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提问：房姐，你好，上海，听你的建议已出手盛桥的房子，子弹190现在在江桥这里淘笋，了解下来江桥分为北江桥（商品房居多，14号线今年年底完成），南江桥（多数为动迁房，配套成熟，有万达靠近13号线）两边均价都在3.8-4.2，想问下房姐是选北这里的楼盘还是南，有推荐的楼盘吗？入笋价多少合适？还有我咨询了许多中介和银行的人，接力贷我父母只能贷17年，17年也是用等额本息吗？谢谢 回答：你好，江桥分南北，北江桥比泗泾略高一点点，南江桥和周浦段位差不多。从区位角度来看，大虹桥的主要辐射区在金沙江西路以南的位置，过了这条路北侧的话是大片工厂仓库和90年代的动迁房，升值潜力我并不看好，因为南江桥现在都还没起来，北江桥要起来更靠后。 北江桥，因为更不成熟，才更有机会。在核心板块淘笋。17年可以了，看你的持有周期，如果是长持10年，建议优先等额本息。 提问：房姐指点迷津，现在看的两套房子，非常纠结还望房姐解惑 1望京：97年望京新城，顶层115平630，单价5.47，塔楼，大客厅朝南，两小卧均朝东 2酒仙桥：06年晶都国际，11层108平620，单价5.74，板楼，客厅朝北，主卧朝南，侧卧朝西，南北通透 1，这两套该怎么选择？目的是自主➕投资，哪套升值空间更大？2，这两套是否够笋？3，如何鉴定笋房？是市价的几折？4，如何确定市价？目前只能通过交易记录查看，还有无其他方法？5，望京新城建议入手单价是？6，晶都国际建议入手单价是？7，望京和酒仙桥推荐的其他楼盘及建议入手单价 提前谢谢房姐的回复！不胜感激！房姐更白更富更美 回答：你好，整个望京内部，其实可以开发的地块不多了。除了望京西，又因为交通不便，所以还需要重新打造配套的体系。但望京价格仍然不高。在望京的地段价值远远大于上地西二旗的情况下，互联网的聚焦，结果是进一步抬升望京的利润。 望京不是单一产业区，上地西二旗只有互联网。没有互联网进驻之前，望京也是北京不多的产住结合，商业发达的地段，足以支撑今天的价格。所以，即使互联网再次流动，距离吐掉利润，还有很长的路。 望京新城属于标准的老破大，当年是望京刚出道的标杆盘，目前有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺一点。主力在130和更大的150+户型，大户型单价5万内的可以接受。 我比较看好酒仙桥街坊，高家园一带。整个酒仙桥其实商业氛围不错，加上丽都商圈有也不少品质的加持，缺点是有点老，酒仙桥道路级别太低。街坊一带拆迁，给了更多容量承接望京的外溢需求，也有利于片区翻新，道路扩容。标的类型倾向低单价的次新或者老公寓，晶都国际单价低，虽然楼有点次。晶都国际5万左右可以拿。这2套都可以再砍砍价。 北京最近成交量上升明显，量在价先，不排除会有一波小阳春出现。 提问：房姐，新人首问，坐标深圳，不知道这个问题能否帮忙解答：小孩快满一岁，是走国际学校路线还是公立学校好（目前入深户，但可以申请入外籍，据说外籍可以避开高考申请读国内大学名校？）另外有五成名额，总价600-700万，买坂田大族云峰、光明金融街、龙华一城中心等新盘怎么样呢？谢谢！ 回答：你好，孩子未来教育选择公立还是国际？ 先说我的观点：我不赞成上国际学校，不是钱的问题。 在国际学校上学，没有压力，孩子缺乏竞争性，也就是狼性的培养远远不够，狼性是很重要的，孩子长大了在中国混就必须要有狼性，没狼性的傻白甜哪能竞争的过周围如狼似虎的人？你看孩子学奥数，其实就是在培养狼性，培养竞争意识。 在公立学校上学，上课外班，不是为了学到什么真本事，是要学会竞争，有竞争性，有狼性，知道自己在人群中的位置，知道别人都是些什么人，这才是教育的价值所在。如果你是真正rich class，圈子内自然会交流清楚小孩送什么学校。从小搭建人脉网和训练领袖素质。如果不是，那么这就是条错误的路线，趁早放弃。（流星花园是拍给傻白甜看的） 公立学校对普通中产家庭是最好的选择。适度，均衡，中庸，是很好的生存之道。 再来分析楼盘： 一.大族云峰在坂田，坂田虽然属于龙岗区，但是地理位置挨着福田中心城区近。五号线坂田地铁口1公里，在建十号线光雅园地铁口近2公里，后期地铁出行相对不便，亮点在于上坂雪岗大道去福田、天安云谷比较方便。自住还行，投资一般般了，短期站岗。龙岗没有太好的教育资源，如果优先考虑学位，建议首选罗湖 福田或者龙华。二.壹城中心：龙华区地标性住宅，是龙华老城区最吸睛的盘，没有之一。 这个小区有优势: 1、高赠送，利用率普遍超过90%。 2、配套齐全，学校、商业、地铁（共十区，但是只有九区算地铁房）； 3、次新、鸿荣源品牌； 4、税费低，因为2015年首开，登记价高而且涨幅不大。 5、价格也亲民。 劣势也很明显： 1、体量确实太大了，而且附近旧改太多，一手砸盘，二手价格也一直上不去，简直天量供应； 2、本身离地铁较远，加上四号线交通拥挤，依靠地铁上班不方便（9区稍微近一点），而且全部入住道路交通势必拥堵；自住可以买，投资一般般。 这几个新盘中优先光明金融街。 提问：房姐，你好。我在四川一个小县城上班，想了解一下成都的房地产市场，还有投资的上升空间吗？目前成都天府新区的热度很高，它的市场升值空间有多大呢？以后结婚有小孩也考虑小孩教育问题，目前成都的教育资源主要集中在锦江区和青羊区，天府新区相对处于落后地位，我是应该看他的发展空间吗？在网上了解过一下loft公寓，想投资一个出租，以后也可以自住，不过商住房转手比较麻烦，生活成本也比较高，转手费率也高，请房姐指点一下，谢谢。 回答：你好，青羊和锦江的楼盘都有不同程度的学区溢价在里面。纯投资我们不买学区，溢价多 加上未来学区划片政策风险大。成都纯投资避开爆炒高价区，天府新区现在跌了，一方面是资格原因，另一方面是本身就是炒作，没什么实质的东西。 天府新区本身就是坑，未来天府新区会不会烂尾，还真不好说。我们投资从来不看天府新区的。 公寓没有学位，没有涨幅，是商用水电，产权只有40-50年，这都不重要。最重要是两个大问题，一是杠杆低，只能贷5成10年，还有就是有30%到60%的土地增值税。这两个最厉害。直接决定公寓没有价值，投资回避。除非房票全部用完，碰到5折的公寓才考虑。 成都投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。 提问：房姐您好！本人是中山户口，目前在广州工作，中山已有一套房，想出手，然后凑得子弹150W左右。目前想入手一套广州+一套广州以外，这个思路是否合适？处女贷已用，广州房票还差大半年社保，月供不想太大压力，1.5W以内。请问广州一套建议入手哪些盘？广州以外选择入手哪里的哪些盘合适？还请指教！ 回答：你好，思路正确。 广州投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。 广东选筹逻辑：能深圳广州，就不要东莞佛山，能邻深就不要临广，能买市区就不要郊区。 广州以外首选新塘 东莞，次选佛山。 各城市投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分析。 广东以外，武汉 重庆 成都 沈阳这些低价二线城市都可以入手。重点看你房票情况。 提问：姐，北京有个楼盘，叫“中海寰宇时代”，即将开盘。你觉得那地段怎么样呀？单价多少入手合适？ 回答：中海寰宇时代以小户型为主，刚需上车盘，无产业支撑，长期看就是睡城 但价格并不便宜，由于交通的可达性和限竞房的限制, 自住和投资都不是好的选择。 纯住宅区离产业区也不近，未来发展不明，概率跑输大盘，在北京新房情节一定要避免，性价比上二手房远超新房 提问：房姐好！我是一个不懂投资的人，今年38，目前做建筑工程，回想毕业至今，感觉自己的财富增长的一直比较慢，自从看了你的文章以后，有种豁然明白的感觉，我现在做的是传统低端行业，垫资大，回款慢，现在项目在扫尾，今年和明年会有资金回笼，我感觉今年是下手房产的一个好时机，我本身在江苏苏北连云港，我想请你给我一个意见和方向，我现在想在南京，苏州，武汉中做个选择，另外对自己未来的资金安排想重新做个分配，想听听你的指导。谢谢！ 回答：你好，长三角地区，上海 南京 杭州都是不错的选择，看你的房票在哪里。南京比较有价值的板块，详见知识星球内部分享。 不过南京均价最终会到上海同等板块60%，以南京为跳板，终极目标还是往上海跳。上海和南京，长远看，仍然不是一个级别的城市。更建议54大法破限购入手上海。 如果只考虑南京，记住一个原则：一手限价盘，哪里价格倒挂严重买哪里。追求确定收益。 苏州园区高位了，如果不是自住，不建议买。苏州买房投资，综合考虑总价，杠杆率和涨幅。投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。 武汉属于这3个二线城市中单价最低的。南京贵是因为长三角地区整体富饶，部分非省会二线城市房价也跟武汉差不多。南京楼市一直很强，和武汉不一样，不是这一波涨起来的，而是慢慢涨上来的，和上海很像。 现在，南京被市场教育的跟上海差不多了。但是南京杭州武汉成都无论从什么维度上，都是同等量级，房价差距长期来看注定磨平。 投资还是看价格，武汉容积率高的房子非常多，但是价格也便宜！南京杭州房子少，但是价格很贵。所以南京现在的人口流入完全比不上武汉。武汉经过这次事件之后，整体城市的软硬实力会上一个台阶。 长持角度看潜力排序：上海>武汉>南京=苏州 提问：房姐你好，新人首问！多多包涵哦！有三个问题想咨询：1.宁波地区可投资的房产。家在宁波，目前手上就自住一套大房，贷款还有60万不到。现有余款100来万，双人公积金，麻烦请房姐给点建议？2.目前宁波要进行公民同招，根据全国经验来看，宁波几个区的学区房价是不是会上涨，空间有多大？3现在比较关注北仑区的，常规信息是了解的，但不知道是不是应该买，或哪个更好。自我感觉，宁波东部新城的好房都4万起了，其他地段好点也是，2.5万以上了。所以北仑核心区还相对好点。如：印东方，春江明月，两个新盘如何选择？谢谢！ 回答：你好，宁波市五大计划单列市之一，依托进出口、县域经济，也名列二十强，但近年全国都在打造省会首位度，宁波影响力不断下降；近年来宁波一直没有什么存在感，被上海和杭州压抑的非常严重。省内第一把交椅给了杭州，宁波排老二，投资回报率处于临界值边缘。城市竞争未来的马太效应会加剧，建议优先考虑高能级城市。 坐标宁波，子弹100，投资上海，杭州等几个强省会城市未来潜力更大。 如果在宁波选一个，优先春江明月。 提问：房姐您好，好久没有提问了。我坐标北京，体制内普通人，现住北京单位的廉租房，湖北荆州人，荆州两套房，一套父母住，一套出租。我的计划是:把荆州的两套房卖出去，加上自己的存款，可以凑八十万。在北京昌平或者大兴买一套老破小，月供八千，出租之后还月供。再回荆州首付十多万买一套两居室房，月供两千，给父母住。如果北京房子出租能够有五千的收入，两套房我每个月只需要出五千月供，这样还是能够负担得起的。您看这样的计划怎么样？您有什么更好的计划？感谢。 回答：你好，思路正确。老公房能不能买，关键看地段和价格的性价比。老公房存在的基础，缺一不可： 1.上车需求的挤压 2.大量无法转移的人口 3.低总价，高得房率、得功能率 从这点上来说，基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。老公房的价值，和上车需求紧密相连。 买到，也是需要付钱的商品。老公房可以帮助北漂脱离小户型一居室新房的收割，以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。为什么是市中心？因为人口密集，即使城市人口迁移也是漫长的过程，市中心的老公房有长久的居住价值，收益稳定，出租从不缺租客，买卖从不缺下家。 这也是为什么不要买远郊老破小的原因。脱离了人口稳定密集的地区，老公房的价值迅速打折。 真正有价值的老公房，详见知识星球内部分享。 提问：新人首问。你好！我目前在武汉有三套住宅一套写字楼。自住一套（当代国际花园），写字楼自用也在当代国际花园，目前手里有150个，计划卖一套后一起400个JLH改善居住，目前关注的武昌江边联投中心200平精装和当代国际花园二手毛胚联排别墅，装修完总价都在700个左右，买江边觉得升值潜力大，但办公居住范围都要变化，当代别墅自住好，公司写字楼就在旁边，请教下，两个该如何选择？年入150+，谢谢 回答：你好，联投中心是高端改善盘，体量比较大，附近的商圈配套还不错，自住可以入，地段保值能力不错。 新兴的富豪们往往喜欢霸道视野的江景大平层，而老一代富人则喜欢闹中取静的洋房别墅。 武汉长远看，武汉沿江的景观资源更稀缺，保值和流动性更强。 提问：新人首问！美丽的房姐，坐标武汉，现有金地圣爱米伦140平房产一套，贷款170，小孩快两岁，最近在考虑置换水果湖学区房，请问房姐2020年是置换好时期吗？另外，手上有子弹30考虑投资，之前看房姐有推荐沈阳的房子，不知道这个子弹有没有比较好的楼盘推荐？什么时候出手投资比较好？ 回答：你好，孩子还不到2岁，现在买学区有点早了。今年是比较好的置换时机，有充足的时间淘笋。 关于现在是否需要买学区房，分情况，以下人群分类对号入座。 第一类人，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。这种情况如果买学区房，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。 孩子教育固然重要，但是这也要分情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。不然，如果真的学区房遇到大利空，房价跌了，与此同时，其它地方的房子涨价了，这个代价还是挺大的。 第二类人，单纯为了投资而买学区房。这种就更不建议了。武汉可选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有明显利空趋势的房产呢，与趋势做对抗，有点划不来。 第三类人，有自住房，想买一个学区老破小，单纯为了孩子上学用。这一类人就比较适合买学区房，经济基础足够，即使是学区房有了利空，对自己的影响也不会太大。 第四类人，想要一步到位，买一个大一点的学区房，比如80多平米500多万，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。这一类情况也不太建议，面积稍大的房产，由于总价越来越高，所以未来的流动性越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。 不瞒大家说，现在武汉老破大的流动性越来越差了，未来肯定还会更差。所以大家如果准备好了要买学区房的话，买一个小房子就足够了，居住的问题，可以用租房来解决。 第五类人，还没有孩子或者还没有结婚。这些人考虑学区房有点太早了，现在学区的政策变动风险这么大，建议等到孩子两三岁的时候再去考虑。很多人孩子都已经三四岁了，确实到了该考虑到底要不要买学区房的时候，这些人就没有时间去等其它教育偏弱的地方能快速提升了。所以根据自己的需求，该买的就买。 你们属于第三类人，从投资角度考虑，建议出手南湖房产，入手2套推荐区域的潜力盘，等下一波涨幅来了再出手一套置换水果湖学区。 武汉和沈阳回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。 提问：姐，想学习如何办大额卡，如何撸羊毛，学习效率最高？谢谢 回答：办大额卡有几种途径 1，把社保交起来，把公积金基数按定格缴纳 2，在月末或则季末年末，拉储蓄的时候，搬砖，跟经理谈赠送大额卡的条件 3，找行长推荐签字 4，以房车本进件 5，遇到一些小众银行放水，赶紧申请，比如最近邮储鼎雅，鼎致白金 详见知识星期内部资料《信用卡年赚100万之旁门左道》 提问：房姐，房子在下跌还是上涨的时候容易出售？ 回答：很多人认为房价便宜的时候容易出售，因为大家都爱便宜货，就像白菜一样，价格低的时候大家都去抢着买，价格高的时候大家望而却步 但楼市恰恰相反 事实上，房价越是上涨，越是变贵，买房的人就越多，这是几十年来实践过的真理。当下的房子除了居住属性还是一种金融投资产品，所以每当房价停滞不前的时候，大家都不愿意买、更愿意持币观望 当房价上涨时，反而急匆匆出手，越贵越买，股市亦如此，这是普通人的做法。 投资客呢？--淡季淘笋，熊市筑底 这就是多军跑赢散户的秘诀 提问：您混过体制内吗？体制内生存法则及晋升法则是什么呢？ 回答：体制内生存法则：尽量不要只展示你一个人的魅力。尽量不要模仿只有你领导才能做的行为。 体制内晋升法则：官吏不同命，不要想太多，大多刀笔吏埋头干活讨生活罢了。很多小吏满口我和某某很熟，不过是坐在角落远远聆听主席台上部署工作。 房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。 |
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