【原】美国REITs月报 写字楼Reits表现不俗

二月概述

与过去两个月的暴跌和暴涨相比，二月份的REITs市场表现非常平淡。不同于过去两个月均超过10%的波动，二月份富时全REITs指数仅上涨0.5%，其中股权REITs指数上涨0.7%，而债权REITs指数下跌约1%。标普500指数在二月表现不俗，收涨约3.2%。

十年期国债收益进入2019年后波动甚微，1月底收益为2.7%，略高于1月底约0.1%。

各板块表现

本月，REITs市场各板块表现不一，医疗板块是是去年表现最好的版块，一月份也增长了7.6%，但在二月下跌了约3%，跌幅仅次于木材板块的3.5%。其他亏损的版块还包括多元物业、自助仓以及特殊物业，三个板块分别收跌1.7%，1.1%以及0.1%。其余板块均在二月实现了上涨，但除了酒店/度假村的4.2%以及数据中心的4.9%，均涨幅较小：工业板块上涨了1.2%，写字楼上涨了2.1%，零售业略涨约0.4%，住宅板块收涨1.5%，基建板块收涨约0.2%。

由于二月的涨跌不一，各版块在2019年前两个月的综合表现也发生了变化。工业、写字楼以及酒店/度假村均获得超过15%的收益。由于二月的下跌，医疗板块的累计收益跌下10%，但仍然达到了9.7%。除此之外，基建板块的累计收益也达到9.7%，而自助仓板块为所有板块中表现相对最差的板块，仅上涨了约5.3%。其他板块的累计收益均在10%至15%之间。

写字楼板块

概述

写字楼REITs是持有和管理写字楼物业，并将其租赁给企业的REITs。写字楼REITs持有的物业包含多种类型，如摩天大楼、低层建筑、办公园区等，地理位置覆盖面也很广，不仅有城市中心商业区也有市郊区域。有些写字楼专门为特定的对象提供办公场所，比如主要以生物化工类公司为目标的写字楼。写字楼板块是REITs指数中的重要一环，构成富时全股权REITs指数的REITs共计170个，其中21个属于写字楼板块，市值共计达1000亿美金。

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写字楼REITs市场行情

过去几年的写字楼REITs的表现可谓大起大落。随着次贷危机后经济逐渐恢复，就业的增长大幅拉动了对写字楼的需求，进而直接拉高了写字楼项目的开发，导致过量的供给。随着租金增长于2015/2016年达到顶峰，写字楼REITs的表现也开始大幅下滑：2016年写字楼整体回报13%，2017年便下降至5%，而2018年更是经历了14%的亏损。然而，进入2019年来，写字楼REITs的表现不俗，前两个月累计回报高达接近17%，仅次于酒店/度假村的17.3%。

就业增长一直是影响写字楼物业的最重要因素之一，而近几年稳定的就业增长为写字楼物业提供了良好的需求因素。除此之外，写字楼租赁合同通常为多年合同，导致其每年的租金收入与市场租金水平有一定的延迟，而随着经济周期进入后期，之前的租赁合同到期后，续租和新租赁合同可将租金水平提高到当前市场水平，从而提高写字楼物业的表现。因为写字楼租赁情况与就业市场息息相关，所以写字楼板块受整体经济环境的影响更为明显，而对于利率的波动相对不敏感。说过了利好因素后，下面我们来看一下限制写字楼REITs发展的因素。首先便是大量的开发项目导致写字楼的供应量超过需求，压低了租金增长。其次，大部分写字楼REITs的资产主要分布于东西海岸的主要城市群中，较为集中地资产分布不利于分散风险。除此之外，写字楼物业与其他的商业地产相比，通常有较高的资本支出，从而压低其利润空间。

共享办公行业

共享办公行业很容易被人认为是阻碍传统写字楼行业发展的新兴行业，然而，共享办公行业虽然看起来会阻碍传统写字楼行业，却同时很有可能会推动其发展。首先，共享办公的市场份额非常小，根据National RealEstate Investor的报告，20个主要市场中，共享办公室的市场份额只有1.2%。其次，National RealEstate Investor的报告中，HighwoodProperties Inc.的COO兼CIO Ted Klinck提到，共享办公虽然是极具创新性和发展前景的行业，但是并不意味着它适合所有的人。除此之外，虽然有竞争的属性，但是共享办公公司同时也是传统写字楼的潜在租客之一，例如WeWork便是REITs BostonProperties的主要租客之一。总体来说，共享办公行业对于传统写字楼行业来说，既是竞争对手，又是潜在客户，虽然会对传统写字楼的需求造成一定的冲击，但是也很可能会有和传统写字楼行业互惠共赢的合作方式。

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