，高评部分手续费1个点左右合理吗？谢谢解答所谓高评高贷，是要实际成交价低于评估价，才可以做高评高贷。买二手房的时候，尽量找价格低于这个小区平均价的房源。假设一个小区评估价在15000元/㎡，你找到了一套成交价为13000元/㎡的房子，面积为100㎡，总成交价130万。如果不做高评，那么你需要交首付39万，贷款91万。如果做高评，评估总价150万，贷款70%为105万。这个时候你按照实际成交价130万算，实际首付只需要25万，贷款105万。1.走非监管，银行是不看你实际成交价的，只看评估价给你贷款。2.买房的时候问下该小区的评估价是多少，算一下看最高能贷多少。3.要和房东进行商量，有的房东不想做，想让你多交首付，因为贷款审批会比较慢。中介收费贵不贵，看贷款金额和评估要求，如果要低首付或者零首付，价格是很高的。如果就是普通的高评低进，价格不高。1个点可以砍砍价。提问：纯投资，一线、二线、三线学区房是不是都应该回避？回答：值不值得买，是要看你的价值关系和最终呈现的价格。学区可以是房子的配套，多加10%的价格可以接受。更多的学区房，房子则成为了学区的配套。我们的目标是买房，不是为了炒学票。详见知识星球内部分享《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》提问：房姐，能不能说说南京现在入手哪个版块比较好？我感觉南京楼市的很多公众号专家渐渐的都变成开发商的说客了，也可能是我没接触到真正的大神。回答：资金还可以的话，最好是大河西，这个包括江北新区核心区，注意是核心区啊。还有南站，将来会像上海虹桥似的模式，这个板块不错。江宁百家湖区域、竹山大道沿线、地铁线我也比较看好。城东和老城非笋不入。另外新房目前限价，河西南最近认筹，可以考虑。你最后的问题，其实房产自媒体和房产投资是两个不同的东西，就像雷锋和雷峰塔的关系一样，认准了。提问：智慧房姐，深圳投资，你说的能暴击的光明中心包括公明吗？想找3万+光明，但光明中心基本没有。回答：公明是光明的老中心，距离光明很近；由于产业结构类似东莞，存在一定数量的本地小老板，公明核心居住区（宏发美域、宏发上域等）的房价已经涨过一波；而当光明发展集中到中心区，整体的品质会很快超过公明这种四线城市的居住氛围，对于光明本地的土豪来说，相比南山福田，光明中心是更优的选择；光明已经没有单价3W+的楼盘了，投资回报率最高的板块见知识星球内部分享。提问：房姐，沈阳已贷款购入一套房投资在自己名下，月供3000，手里只剩下20子弹，只够日常开支，武汉沌口有套无贷款房，家人思想落后说房市低迷，不同意再在武汉买房，不同意抵押，我虽不同意他们的观念但也无法改变他们，就只有自己筹划了，我自己开了家小店，可以经营贷30个出来，就想问方案一，是继续沈阳投资一套？方案二，把户口落到深圳一线城市去，乘它没有开始撵人之前占个坑，反正户口在哪里不重要，一线的户口肯定越来越难拿？等攒够钱了去深圳买个老破小上车？方案三请房姐给支个招看有没有更好资产裂变的方法？自己的小店每月净收入1万，从小家庭条件差，穷怕了，只想让自己能在能力之内把有限的资产尽量裂变多一点，再次感谢回答：你好，思路都正确。沈阳继续加仓
深圳落户，趁着大门还没有关
关于家人支不支持的问题应该这样看：空军的想法是很顽固的，如果你没有非常坚定的理论支撑，你和他们的辩论往往只能是你被说服，而不是反过来。建议你做两件事情，第一件事就是认真分析楼市的理论基础，经济学是科学，明白内在的t-1层逻辑才是坚定信念的方法；第二件事是不再和空军沟通，而是自己去做，只有你自己赚钱了才能有话语权。未来怎么走？6套以上就需要开始找代持了，有了赚钱效应就可以按揭二手豪车，没事和亲友喝茶吃饭，不经意间透露赚了多少。你看王健林父子从来炫富、万科从来哭穷就是这个道理，炫富必为借钱，高调皆为生意。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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