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武汉买房者现状:20%盼涨,80%盼跌?刚需买房只看这1个信号! ​

 武汉房姐 2021-01-14


提问:房姐好,本人江苏徐州有一套房还余商贷20万未还。利率我记得是4.9%,手里资金90万。武汉无房。如想在武汉买房,可公积金贷款。两个选择选哪个:一是先把徐州20万商贷还了,余70万三成首付组合贷买房。二是徐州房贷不还,90万资金四成或五成贷款组合贷在武汉买房。哪种后期的还贷成本最低?另外疫情和国外金融危机会对武汉房价有冲击,能否预测大概下何时是武汉买房的最好时机。

回答:把徐州贷款还清后,可以做抵押融资 腾出武汉的2张房票和贷票,入手1-2套低价潜力盘。武汉需要半年的市场信息恢复期,未来走势看政策刺激。

总结一句话:短期可能会下挫,影响成交量,长期没有影响。今年是个比较好的捡漏时机,接下来关注政策面。

有降息 放松公积金 放松落户等利好政策出来,关注成交量数据,成交量起来,但是价格还没有起来,是比较好的入手时机。8-9折笋可以入手,但是不要接下落的刀子,不要着急。


提问:房姐您好,近日天天关注您的房评,受益匪浅。孩子刚入深户在看房,属自住+刚需两房sfsd,学位可能要十年后才用。总价控制在600w左右压力小点,超700w压力山大。选中三个地方救指教:1茂业德茂天下总价676一745(小两房,深中学位)压力大,而且选上的房子卫生间无窗(最讨厌厨卫无窗)而且罗湖己老了纠结。2福田区景蜜村或俊景豪苑单价7.4万80平以内两房可承受,周围环境配套还好,可选。3福保桂花苑学位价格也还行。怎么选好,救房姐指点,盼复!

回答:你好,感谢付费!

茂业德弘天下,10年老盘,以前就跟卖卤水一样,双拼到五拼不等。现在,多本证拆成一本证,户型相对奇葩。样板房在高楼层,视野非常棒,算是罗湖少有的大花园社区。卖深中学位。如果只买个学位,感觉性价比还可以,如果投资,受罗湖大环境影响,后期增值潜力还是堪忧。这几个选项对比,建议优先2和3。

俊景豪苑和桂花苑挑挑价格,福田已经开始补涨了。

提问:新人首问;房姐您好;目前才入深户,在武汉泛海国际芸海国有一套135平的南北通透户型,中楼层,现在老婆名下,我目前名下无房无贷,之前在桂海园持有的一套已买,有贷款记录已结清,现想买掉CBD芸海园,入手深圳宝安区宝中翻身片区,宝实验学区房,楼盘有;中商花园,中南花园,德邻雅筑,中怡名苑及新锦安雅园几个楼盘,年收入80万,如果不卖CBD再买深圳月供压力会大,问1.有无好的优化方案?2.武汉现在疫情泛海国际芸海国值得继续持有吗?3.关于深圳上车有无更好建议,买宝中主要是我上班在宝安区,老婆在罗湖,这个几个楼盘,学位可以,上北环方便,考虑大前海,是否有更好的优秀方案请指教?

回答:你好,泛海是我们比较推荐的汉口自住楼盘,但是未来升值潜力跑不赢低价刚需盘,支持卖掉泛海换仓宝安,未来有子弹50左右,再加仓光谷东 白沙洲或者后湖板块的刚需盘做投资。泛海建议疫情之后,武汉楼市回暖再出手。

不知道你们子弹多少,如果200-300,建议优先考虑星球内推荐的板块,投资回报率更大。

投资学区房有很多打法:

1.买没有学区的学区房(有暴击)

2.买学位用过的可以有折扣(时间的财富)

3.买成熟自己要用的学位房(投资+刚需)

根据你们的情况做选择。新锦安雅园目前价格不是洼地,是翻身的老楼盘了,楼龄快20年了,不时尚,户型也不出彩,普通的跟涨盘了。未来有划出宝安实验学区的风险。

如果只关注学位,更倾向中商花园,中南花园。

提问:智慧房姐,子弹二百武汉还有第二套买房资格,想投资武昌区域的融创一号院或东湖复地不知还有没有投资价值?推荐一下光谷笋盘。或武昌片区的学区房。谢谢!

回答:你好,融创一号院或东湖复地都是CEO盘。

投资我们不推荐CEO盘的,买入溢价太多,留给我们的利润就少了,回报率不如刚需盘。如果非要选择一个,建议优先复地东湖国际。至少学区非常好,只要学区稳定不被划出,复地的学票溢价就会一直存在。

武汉的CEO盘如何选择?

核心地段,江景,学区(真伪名校),物业 品牌,产品力,板块增量,流动性,市场预期等因素,必须同时满足3个以上才能考虑。

融创就属于没学区还死贵这种类型,未来保值能力并不看好,横盘期大概率跑输大势。

武汉投资回报率最大的楼盘和学区房推荐,详见知识星球内部分享。

提问:没有房票,关注法拍房可以从哪个渠道购买?目前手中的子弹只能在二线城市选择,重庆,武汉和广州是我最感兴趣的。

回答:1.关注淘宝法拍房

2.未来的大趋势是城市群、超级城市,广州在珠三角还是有地缘和产业上的优势的。深圳是一线城市,广州只能算是弱一线。深圳的资源集中度,财富聚集水平远超广州。

如果在前几年广深价格差不大,选深圳更好。但是深圳经过这一轮大涨后,房价已经是广州的一倍了,广州的洼地优势逐渐凸显。广州 重庆和武汉都是推荐的城市。

选择去哪个城市一是城市量级,二也要看自己适合哪里、喜欢哪里,看你的资金量级。一般来说优先大单,广州可以先上车。

提问:亲爱的房姐,现在两套房贷加一起一个月9000,老公年收入不到20万,还有两个娃娃,本人主要带娃,目前存款只有40万想再上沈阳的车,可是房贷压力也好大,我想再入沈阳一套二手房,以租养贷,不知道这样会不会负债率太高,但是又怕错过沈阳这波红利,求房姐指点!

回答:国家会放水,那么负债肯定也会贬值,想要对冲通胀,负债买好资产就是最好的策略之一。但是你们最多最多只能再买一套沈阳低价盘,留足2年月供。

提问:房姐,您好!去年底在您的指导下,用sfsd资格入手了中粮光谷祥云。商贷63万,5.88%利率,贷款还在审核中。目前手头子弹60-70,在线阶段世界经济下滑的情况下,是继续投资还是持有现金比较好?有更好的投资保值的渠道吗?

回答:房产是普通人唯一保值和增值的投资渠道。为了不买房,人们总是能想出很多理由。什么首付不够,月供压力大,这些还算合理,稍微过分的,有担心杠杆过高,会发生经济危机。

总之,买房有时候只需要一个理由,而不买房需要有很多个。

众所周知,不管资本主义国家还是社会主义国家,每当经济受到重创,都会采取一些刺激措施来促进经济发展,“战时共产主义”、“马歇尔计划”以及我们熟知的“四万亿”都是在经济发展严重受挫的基础之上应运而生。采取一切手段加大投资力度、降准降息、降低相关行业准入门槛,以达到解放生产力、刺激生产和消费的目的。

因为国情,这些扶持政策,最终受益者还是央企、国企和一些知名的民企,普通的人的损失就是损失,普通人流的汗不会成为劳动成果,就是汗!没有企业会补发工资,没有比以前更多的订单、更低价的原材料来弥补损失。

普通人该做些什么呢?

怎样才能利用这样的的机会,挽回损失甚至借机改变人生呢?我能想到的,还是房地产!

无论哪个范畴的刺激,多多少少甚至绝大部分都会沉淀到房地产,因为房地产不是泡沫,不是虚拟经济,涉及到了建材、装修、就业、金融、股市等多达七十多个行业,是毋庸置疑的实体经济。

也就是说,阵痛之后,我们可以预见,在强有力的国家机器干预之下,未来的1~2年,中国的房地产市场,会迎来一个新的宽松环境,特别是优质城市优质片区的优质项目,一定是会上涨的!

我想告诉身边人的是,无论什么时间段,努力做好自己的本职工作,管理好自己的现金流,保证合理充裕,都是非常重要的。随时做好准备,迎接下一轮财富分配时刻的到来!

当然现在不鼓励高杠杆买房,留足2-3年月供(稳定高收入可无视),负债率别超过70%

提问:新人首问:坐标深圳,房姐,手头子弹70万左右,中介说可不上征信贷款30万,月供无压力,想考虑投资房产,暂不考虑自住,是否有合适的楼盘推荐?另外二手房出手跟楼层有无关系?目前只亲自去看过龙华观澜中森公园华府,其他地方未看过,在宝安工作..房姐能否推荐几个回报高点的新房或二手房?

回答:中森公园华府不看好。一个开盘很久都没有卖完的新盘,入坑的概率极大。观澜板块,农民房很多,城貌差,缺少ZF的概念炒作,价格也不低。红山—龙华老城没发展好之前观澜也不会有大动作。罗湖、观澜、坪山这种地方除非有学校利好,大概率是横盘期横的更长,跌时跌多,行情来的时候反应慢。投资买涨的快的,稳定的。

深圳投资回报率最大的楼盘,详见知识星球内部分享。

提问:房姐好!新人首问。28岁已婚考虑深圳定居,规划三年内要娃,预算总价320以内。目前重点关注南山前海区域,新一代国际公寓,好来居,万象新园。但考虑到居住性,也考虑罗湖雍翠华府51平小两房。比较纠结,这个价格应该在前海投资3-4年之后再置换,还是应该在罗湖一次到位?谢谢房姐

回答:你好,孩子几年后才上学,不建议买罗湖。罗湖区域整体跑输大势,未来学区政策不确定性太大。万象新园属于南山比较弱的一个板块,产品老化,涨幅会跑输南山,但是不会跑输深圳的大势。

建议先入手万象新园,未来再考虑置换。

提问:新人首问#房姐你好!手上资金:0,家庭年收入:100w 老公名下持有:深圳大芬地铁口60平两房,今年6月满五唯一,现挂盘280w,有欠款90w。正在出租。目前在东莞定居,大概率近五年不会回深圳,布吉涨幅慢想换掉,主要考虑投资。看了总价420以内,南山中心、福田保税区,学校排名40以内的小两房学区房。觉得我们自己用不上学位,花学区的钱买老破小不划算。但是学校好坏又跟将来的房价涨幅挂钩。不知道要不要考虑学校,不考虑的话哪里比较适合投资,求指点方向。我名下无房无贷,非深户,社保满一年,没上班,每月租金收入4200。可以做三成吗,风险大吗?如果可以做三成的话,550w以内的可以投资哪里?

回答:你好,深圳学位房改革在逐步进行,目前来看学位房短期内是利多,但是长远看学位政策的不确定性大。

学位房和普通房其实是两种买法,购房的群体也不尽相同,由于其不确定性,学位房适合短线爱折腾的人群,因为要经常性的调仓,普通次新三房更适合长持。学位房只要成绩不遭遇滑铁卢,每年都会润物细无声的涨,而普通房多是看天吃饭的,利好落地了或者风来了就涨一波,风停了就歇一会,所以究竟哪个更好还是要看成绩走势。

深圳学位房,接下来如何挑选?

1、尽量买入点招少或无点招的名校学位房,安全系数要高很多;

2、深圳教育集团化已成趋势,集团抱团胜过单打独斗,尽量选择教育集团旗下的名校;

3、关注一些非名校无点招但成绩一直稳定扎实的学校;

4、民办学校没落是大势所趋,深圳教育留给民办的只有一个狭小生存空间,不必过分关注;

如果没有孩子,建议买未来规划好的热门板块。

深圳投资回报率最大的板块和楼盘,详见知识星球内部分享。

提问:房姐老师好!1.番禺万博板块是您推荐的,铂世湾那个新盘怎么样?纯投资和黄埔花园能比吗?2.沙井离宝安中心不近,未来的大空港概念能带动房价进一步上涨吗?比黄埔或者西乡怎么样?

回答:铂世湾不近地铁,更倾向地铁沿线淘笋。如果你在外地,不方便淘笋,又偏爱新盘,勉强可以买。大空港概念会继续带动房价。

深圳和广州是2种完全不同的投资体系。对于广州这样一个2000年的商都来讲,确实是支撑不了所谓的“点点开花”的商业楼宇的,这个层面不像深圳,每个区都有自己的中心,比如龙华的“上塘-红山”、比如龙岗的”大运中心“,比如宝安的”宝安中心“

所以你看到了知识城、白云新城、白鹅潭、智慧新城这些听起来即若即离的概念,未来的不确定性非常高

广州是一个”单中心“的城市,这就决定了以珠江新城为核心的城市,是一个同心圆的局部形态,这种形态伴随着城市的移动(就是向东、向南)

金融城、万博、琶洲几乎都是离珠江新城最近的商务区,除了万博距离在15-17公里之外,琶洲就在江对面,金融城也不过6-7公里左,其实都符合市场自然延展的发展规律,一点都不用担心

广州的商业、商务体量支撑这几个区域板块,还是没有问题的。就好比珠江新城起来之前,天河北、农林下、环市东、东风东好像也好多空置的写字楼。长远看黄埔和西乡 沙井投资都不会差

提问:新人首问,房姐您好:本人武汉有2套房,一套位于汉口西北湖二手房,大户型自住,另一套位于王家墩泛海,小户型学区房,已出租。泛海房产证有我和老婆的名字,商业贷款剩80。西北湖房产为JLH购入,只有我老婆的名字,商业贷款剩180,我们现为复婚状态。我2012年还用过一次公积金贷款(17年房产已脱手),老婆无公积金使用,老婆名下有公司,目前现金80左右(含本人公积金账户10)。我和我老婆都处于限购状态,但我们今年想投资一套房产,新房、二手房、写字楼、厂房都无所谓,请房姐支招:1.写字楼和厂房是否值得购入,考虑自用和升值,老婆关心 2.适合我们情况的破限购方案 3.地段,楼盘推荐 4.长江新城如何

回答:1.写字楼税费高,交易少,主要靠租金不看涨幅的资产,而且租售比超过5%以上才价值.淘交通干道上的写字楼为主,道路的知名度越高越好,尽量不要选窝在小巷子里的写字楼。写字楼和厂房都属于没流动性的市场都属于高阶操作,普通人进去一没资本,二没融资手段,三没流量资源,根本玩不转。单纯投资角度,写字楼和厂房的涨幅都不如住宅。

2.武汉破限购方案和投资回报率最大的楼盘,详见知识星球内部分享。

3.长江新城是不限购区里比较好的,但是目前看板块发展不确定性太大,需要长持很久。你们能开发房票,优先主城区。

提问:您好,环沪现在花桥房价有点高,嘉善也涨了一波,现在湖州南浔规划通高铁,上海17号线也可能延伸到南浔,也是属于长三角示范一体化,房姐觉得环沪投资南浔怎么样,如果可以的话买在什么区位好,有楼盘推荐吗

回答:南浔到湖州了,天生区位差,嘉兴都没能起来,光靠一个高铁,南浔不会有机会。短期可能会有一波炒作拉升,但是价格站不稳。炒上去的价格,也没有二手市场。自住就在花桥淘淘笋吧。

提问:万能的房姐,请问您提到的签远期合同,可以具体一点吗?比如多长时间算远?怎么和卖家谈?合同中需要具体明确哪些事项?多谢多谢!

回答:如果你看上了一套房,暂时没有子弹,可以通过远期合同拖20个月,有充足的时间筹集首付款,即使最后房主不卖给你,也可以获得巨额赔偿。拖延流具体操作见知识星球内部分享《拖延流实战篇》。

提问:房姐啊,抱歉我还没明白。如果我保利心语能抵押200万,到北京买朝阳。200万的抵押贷款,一个月要还一万多,压力太大,还不起啊!!!

回答:200万拿出100-150万,全款抵押买一套400左右的上车盘。剩余子弹用来还月供。新手需要稳,因为新手没有资产和金融底子。抗风险能力太弱,很容易被摧毁,所以一直提倡新手至少留足1-2年月供,这样极大降低风险。而对于职业多军,少说也有10套房子,就算月供20万,也可以通过抵押或者卖房的方式回血,不会像新手一样束手无策。所以我们经常会看到老牌多军经常打滚借钱,因为这个月的月供还欠50万。新手前期需要靠工资,到后面还月供,不是靠工资,而是靠其他各种。月供的归还方法,按照顺序如下:

1.房屋租金 2.工资收入 3.其他经营性收入 4.现金 5.信用贷 6.信用卡 7.找父母借钱 8.找同学借钱 9.截断再抵押 10.卖掉一套流动性不好的房子 11.卖掉一套流动性好的房子

提问:姐,说的看房200套,在武汉市内只想看武昌区这边不想看汉口那边也可以?还是一个城市都要看到?

回答:1.先摸清楚武汉城市的命脉和发展,再挑选适合自己的板块。根据配套,交通,未来潜力,先锁定一个小一点的范围。

2.学会app看房,找到城市常用的评估系统,对比中介公司的历史成交记录,找出规律。

3.找中介线下带看,周末一天看7套。反复思考为什么电梯比楼梯贵,同一区域为什么有的是高价有的是低价,楼层差异,装修差异等等。

4.多跟中介聊天,一套房可以反复问好几个中介。多翻他们的朋友圈,每个店可以加2-4个人微信好友。每个区域可以加100-300个人。

5.勤做笔记,看过一套房子,1.2个月之后再做数据对比,是否与你之前判断的价格优势一致,多骚扰中介。

6.一个区域熟悉后,慢慢拓展其他区域,经验可复制。当你打开武汉地图,对所有小区的价值判断烂熟于心的时候就OK了。

详见知识星球内部分享《如何淘到低于市场价50万都笋盘》

房地产注定只有小部分人能赚钱,我们跑在大部分前面,手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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