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公众号后台回复 “进群” 即可获取微信群二维码 如果不想错过楼面的精彩内容，请记得点击上方蓝字“楼面‘，右上角“...”点选“设为星标”。 房地产大兴大建这些年，各类城市的住宅建设，大有“做了人类想成仙，生在地上要上天”的野心，都在漫天的盖房子。 房子多了，问题也随之而来。 住宅现象——空置 多年前，在部分好奇心重的网友驱使下，网络上曾发起一波“网友集体晒黑灯”活动，试图用小区的“黑灯率”来证明小区的空置问题。  研究方式虽然过于片面，但充分证明了民众对于住宅空置问题的意识觉醒。 而时至今日，我们也确实需要面对小区高空置率带来的实质性问题。
图源网络 生活案例比比皆是，空置的住宅现象也该被重视。 高空置率可怕吗？ 首先我们来明确关于空置率的概念：
接下来看一组数据。 这是一份来自2017年《中国城镇住房空置分析》报告的数据，报告显示，2017年全国家庭住房拥有率达到92.8%，且与往年数据相比，拥有率在不断上升，同时，2017年的空置住宅的数量达到了6500万，住房空置率达到21.4%。 而根据国际上的通行惯例：
可以看出，早在2017年我国的空置住宅数据，就已经超出了标准值，提醒我们市场当下并非处在一个良性状态，而几年后的今天，我想这个数据必然有过之而无不及。 不过需要提醒大家的一点，空置率高不完全等于供过于求，一方面是不同家庭间经济水平导致住房保有量的差异，另一方面则是城市化背景下，人口迁移造成的城市间住房需求的差异，这就导致明明人均之下本该人人皆有房住，而现实却是有些地区空屋遍地寥寥数人，而有些地区一房难求。 这也是房价一直居高不下的一部分原因，市场需求犹在。 不可小觑的空置率 除了上文提到的现实案例带来的问题，让我们知道，空置达到一定比例，北方部分小区供暖难，还有在部分高空置小区，多业主欠缴物业费，导致物业财务亏空，难以维持正常物业维护水平，进而物业水平降低，业主拒交物业费恶性循环...空置率影响的问题还有很多。 诸多问题中，最广为人知的当属空置税。  有美国房地产市场2010-2017年的城市数据显示，房产税负担越重的地区，空置率越低。当有效房产税率上升1%，空置率显著下降2.46%。因此当空置率的话题每每拿上台面来讨论时，都有人为空置税的颁布而担忧。 诚然，作为降低空置率的有效解决办法，空置税看起来确属良策，但反过来想，空置率问题的存在已不是一两天，而能疏解问题的税法的颁布为何这般旷日持久？ 这背后其实也存在着很多问题，比如关于空置住宅的统计，还有空置住宅的界定标准，还有关于征收空置税后，房价下降带给开发商、银行、政府的经济压力等等，关联颇多，我觉得很难会颁布。  再有的一些问题，其实是当下比较值得注意的。 曾有地产分析师提出，有四类房产空置率高达40%左右，其中包括郊区的高档住房、投资性住房商住两用楼盘和无产权房。 这让我想起不久前我们前往东莞调研时，在万科棠樾小区，看到项目品质社区景观俱佳的社区内，成栋住宅毫无居住痕迹，项目不仅位于远郊，且为毛坯交付，而在此置业的多为非首套住宅，综合种种因素大大降低了居住动力，若非地段优势，房价下跌可能性大。   还有一些小区，投资客扎堆，大量空置房源，因为这类人群，房价炒起来容易，掉下来也简单，一旦遇到市场行情，出现小区住宅集中抛售，买家选择越多，房源间越容易出现叫低踩高的现象，一来二去降低房价不说，房子也不见得好出手。 总之，空置率之难，端倪渐显。
结 行文至此，给几个小建议。 一般来说，刚需小区空置比例较低，购房时多注意改善和高端品类住宅，比较项目本身外，看配套情况，空置高的小区，往往社区周边商业配套也不甚景气。 自住不要买投资客扎堆的项目，不明白的可以看看昨天的文章《再次强调，投资和自住最好分离！》（点击查看），理解投住分离，升值潜力的另一面，是现实问题带来的房价下跌风险和居住便利度的降低。 居高不下的房价和星星点灯的空置住宅，让现代社会中的房子，变成了“朱门酒肉臭，路有冻死骨”的存在。
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