二三线城市的潜力，在强大购买力面前不堪一击！

今天这个话题，是关于城市强大的购买力。

前段日子深圳的金茂府开盘，似乎并不是太顺利，且不讨论网络上两个开盘数据谁真谁假。但很明显，在拥有强大购买力的深圳，金茂府并没有像同样为今年的南山部分楼盘，出现疯抢摇号，摇不到的盛况。

有人归结为价格。有人归结为位置。有人归结为产品力。

但一致的共识，一定不是购买力的问题。

不仅仅是深圳，一线城市乃至于很多强如苏杭的强二线城市，都蕴藏着庞大的购买力。正如今天的标题：城市的潜力在强大购买力前不堪一击。

 

 

在过去的这个2019年里，水深火热是整个中国楼市整体最好的写照。

从年初的小阳春，到小阳春没起来后反而更冷的夏日，再到陆续放松“一城一策”“因城施策”的秋冬。

据不完全统计，这一年来，至少有几十个城市或明或暗放松限购、限售、限贷政策，以及各种五花八门的迟来抢人落户政策。

仅仅最近，就有南京、上海、成都、青岛、中山、佛山、广州南沙等多个城市，直接或者间接放开限购。

但很显然，熊市的末期，靠着各种各样的政策刺激，也没能激活楼市原本的活力。

多个城市出现严重的二手房挂牌量爆增，成交价明显下滑，新房不断阴跌，以各种各样的名义的特价房出现在中介手里和朋友圈里。

以前几天被连续三天闹上电视台的郑州融创城为例：周边楼盘大多均价1.4-1.5万元。这是郑州三环附近一个比较正常的区间。被融创城开盘硬生生的拉到了一万一以内。

一时间劲爆全城，来买房的客户和中介把售楼部附近几条街都挤得水泄不通，交警都不得不来疏导交通。但后来开盘证实，套路的融创只是把人用1万1的价格骗来，实际成交价在1.1万-1.3万。

于是就出现了，网上疯传的那张微信截图，融创置业顾问说别把客户当人看，房子便宜了还不是像狗一样屁颠屁颠跑过来！再后来记者采访，置业顾问假摔报假警，采访途中秒装睡让整个郑州在全国地产圈子里都出了名。

 

融创的套路不是重点，我们要记住的重点是，这样的城市，房子的的确确有很多降价了。

彼时的深圳，或者说这一年的深圳，楼市都如同火箭一般窜上了天。“逆势上扬”是整个深圳楼市这一年里最好的标签。

无论是前期“粤港澳大湾区”的规划落地，还是后来的首个“社会主义先行示范区”，再到后来的“豪宅税”取消，以及最近深圳地产圈子里闹得沸沸扬扬的业主集体控盘抬价问题。

都无不例外的给深圳的楼市带来了或多或少的上涨。

春天时，我们去考察深圳光明区，可选的楼盘大概有四五个，开发商有外地也有本地。

但是除了一个双地铁交汇的地王项目，几乎都控制在四万出头，而且还有非常高的赠送面积。

秋天里再去，状况的变化让人十分惊讶，前期看似货量很大的几个项目，几乎都已经售罄，无论是目前的存货还是下期，几乎价格都已经接近五万。

即使是离核心区有些远的楼盘，对外的释放价格也自称不会超过五万，言外之意就是我准备卖五万，可能会稍微低那么一点点。

这样巨大的涨幅，还只是深圳的一片郊区，这样的一个郊区为什么会莫名奇妙的大涨？

表面上既是因为南山附近没有价格太低的新房，也是因为光明目前的地铁已经落地正在修建，还因为有大量的高规格企业要搬迁过去。

但归根结底还是购买力的问题。

身边一位朋友在南山区一个省级实验室工作，按照她的说法，她们明年即将搬到光明这个新区去，按照她的说法，以她硕士的学历，在单位里根本不起眼，各种博士甚至博士后都扎堆在他们单位里，收入可想而知。

在深圳，这样蕴藏着实力的实验室不止一家，有能力的企业不止一家，企业去哪里，企业背后的高薪高收入人群，就要随之去那里，相应的生活配套也在逐步形成一个新的小范围的购买力和消费力。

一个实验室只是光明的一个小组成部分，迈瑞已经建过去，光头强的华强也已经建设过去，后续还有千百家企业、机关单位、科研机构、大学陆陆续续会建设过去。

一群强大的消费力，把原本不高的消费力逐步带动成了一个高消费力的社会，原本服务这些人的人群，也逐步拥有了高消费力。

购买力，是推动房子一路走高的根本原因。

 

一定也会有人说，这是搏新区，或者是不平衡的供需问题。

但回过头来看市区，不少二手也存在相同的问题。南山区的一套200万的小学区房，一年不到竟然飙到了三百万。宝安区并不高级的一套小两房，一年也有几十万的飙升。取消豪宅税的当天，大量原本490万以下的房子，立即就调到了五百多万。

这些都是我们一直强调的购买力。

在整个2019年，我们团队陆陆续续考察了许多城市，走遍了整个粤港澳大湾区的城市，也去了一些如郑州、武汉、长沙、西安、合肥、厦门这种热点城市。

二线城市的基础建设速度和发展规划远比我们想像中的迅速，我曾经跟团队里的同事们讲，未来十年中国的城市是一二线和三四线城市分化的严重期。

大多数二线城市以及一些强三线城市，正在与一线城市在教育、医疗、商业、交通上无限趋近。

徐州、常州、洛阳这样的三线、准二线城市都已经拥有了机场高铁地铁和各种奢饰品专柜入驻，正是一个很好的印证。

很明显二线三线城市，在不断追赶一线城市的城市完善度和经济数据。各种各样的新区政策，国家中心城市政策，各种自贸区实验区的政策落地，也让很多二线城市看起来有巨大的潜力。

以郑州为例，郑州这几年在二线城市中“风头无两”，自贸区、国家中心城市、首个航空港区，米字型高铁等等利好，甚至人口破千万，GDP过万亿。

巨大潜力下的郑州，楼市并没有在全国一片冷的基础下，有任何亮眼之处。

在熊市时期整个市场价格已经明显出现滑坡，人均收入、储蓄跟不上的情况下，购买力不足，就会出现当下尴尬的问题。

同理，还有长沙、武汉这样的省会，以及中山、佛山、东莞、珠海这样的湾区城市等等，也出现了类似的问题。

购买力，是推动房子一路走高的根本原因。

这句话是肯定句，不用怀疑。

让城市真正有能力上涨的不是那些入驻的产业和产业园，而是那些产业里到底带来的是月入5000的厂哥厂妹，而是是连办公室里的新人，都能上下班自驾奔驰宝马奥迪的产品经理、研发、业务、管理人员。

扎根在这个城市的人他的富裕程度，这个城市正在推动的产业、已经落地的产业、未来要做的产业，能孵化出足够多的富人，这才是真正的购买力，才是让这个城市上涨的核心推力。

 

只有一个牛逼企业，只有一个牛逼的产业，都不能决定性的影响一个城市的房价，一个腾讯、阿里、华为这样巨无霸的分公司，更是不可能影响一个城市的房价。

但一旦他们综合在一起，通过发酵，通过不断叠加的购买力，强大购买力带动的消费力，便可以影响一个城市的房价，这是一个聚少成多和财富膨胀的过程和效应。

当你来过深圳，知道深圳人的最大特色就是赚钱，当你看到深圳人夜以继日的创业or加班，当你看到深圳一个95后可以月入几万，你可能才能真正明白，我一直反复说的强大购买力，到底有多强大。

更不用说，还有无数的全国热钱涌向北上广深，沉淀在那里。

而且，强大购买力推动、拉控市场，越是在存量房市场，问题越是明显。

无限多的有潜力的二三线城市，在楼市大局中飘摇不定，房价不堪一击。

而在强大购买力的推动下，深圳这样的城市，不仅仅没有下跌，相反一路上扬，再一次从另外一个角度，证明了“深圳速度”和“深圳奇迹”

这也就是为什么我说：城市潜力，在强大购买力前不堪一击。

 

正如今天米宅大渔老师文章的标题：楼市，再无普涨。

强大购买力的聚积未来不仅仅不会推动全国普涨，反而让整个楼市会越来越分化。

不否认那些强二线城市有几率有概率涨幅超过深圳这样的一线城市，但在城镇化发展的中后期，但人均的收入购买力没有办法跟得上城市和房价速度的这个时期。选房子去挑一些购买力比较强大的区域挑，算是一个比较安全的策略。

当然，过去我们一直强调不推荐买三四线城市，越是未来，我们越是不推荐，这个是亘古也不会变。

换句话说：热钱流动的方向，才是你该关注的方向。

 

刚刚我的同事，告诉我一个消息，一个可怕的事。北京贝壳带看量飚了，飚得最高的是通州区域。其次还有，上海的二手房成交周期大大缩短，尤其是小户型。

房产成交的热度从深圳传递到了北京通州、上海低总价刚需。

很显然，这很符合逻辑。因为这些区域，拥有足够强大的购买力。

压抑了三年沉默了三年，一线城市终究还是光芒万丈。

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撰稿/顾言     统筹/顾言     美编/不闻