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我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议 关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球 提问：大神房姐，都说房子会涨，坐标武汉，因为在卖二手房所以加了好多中介微信，最近看到他们发的房源二手房跌的惨不忍睹，跌出同地新房二三干都不至，现在该割肉卖了吗，二手房不会就这么咂手里了吧，说国家去了一手库存就开始限制二手房流动性，不然新房卖不掉，二套一套汉阳国信新城三期三房，一套汉阳江汉宛二房，房姐给点建议，出手时机怎么把握，谢谢！ 回答：今年武汉二手挺难的，但是ZF已经开始救市了 新盘价格拉高，洼地填平后二手房才好出货。 2020年买入的2个重要参考点： 1、未来2-3年最佳的购房时机：2020年6-12月份 2、未来买房要注意的：区域分化、小区分化、产品分化 选筹的逻辑线和标准： 1、是流通性，你买的房子必须保证有一定的流通性，流通性是以正常市场下可以出货为标准，老房子交易周期会拉长 2、你买的小区，一定要在城市未来发展的主方向上，这是你跑赢大盘的最稳妥几乎是唯一的选择 3、是你买的房源所在的区域，在未来可见的3-6年内，周边的增量（地铁、商业配套、接盘侠等）可期且稳定的能够兑现 最近二手房确实有一些淘笋捡漏的机会，但是并不像中介说的那样不堪，我们星球内推荐的板块和产品价格依然坚挺，可以关注小老板扎堆的板块，存在比较多的淘笋机会。 你持有的这2个盘都属于老房子，未来涨幅跑不赢次新盘，不过地段没有太大问题，如果不是急用钱，或者能淘到性价比更高的选筹，不建议现在出手，等待市场回暖。 提问：房姐，都说不买公寓，为啥大家在深圳都买公寓？ 回答：深圳公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，适合底层充足的人配置。但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。所以普通公寓的涨幅跑输大盘。 提问：房姐，你好，紧急，二套投资两房，关注片区有前海玫瑰苑两房大概650万左右，带南山双实验，龙华龙悦居2房60平方580万带深外龙华中小学学位，租金差不多。我自住一套在龙华，看好前海发展，但是以后基本不可能住南山，也希望为孩子选好一点的学位准备！怎么选？ 回答：你好，感谢付费！投资南山的两房有两个逻辑 第一：学位房，深圳是一个新兴的城市，每年都有天量的人口流入，哪怕现在很贵，未来的5年，依然看不到学位房有任何衰败的现象。 第二：楼龄，关内的住宅土地很少，未来不可能有太多的新房供应，所以楼龄这一项就显得弥足珍贵，诸如中海阳光玫瑰园这样的次新大花园两房，未来的成长性也是可以的。前海和龙华对比，前海未来的想象力更大。 提问：房姐你好，本人在蔡甸有一套自住房，剩贷款30万，年入22，月供2000，子弹只有10太少，穷人阶层，想通过房产投资获得财富，这种条件想入手二套投资房，是等一等积累筹码到几十万还是通过套信用卡或者银行贷款融资？方法是否可取，深知靠收入积累筹码又怕房价又涨了一拨永远追不上，希望房姐给点建议。1、我这种条件是积累筹码等一等再上车还是套信用卡或者银行贷款？2、本人户口还没迁到武汉，是否该放弃农村户口获得二套购房资格或者找有放票的亲属代持。3、如果可以投资，有哪些值得投资的区域.4、房姐对我还有其他哪些建议。希望得到房姐指点。 回答：你好，建议把蔡甸房产出手，裂变2套低价潜力盘自住+投资。 迁户口的利益是眼前看得到的，不迁的利益是久远而渺茫的。有关农村户口要不要转的问题，主要看有没有要拆迁的宅基地，有的话，留一个人头。没有就算了，田地不值钱，补助的金额完全是象征性的。上一辈（包括这一辈人）大部分都对农村户口过分迷恋。所有人都觉得农村户口，宅基地有价值的时候，你觉得还会有人真的会对你的这些东西高价收购了么？ 建议入手2套星球内推荐板块的低价潜力盘，投资回报率更大。 武汉户口其实也不值钱，武汉建仓完毕之后，建议把户口落到深圳。 提问：房姐好！本人户口深圳，名下南宁一套房（有贷款），爱人户口西安，名下两套房（都在西高新买，1套有贷），目前准现金子弹300W，家庭年收入100W以上。目前有3个计划，一是在西安西高新买一套大户型，改善自住（目前三室，考虑二胎有点挤，中介称还掉一套贷款可操作）；二是在西安沣东新开盘的沣东管委会旁的天地源澜樾坊（预计高层1.5～1.6万左右、叠拼2.5万左右）买一套，不限购；三是在深圳南山华润润府四期打新（看运气）或上车一套其它标地，把房票用起来。针对上述选择请问有何建议？另外我看你的回答中关于西安的推荐很少，是不看好西安吗？另外针对我的情况，还有什么其它房产投资建议？谢谢 回答：你好，西安的发展，近期（五年内）看东部，浐灞、港务区、纺织城，以后看西咸，沣东、秦汉、沣西等。西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，房价涨过一波，目前价格稍微有点抬头。但是不建议把更多子弹用在二线城市上，子弹200以上，还是建议去深圳打新。 二线城市总体房价涨幅会高于一线城市，但二线城市内部分化会加剧，中国只需要10个核心城市就可以了，留给二线城市房价高涨的门票并不多。而且越往上，高校医疗产业的资源都是有限的，不可能平均分。所以二线城市的问题是，有的城市涨幅会跑过一线，有的城市会弱于一线城市。投资的收益是是确定性+涨幅的。如果单看涨幅可能性的话，弱二线城市一定大于所有城市，但是你把确定性的期望收益放进去就不见得。 我个人的倾向性，是先考虑确定性，然后叠加杠杆。所以我一贯的选筹思路是先一线、再强二线、最后弱二线。我是很求稳的，如果要博暴击，也不会选择弱二线，会选择风险更大的项目。考虑到城市竞争未来的马太效应会加剧，我建议优先考虑高能级城市。 提问：房姐，您好，本人在武汉，不出意外，应该一直在武汉，如下问题需要向您请教，谢谢啦！1：判断一个好(高性价比)楼盘的标准是什么？2：同一地段，为什么有的楼盘价高，有的价低？3：投资一个城市的房地产(哪些城市值得投资)，若能跑赢大盘，主要考虑哪些？4：商铺投资是选择住宅底商还是商业街商铺？还是公寓或者写字楼？ 回答：你好，好楼盘的标准是什么？ 1、价格笋度。相比小区同户型中楼层的平均价格的折扣率。 2、杠杆率。保证价格笋度9折基础上，能否做低首付。不管用什么贷款产品，首付不要多于35%。 3、房子所在区块成长性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量预期的地块，一般这样的板块有较多空地，多见于近郊。它的决定性因素来自于：产业+通勤，这两个好的话，不会差特别多。 4、租金回报率。一般武汉只能做到2%，好的房子能做到3%以上 5、小区品质。主要是看家门外的物业配套，包括外立面、人车分流、绿化、会所泳池等。记住小区室外的部分都是自己不能干预改变的，反而显得更加重要。 6、户型装修。这一块买得好，可以省很多装修费用，不占用启动资金。1-4投资打法，如果是自住记得加上5、6. 房子的价值因素是什么？ 决定房价本身的，是供求关系，供求的背后，是面积，地段，房龄，品质，配套(学区)等许多因素综合在一起。但是，新房过10年，也会变旧房；所有的品质，都会被升级取代；物业，可以减缓衰老，到物业本身也容易造成溢价；学区，此一时彼一时，其价格甚至超过房子本身，而我们的目标是「选筹」，不能搞错重点；品牌开发商，各家自有心头好，你认我不认，买来万般好，维权翻脸快，只要你买了，品牌溢价就变现了。 只有面积，没有喜好，没有折旧，在无限长的的时间里，面积终究是最坚挺的价值因素，(几乎)不随时间流逝，不会贬值。 纯商品房>70年产权住宅公寓>写字楼=社区商铺>40年权公寓 不建议买长沙的商住，商住（含公寓、酒店式公寓、Loft等）、商铺、办公楼要按照增值部分的30％-60％来交增值税， 导致商住涨幅远远落后于住宅，已经被京沪充分证明。 武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。 提问：房姐，光谷东最近出了好多公寓，单价1万左右。光谷东的住宅这么少，我知道您说过公寓不值得投资，但是光谷东这块区域的公寓会不会是例外？ 回答：不会 别说光谷东了，您看关山大道的公寓例外了吗？ 提问：1.我，沈阳人，女儿女婿，娃刚过一周岁，在深南保利达江湾城有自住房一套，115平，公积金贷款还差10万，打算马上还清。2.因为现在沈阳也实行多校划片，而且感觉沈阳房价还在向上趋势，打算入手一套学区房，感觉长白地区好学校比较多，打算在长白岛买一套二手学区房，他们手上子弾60，我们最多能借他们50。3.请问房姐，女儿女婿都有公积金，打算入手总价200万左右的房子，应该怎么选?另外为理公积金+商贷多长时间能办下来?现在买房时机怎么样，是马上买还是再等一等? 回答：你好，感谢付费！ 长白板块自住挺好的，成熟、舒适。投资就当然很难成为涨的最快的板块，甚至也不排除略跑输大盘的可能性。从整体上来看长白岛的教育资源十分均衡，如果按照划片，也不会太差。二手可以重点淘淘星球内推荐的几个学区盘。8-9折笋才考虑入手。组合贷一般1-3个月左右 提问：房姐，您好。本人女单身，深圳工作，已入深户。今年想用家人的身份在老家入一套房，坐标湖南益阳。看了一些房姐的问答，不推荐四五线城市，想问：1、因非迫切刚需，资金不多的情况下，在益阳先购入上车先，后续再向外发展，思路是否可行 2、以目前益阳的房价是否可入，如可是入新房还是二手房。什么价位段可入。可否有推荐盘；如不可，烦请给些建议 3、完全小白，还请指点，万分感恩 回答：你好，湖南省内有投资价值的只有长沙，长沙近几年都看不到大幅上涨的希望，更别提益阳了。如果有长沙房票，可以考虑先入手一套长沙。未来再换筹深圳。益阳这类城市投资是不能碰的。 提问：房姐，新城桃李郡怎么样，首开阶段值得入手吗？后期升值空间大吗？另外汉阳江滩一带有投资价值吗？世贸锦绣长江，绿城，金茂府怎么选择？ 回答：你好，新城桃李郡如果考虑自住可以买，纯投资一般是不建议买东西湖的。汉阳江滩商业气氛很差，板块发展起来需要时间。长远看，江景房是稀缺资源，保值能力强，如果是自住，看江大平层，可以入手，长持。 提问：房姐老师好！1.番禺万博板块的铂世湾那个新盘怎么样？纯投资和黄埔花园能比吗？2.沙井离宝安中心不近，未来的大空港概念能带动房价进一步上涨吗？比黄埔或者西乡怎么样？ 回答：铂世湾不近地铁，更倾向地铁沿线淘笋。如果你在外地，不方便淘笋，又偏爱新盘，勉强可以买。大空港概念会继续带动房价。 深圳和广州是2种完全不同的投资体系。对于广州这样一个2000年的商都来讲，确实是支撑不了所谓的“点点开花”的商业楼宇的，这个层面不像深圳，每个区都有自己的中心，比如龙华的“上塘-红山”、比如龙岗的”大运中心“，比如宝安的”宝安中心“ 所以你看到了知识城、白云新城、白鹅潭、智慧新城这些听起来即若即离的概念，未来的不确定性非常高 广州是一个”单中心“的城市，这就决定了以珠江新城为核心的城市，是一个同心圆的局部形态，这种形态伴随着城市的移动（就是向东、向南） 金融城、万博、琶洲几乎都是离珠江新城最近的商务区，除了万博距离在15-17公里之外，琶洲就在江对面，金融城也不过6-7公里左，其实都符合市场自然延展的发展规律，一点都不用担心 广州的商业、商务体量支撑这几个区域板块，还是没有问题的。就好比珠江新城起来之前，天河北、农林下、环市东、东风东好像也好多空置的写字楼。长远看黄埔和西乡 沙井投资都不会差 提问：想问不接受银行抵押贷款的房子有哪些，都有什么特征？ 回答：银行通常拿几个指标来卡抵押物： 1.房龄。有限20年以内、25年以内、30年以内、不限制房龄等各种情况。 2.面积。有限40平以上、50平以上、60平以上、不限制面积等各种情况。 3.地段。通常武汉五个近郊区都接受抵押，不少银行不受理远郊区的房产。 4.物业类型。比如部分银行不接受独栋别墅、办公楼、商铺、酒店式公寓。 5.物业状态。比如部分银行不接受处于限售状态的房产。 6.产权人。例如年龄过大、未成年、公司产权。 提问：房姐，我觉得你是一位思维敏捷，洞察力极强的思想家！我想问你一个问题: 为什么那么多人不想上班了，想出来创业，然后加盟了开店了，比如餐饮，比如教育培训，还比如oto，共享经济，新零售……更有甚者误入返利盘，拆分盘，互助盘，p2p，数字货币……现实很骨感，往往不到3年就关店歇业了？玩盘玩链玩币把自己辛辛苦苦存的几十万元赔光了，有的还负一身债！？社会底层的普通人的上升真的那么难？上升的渠道在哪里？智慧的房姐，你是怎么看这个问题的？ 回答：人生事业不如意概率非常大，尽管会持续努力还是有可能碌碌无为。如果这样，你认为应早些认清形势。传统家庭出来孩子，最大的困难是观念的束缚。比如，只相信亲手劳动才能赚钱。 那些试图通过P2P和互助盘赚钱，说到底就是懒，明明知道是庞氏骗局，却一直在赌自己不是最后的接盘侠。普通人还有提升阶层的办法吗？这个问题，答案的重点不在如何升阶，重点是前提是普通人。普通人能做什么？创业，做生意，需要的是死人堆里爬出来的坚韧，组织资源的坚定和智慧。大型组织的副手，圈内交际这些高大上的圈层，是二代们的特权。 普通人剩下的，只有积累和赌博两条路。能快速积累出大量财富的，只有买房一条路。但是买房这条路属于重资产行业，特别是威力太大，一打不准，成本太高。光靠现金流是发不了财的，光看重资产也不行。所以需要2方面一起抓。创造现金流的途径很多: 工作 租金 代购 电商 短视频 自媒体 等等。具体做什么要看你现在什么阶。每个阶层10%的人都有机会升，竞争从来都是同龄人、同阶人的竞争，让自己有价值，能帮到更高阶的人解决问题，自然慢进进入高阶圈子。君子以顺德，积小以高大，坤德贞吉升阶。 提问：房姐，您好！对敲和代持有什么区别，能否告知一下？ 回答：1.对敲是买卖，把你的房子卖给亲戚，本质是要获取贷款。详见知识星球内部资料《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》 2.代持是用别人的购房资格买，实际产权人是你。详见知识星球内部资料《破限购全套代持手册 如何完美规避所有风险》 3.把知识星球内部资料再读一遍，里面都有。 提问：房姐，既然商业地产垃圾，为什么开发商还要建？ 回答：开发商拿地，恨不得全建刚需小户型，但土地规划要求必须附带商业，住宅区里的商业地产到底是个什么货色开发商心知肚明，但为了快速销售回笼资金，最终的解决办法是“大改小、商变住”，商业套上住宅的头衔，美曰其名：公寓。 提问：房姐您好。本来只是想看看房姐对武汉购房的建议，把问题看完后发现房姐真的很好，不仅仅只是针对房子还有对我们这些迷茫的人的建议和指引。我想和房姐说说的现状和困惑，希望房姐能帮我解答。我和我爸在武汉生活，是河南户口。家里只有一套价值80多万的还建房在红旗欣居，手里目前有二十多万。女朋友前不久和我分手了，她妈妈反对，因为觉得我家里条件不行，房子首付要凑，房贷一个月五六千，她女儿和我在一起不会幸福。毕业一年半了，目前在深圳上班，年薪15万，想回武汉了。最近因为分手特别崩溃，前女友也找了新男朋友，家境很好。感觉特别挫败，想回武汉能把房买了，但是看到房价，觉得很灰心。我这情况适合现在买房吗? 回答：挥别错的才能和对的相逢。 爱情是无私的，一切出于成本、收益、占有考量的，那都不是爱。有些东西，你无需描述，遇到了自然会把你点燃。 分手之后，没有人会心情好。影响情绪，影响工作，身体状态也会不好。这样会陷入更糟的状况。我能想到的是，唯一的建议是：让自己忙起来，当你忙过一段时间过去，心里会好受一些。 遇上一个心心相印的爱人，拥有一段美满的感情和婚姻，是极度奢侈的事情，怎么可能就一定在规划好的时间里恰当地发生。人生是马拉松长跑，真正的竞争，要到三十岁以后。你刚毕业，日子还长，弯道超车你有足够的时间。 我的建议是在深圳工作，但是房子买在武汉。红旗欣居出手后，裂变2套低价潜力盘。一套父母自住，一套你自己作为投资。武汉需要淘淘笋。 武汉投资回报率最大的盘，详见知识星球内部分享。 房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。 |
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