2018年,地产人不会忘记海南楼市的突然猝死。 4月22日,海南实行全岛限购,外省人买房需要提供2年或5年个税或社保证明、七成首付、限售五年。 这次政策被不少媒体称之为赶超一线城市的「史上最严楼市政策」。 那天夜里,海南开发商和中介集体失眠,许多地产人直接离职,投资者铩羽而归。一张疯传朋友圈的「全剧终」,宣告海南楼市已被堵死。 海南楼市的2019年,却是在复苏的希望中度过:
上半年,海南还是战战兢兢地给人才开小门,并且一本正经地强调人才购房有利好; 到了下半年,海南终于鼓足勇气来了一个「伪人才政策」,最后干脆把全省落户大门敞开。 开放户籍制度,落户不受限制,这个措施一方面当然是为了吸引人,但另一方面还是为给海南房地产解套。 事到如今,令人生疑:那个被打死的海南楼市,2020年要活过来了吗? 海南,戒不了房地产! 房地产之于海南,与其说是「毒瘾」,不如说是「主食」。毒瘾戒了,能活!主食戒了,会死! 说起来,房地产曾经只是海南的历史遗留问题。 时间回到1988年,海南建省,从广东的一个地级行政区,摇身一变成为中国的第34个省级行政区之一。 很快,房地产热了起来,泡沫迅速生成。据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计:
两年暴涨4倍,全球罕见。 到了1993年6月,朱相宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。 最后,留给海南的是600多栋「烂尾楼」、近2万公顷闲置土地和800多亿元积压资金。 历史的轨迹似乎又要重合,但这条轨迹在摇篮中就被掐了。 2018年4月13日,在庆祝海南经济特区30周年的大会上,海南又获利好——全岛将建设成自由贸易试验区。 眼看着1993年的海南又要重蹈覆辙,不过眼尖的人会在这份政策大礼包里发现这么一条—— 「主动作为、真抓实干,敢为人先、大胆探索……坚决防范炒房炒地投机行为」。 壮士断臂,血流成河。海南的全岛限购,带来灾难性的影响: 1. 海南人消化不了海南房 海南全省总人口934万,比深圳的三分之二多一点,海南人年可支配收入24579元,比深圳年可支配收入的一半还要少。 人少钱少,海南人自己消化不了海南房。 事实上,海南的房子基本是盖给外地人的,尤其是北边的「候鸟人群」。在三亚的马路上,海南菜有几多?一条街的东北馆子才是常事。或者,你从最近小则三四千,多则五六千的海南机票中,也可以看到这里到底是有多少北方人。 2. 经济下滑 掐断了买家的购房资格,海南房地产业的崩塌立竿见影。 海南省的数据显示:
而整个海南的GDP增速,也从2017年的7.0%,变成2018年的5.8%,2019年前三季度的5.5%。官方直白宣称,这是受房地产影响。 3. 开发商大撤退 当然,最恐慌的还是开发商,毕竟要承受资金流回笼的巨大压力。 以雅居乐为例: 2017年,海南市场火热时,雅居乐全年销售897.06亿元,同比大涨52.36%。其中清水湾项目单盘既有178.9亿元销售,占全年业绩的五分之一。 而2018年,海南市场只为雅居乐贡献了约100亿销售额,大幅下滑,导致了当年规模和盈利都不及预期。 日子不好过,开发商们作鸟兽散。 直接影响的就是这两年的房地产开发投资:
4. 财政收入扛不住! 房地产向来是政府收入的重头戏。
但限购以来,这项收入一路走低。
事实上,海南向来不是什么有钱的地方。据财政部统计,海南的财政困难系数达到75.67,排在全国第九位。 这样的海南,又有什么力气戒掉房地产? 户籍政策能解困局? 2018年5月,海南发布《百万人才进海南行动计划(2018-2025年)》,提出2025年拥有百万人才的目标,人才落户后买房无限制。 此消息一出,外界揣测不断:这是给房地产开的小口子?其实不然,人才计划发布在「限购令」一个月之后,此刻的海南信心十足:要发展海南自由贸易港,必先壮大队伍! 不过,通过人才政策给房地产市场松绑,是很多城市惯用的伎俩。而且每个城市都会补上这么一句:我们不是开放限购,我们只是开放户籍吸引人才。其中半真半假,每个城市都有不同。 到了2019年上半年,海南终于还是忍不住了,借着人才落户之名,又泛起了房地产的瘾,可惜效果不明显。 以海南省最热的三亚地区为例,上半年住宅签约数据显示:
2019年下半年,海南终于豁出了老脸,向全天下宣布:无论你是不是人才,都可以来我们海南落户。 这么说,意图就十分暧昧了。到底是海南缺人呢?还是,醉翁之意不在酒? 海南的意图,并不是几组数据可以说得清道得明,我们暂且不论。 问题在于:落户救市,能不能成? 围绕户籍,资源主要集中在教育和医疗上,海南两者均不强。再加上,户籍回迁有难度。一个炒房客,真会甘心冒这样的风险入市吗?并未见得。 不过,对于真正想留守在海南的人却是一个福音:想买房,迁户口就好。 落户政策的短期影响,我们暂未看到,因为成交数据还没有出炉,我们也只能从近期的二手房交易数据中窥得一二:目前,三亚二手房价格有微涨,而海口出现了五年以来的微跌。 而长期效果,取决于海南能不能留住人。 毋庸置疑,海南坐拥温暖资源和海景资源,吸引着北方的候鸟老人们来此面朝大海,终老此生。此乃海南先天独有的外部条件。 而海南的内部条件,还是要靠自己后天努力,要看自由贸易港的发展。它会是像三十年前一样?还是,另有一番新作为?这才是海南真正的困局。 和许多城市一样,海南想到的破局之道在人才。但,这又让问题落入一个悖论当中。 2020年,海南楼市复活! 在这里,做一个大胆的猜测——2020年,海南楼市将逐渐复苏。 1. 稳字当头 图片来源:诸葛找房 从海口、三亚新房售价环比指数来看,1-11月份,海口环比数值在-0.7-1.1%之间,三亚环比数值保持在-0.7-0.9%。 虽然数值有所波动,但并没有出现大起大落,海南的价格已处于稳定状态。 在「房住不炒」的政策背景下,2020年海南依然会是「稳」字当头。 2. 稳中求进 自由贸易港的发展,并不是一纸空文就能贯彻落实,还要靠人力物力和财力,少不了房地产强劲的资金力量。 但是,海南想回归九十年代的火火爆几乎是不可能,但是量价微涨却是大概率的事情。 未来,海南各城区或在「稳地价、稳房价、稳预期」的调控目标下,有针对性地微调本地的楼市调控政策。 3. 吸引人才 出于发展的考量,海南还将会继续放宽人才政策,而且「房票」会作为吸引人才的一张王牌。 同时,人口流动的背后,是人口带来的资本,引流而来的消费力、劳动力和创造力。这些「新海南人」将为海南楼市带来一些刚需购房者,在小范围内提振楼市。 结 事实上,海南最终的问题还是:要如何活着? 历史重新给了海南一次机会:三十年前,海南从广东独立出来之后,没能抓住「经济特区」的机遇发展成另一个深圳;三十年后,海南又重新抱得「自由贸易港」的头衔。 历史即将重演吗?这一次,到底是痛定思痛戒掉房地产,努力地大放异彩?还是继续磕着房地产续命苟且偷生? -END- |
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