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提问：房姐好，本人江苏徐州有一套房还余商贷20万未还。利率我记得是4.9%，手里资金90万。武汉无房。如想在武汉买房，可公积金贷款。两个选择选哪个：一是先把徐州20万商贷还了，余70万三成首付组合贷买房。二是徐州房贷不还，90万资金四成或五成贷款组合贷在武汉买房。哪种后期的还贷成本最低？另外疫情和国外金融危机会对武汉房价有冲击，能否预测大概下何时是武汉买房的最好时机。 回答：把徐州贷款还清后，可以做抵押融资 腾出武汉的2张房票和贷票，入手1-2套低价潜力盘。武汉需要半年的市场信息恢复期，未来走势看政策刺激。 总结一句话：短期可能会下挫，影响成交量，长期没有影响。今年是个比较好的捡漏时机，接下来关注政策面。 有降息 放松公积金 放松落户等利好政策出来，关注成交量数据，成交量起来，但是价格还没有起来，是比较好的入手时机。8-9折笋可以入手，但是不要接下落的刀子，不要着急。 回答：你好，感谢付费！ 茂业德弘天下，10年老盘，以前就跟卖卤水一样，双拼到五拼不等。现在，多本证拆成一本证，户型相对奇葩。样板房在高楼层，视野非常棒，算是罗湖少有的大花园社区。卖深中学位。如果只买个学位，感觉性价比还可以，如果投资，受罗湖大环境影响，后期增值潜力还是堪忧。这几个选项对比，建议优先2和3。 俊景豪苑和桂花苑挑挑价格，福田已经开始补涨了。 提问：新人首问；房姐您好；目前才入深户，在武汉泛海国际芸海国有一套135平的南北通透户型，中楼层，现在老婆名下，我目前名下无房无贷，之前在桂海园持有的一套已买，有贷款记录已结清，现想买掉CBD芸海园，入手深圳宝安区宝中翻身片区，宝实验学区房，楼盘有；中商花园，中南花园，德邻雅筑，中怡名苑及新锦安雅园几个楼盘，年收入80万，如果不卖CBD再买深圳月供压力会大，问1.有无好的优化方案？2.武汉现在疫情泛海国际芸海国值得继续持有吗？3.关于深圳上车有无更好建议，买宝中主要是我上班在宝安区，老婆在罗湖，这个几个楼盘，学位可以，上北环方便，考虑大前海，是否有更好的优秀方案请指教？ 回答：你好，泛海是我们比较推荐的汉口自住楼盘，但是未来升值潜力跑不赢低价刚需盘，支持卖掉泛海换仓宝安，未来有子弹50左右，再加仓光谷东 白沙洲或者后湖板块的刚需盘做投资。泛海建议疫情之后，武汉楼市回暖再出手。 不知道你们子弹多少，如果200-300，建议优先考虑星球内推荐的板块，投资回报率更大。 投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 根据你们的情况做选择。新锦安雅园目前价格不是洼地，是翻身的老楼盘了，楼龄快20年了，不时尚，户型也不出彩，普通的跟涨盘了。未来有划出宝安实验学区的风险。 如果只关注学位，更倾向中商花园，中南花园。 提问：智慧房姐，子弹二百武汉还有第二套买房资格，想投资武昌区域的融创一号院或东湖复地不知还有没有投资价值？推荐一下光谷笋盘。或武昌片区的学区房。谢谢！ 回答：你好，融创一号院或东湖复地都是CEO盘。 投资我们不推荐CEO盘的，买入溢价太多，留给我们的利润就少了，回报率不如刚需盘。如果非要选择一个，建议优先复地东湖国际。至少学区非常好，只要学区稳定不被划出，复地的学票溢价就会一直存在。 武汉的CEO盘如何选择？ 核心地段，江景，学区(真伪名校)，物业 品牌，产品力，板块增量，流动性，市场预期等因素，必须同时满足3个以上才能考虑。 融创就属于没学区还死贵这种类型，未来保值能力并不看好，横盘期大概率跑输大势。 武汉投资回报率最大的楼盘和学区房推荐，详见知识星球内部分享。 提问：没有房票，关注法拍房可以从哪个渠道购买？目前手中的子弹只能在二线城市选择，重庆，武汉和广州是我最感兴趣的。 回答：1.关注淘宝法拍房 2.未来的大趋势是城市群、超级城市，广州在珠三角还是有地缘和产业上的优势的。深圳是一线城市，广州只能算是弱一线。深圳的资源集中度，财富聚集水平远超广州。 如果在前几年广深价格差不大，选深圳更好。但是深圳经过这一轮大涨后，房价已经是广州的一倍了，广州的洼地优势逐渐凸显。广州 重庆和武汉都是推荐的城市。 选择去哪个城市一是城市量级，二也要看自己适合哪里、喜欢哪里，看你的资金量级。一般来说优先大单，广州可以先上车。 提问：亲爱的房姐，现在两套房贷加一起一个月9000，老公年收入不到20万，还有两个娃娃，本人主要带娃，目前存款只有40万想再上沈阳的车，可是房贷压力也好大，我想再入沈阳一套二手房，以租养贷，不知道这样会不会负债率太高，但是又怕错过沈阳这波红利，求房姐指点！ 回答：国家会放水，那么负债肯定也会贬值，想要对冲通胀，负债买好资产就是最好的策略之一。但是你们最多最多只能再买一套沈阳低价盘，留足2年月供。 提问：房姐，您好！去年底在您的指导下，用sfsd资格入手了中粮光谷祥云。商贷63万，5.88%利率，贷款还在审核中。目前手头子弹60-70，在线阶段世界经济下滑的情况下，是继续投资还是持有现金比较好？有更好的投资保值的渠道吗？ 回答：房产是普通人唯一保值和增值的投资渠道。为了不买房，人们总是能想出很多理由。什么首付不够，月供压力大，这些还算合理，稍微过分的，有担心杠杆过高，会发生经济危机。 总之，买房有时候只需要一个理由，而不买房需要有很多个。 众所周知，不管资本主义国家还是社会主义国家，每当经济受到重创，都会采取一些刺激措施来促进经济发展，“战时共产主义”、“马歇尔计划”以及我们熟知的“四万亿”都是在经济发展严重受挫的基础之上应运而生。采取一切手段加大投资力度、降准降息、降低相关行业准入门槛，以达到解放生产力、刺激生产和消费的目的。 因为国情，这些扶持政策，最终受益者还是央企、国企和一些知名的民企，普通的人的损失就是损失，普通人流的汗不会成为劳动成果，就是汗！没有企业会补发工资，没有比以前更多的订单、更低价的原材料来弥补损失。 普通人该做些什么呢？ 怎样才能利用这样的的机会，挽回损失甚至借机改变人生呢？我能想到的，还是房地产！ 无论哪个范畴的刺激，多多少少甚至绝大部分都会沉淀到房地产，因为房地产不是泡沫，不是虚拟经济，涉及到了建材、装修、就业、金融、股市等多达七十多个行业，是毋庸置疑的实体经济。 也就是说，阵痛之后，我们可以预见，在强有力的国家机器干预之下，未来的1~2年，中国的房地产市场，会迎来一个新的宽松环境，特别是优质城市优质片区的优质项目，一定是会上涨的！ 我想告诉身边人的是，无论什么时间段，努力做好自己的本职工作，管理好自己的现金流，保证合理充裕，都是非常重要的。随时做好准备，迎接下一轮财富分配时刻的到来！ 当然现在不鼓励高杠杆买房，留足2-3年月供（稳定高收入可无视），负债率别超过70% 提问：新人首问：坐标深圳，房姐，手头子弹70万左右，中介说可不上征信贷款30万，月供无压力，想考虑投资房产，暂不考虑自住，是否有合适的楼盘推荐？另外二手房出手跟楼层有无关系？目前只亲自去看过龙华观澜中森公园华府，其他地方未看过，在宝安工作..房姐能否推荐几个回报高点的新房或二手房？ 回答：中森公园华府不看好。一个开盘很久都没有卖完的新盘，入坑的概率极大。观澜板块，农民房很多，城貌差，缺少ZF的概念炒作，价格也不低。红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。罗湖、观澜、坪山这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横的更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢。投资买涨的快的，稳定的。 深圳投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。 提问：房姐好！新人首问。28岁已婚考虑深圳定居，规划三年内要娃，预算总价320以内。目前重点关注南山前海区域，新一代国际公寓，好来居，万象新园。但考虑到居住性，也考虑罗湖雍翠华府51平小两房。比较纠结，这个价格应该在前海投资3-4年之后再置换，还是应该在罗湖一次到位？谢谢房姐 回答：你好，孩子几年后才上学，不建议买罗湖。罗湖区域整体跑输大势，未来学区政策不确定性太大。万象新园属于南山比较弱的一个板块，产品老化，涨幅会跑输南山，但是不会跑输深圳的大势。 建议先入手万象新园，未来再考虑置换。 提问：新人首问#房姐你好！手上资金:0，家庭年收入:100w 老公名下持有：深圳大芬地铁口60平两房，今年6月满五唯一，现挂盘280w，有欠款90w。正在出租。目前在东莞定居，大概率近五年不会回深圳，布吉涨幅慢想换掉，主要考虑投资。看了总价420以内，南山中心、福田保税区，学校排名40以内的小两房学区房。觉得我们自己用不上学位，花学区的钱买老破小不划算。但是学校好坏又跟将来的房价涨幅挂钩。不知道要不要考虑学校，不考虑的话哪里比较适合投资，求指点方向。我名下无房无贷，非深户，社保满一年，没上班，每月租金收入4200。可以做三成吗，风险大吗？如果可以做三成的话，550w以内的可以投资哪里？ 回答：你好，深圳学位房改革在逐步进行，目前来看学位房短期内是利多，但是长远看学位政策的不确定性大。 学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会，所以究竟哪个更好还是要看成绩走势。 深圳学位房，接下来如何挑选？ 1、尽量买入点招少或无点招的名校学位房，安全系数要高很多； 2、深圳教育集团化已成趋势，集团抱团胜过单打独斗，尽量选择教育集团旗下的名校； 3、关注一些非名校无点招但成绩一直稳定扎实的学校； 4、民办学校没落是大势所趋，深圳教育留给民办的只有一个狭小生存空间，不必过分关注； 如果没有孩子，建议买未来规划好的热门板块。 深圳投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。 提问：房姐老师好！1.番禺万博板块是您推荐的，铂世湾那个新盘怎么样？纯投资和黄埔花园能比吗？2.沙井离宝安中心不近，未来的大空港概念能带动房价进一步上涨吗？比黄埔或者西乡怎么样？ 回答：铂世湾不近地铁，更倾向地铁沿线淘笋。如果你在外地，不方便淘笋，又偏爱新盘，勉强可以买。大空港概念会继续带动房价。 深圳和广州是2种完全不同的投资体系。对于广州这样一个2000年的商都来讲，确实是支撑不了所谓的“点点开花”的商业楼宇的，这个层面不像深圳，每个区都有自己的中心，比如龙华的“上塘-红山”、比如龙岗的”大运中心“，比如宝安的”宝安中心“ 所以你看到了知识城、白云新城、白鹅潭、智慧新城这些听起来即若即离的概念，未来的不确定性非常高 广州是一个”单中心“的城市，这就决定了以珠江新城为核心的城市，是一个同心圆的局部形态，这种形态伴随着城市的移动（就是向东、向南） 金融城、万博、琶洲几乎都是离珠江新城最近的商务区，除了万博距离在15-17公里之外，琶洲就在江对面，金融城也不过6-7公里左，其实都符合市场自然延展的发展规律，一点都不用担心 广州的商业、商务体量支撑这几个区域板块，还是没有问题的。就好比珠江新城起来之前，天河北、农林下、环市东、东风东好像也好多空置的写字楼。长远看黄埔和西乡 沙井投资都不会差 提问：新人首问，房姐您好：本人武汉有2套房，一套位于汉口西北湖二手房，大户型自住，另一套位于王家墩泛海，小户型学区房，已出租。泛海房产证有我和老婆的名字，商业贷款剩80。西北湖房产为JLH购入，只有我老婆的名字，商业贷款剩180，我们现为复婚状态。我2012年还用过一次公积金贷款（17年房产已脱手），老婆无公积金使用，老婆名下有公司，目前现金80左右（含本人公积金账户10）。我和我老婆都处于限购状态，但我们今年想投资一套房产，新房、二手房、写字楼、厂房都无所谓，请房姐支招：1.写字楼和厂房是否值得购入，考虑自用和升值，老婆关心 2.适合我们情况的破限购方案 3.地段，楼盘推荐 4.长江新城如何 回答：1.写字楼税费高，交易少，主要靠租金不看涨幅的资产，而且租售比超过5%以上才价值.淘交通干道上的写字楼为主，道路的知名度越高越好，尽量不要选窝在小巷子里的写字楼。写字楼和厂房都属于没流动性的市场都属于高阶操作，普通人进去一没资本，二没融资手段，三没流量资源，根本玩不转。单纯投资角度，写字楼和厂房的涨幅都不如住宅。 2.武汉破限购方案和投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。 3.长江新城是不限购区里比较好的，但是目前看板块发展不确定性太大，需要长持很久。你们能开发房票，优先主城区。 提问：您好，环沪现在花桥房价有点高，嘉善也涨了一波，现在湖州南浔规划通高铁，上海17号线也可能延伸到南浔，也是属于长三角示范一体化，房姐觉得环沪投资南浔怎么样，如果可以的话买在什么区位好，有楼盘推荐吗 回答：南浔到湖州了，天生区位差，嘉兴都没能起来，光靠一个高铁，南浔不会有机会。短期可能会有一波炒作拉升，但是价格站不稳。炒上去的价格，也没有二手市场。自住就在花桥淘淘笋吧。 提问：万能的房姐，请问您提到的签远期合同，可以具体一点吗？比如多长时间算远？怎么和卖家谈？合同中需要具体明确哪些事项？多谢多谢！ 回答：如果你看上了一套房，暂时没有子弹，可以通过远期合同拖20个月，有充足的时间筹集首付款，即使最后房主不卖给你，也可以获得巨额赔偿。拖延流具体操作见知识星球内部分享《拖延流实战篇》。 提问：房姐啊，抱歉我还没明白。如果我保利心语能抵押200万，到北京买朝阳。200万的抵押贷款，一个月要还一万多，压力太大，还不起啊！！！ 回答：200万拿出100-150万，全款抵押买一套400左右的上车盘。剩余子弹用来还月供。新手需要稳，因为新手没有资产和金融底子。抗风险能力太弱，很容易被摧毁，所以一直提倡新手至少留足1-2年月供，这样极大降低风险。而对于职业多军，少说也有10套房子，就算月供20万，也可以通过抵押或者卖房的方式回血，不会像新手一样束手无策。所以我们经常会看到老牌多军经常打滚借钱，因为这个月的月供还欠50万。新手前期需要靠工资，到后面还月供，不是靠工资，而是靠其他各种。月供的归还方法，按照顺序如下： 1.房屋租金 2.工资收入 3.其他经营性收入 4.现金 5.信用贷 6.信用卡 7.找父母借钱 8.找同学借钱 9.截断再抵押 10.卖掉一套流动性不好的房子 11.卖掉一套流动性好的房子 提问：姐，说的看房200套，在武汉市内只想看武昌区这边不想看汉口那边也可以？还是一个城市都要看到？ 回答：1.先摸清楚武汉城市的命脉和发展，再挑选适合自己的板块。根据配套，交通，未来潜力，先锁定一个小一点的范围。 2.学会app看房，找到城市常用的评估系统，对比中介公司的历史成交记录，找出规律。 3.找中介线下带看，周末一天看7套。反复思考为什么电梯比楼梯贵，同一区域为什么有的是高价有的是低价，楼层差异，装修差异等等。 4.多跟中介聊天，一套房可以反复问好几个中介。多翻他们的朋友圈，每个店可以加2-4个人微信好友。每个区域可以加100-300个人。 5.勤做笔记，看过一套房子，1.2个月之后再做数据对比，是否与你之前判断的价格优势一致，多骚扰中介。 6.一个区域熟悉后，慢慢拓展其他区域，经验可复制。当你打开武汉地图，对所有小区的价值判断烂熟于心的时候就OK了。 详见知识星球内部分享《如何淘到低于市场价50万都笋盘》 |
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