泛海控股蝶变：房企战略转型的低调样本

与其他房企相比，泛海控股先知先觉，隐忍转型阵痛，在低调潜行中悄然壮大。

出品|每日财报

作者|李德胜

近日，民生证券4个IPO项目接连通过创业板和科创板上市委审核，创下了单日IPO企业过会数量新纪录，投行业务来了一个开门红。

事实上，自泛海控股确定全面转型后，旗下核心金融平台都快速成长。譬如证券板块，2020年民生证券净利润高达9.15亿元，同比大增71.99%；信托板块，民生信托全年净利润2.32亿元，尤其家族业务迎来井喷；保险板块，亚太财险也是火力全开。

在金融引擎的推动下，泛海控股盈利能力和整体经营质量获得显著提升。2020年前三季度，泛海控股金融板块实现营业收入超过92亿元，接近上年全年金融板块收入。

大放异彩的数据，也意味着泛海控股自2020年1月所属行业分类正式由房地产业转为金融业后，经过一年的排兵布阵，俨然迈入发展新周期，实现华丽蝶变。

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春江水暖鸭先知，先知先觉“脱地向金”

近年来，随着房地产市场调控逐渐深化，上市地产公司高喊转型口号已屡见不鲜，但不少仍是表面改名，匆忙去掉“地产”二字，背后却是连连拿地，主业并未改变。

据相关数据显示，在TOP50房企营收构成中，地产开发业务仍是主要贡献者，多元化业务收入占比普遍未超过10%，尤其是收入超千亿的龙头房企，多元化业务贡献占比更低。

随着“三道红线”的出现，不少房企由于转型不及时，导致经营步履维艰。或跟风转型，匆忙进入大健康、养老、科技、教育等并不熟悉的领域，四处出击，导致多元化无法协同发展，最终转型失败。

与资本市场中此起彼伏的其他房企相比，泛海控股先知先觉，隐忍转型阵痛，在低调潜行中悄然壮大。自2014年提出全面转型战略后，泛海地产板块营收占比持续下降，到2017年时，该比例已降至50%以下。

与此同时，以信托、证券和保险三大行业为主体的金融板块发展迅速，2017年营收占比一举突破50%，取代房地产成为泛海控股最大业务支柱，并不断发展壮大。截至2020年6月30日，泛海控股金融业务营收占比已接近95%。

据证监会《上市公司行业分类指引》相关规定，当公司某类业务的营收比重大于或等于50%，则将其划入该业务相对应的类别。2020年1月13日，证监会批准泛海控股行业分类由“房地产”变更为“金融业”，历时多年的金融业转型尘埃落定。

行业分类变化从表面看或许就是一个变量调整，背后却离不开公司从管理层到经营战略的多管齐下。金融是专业要求极高的行业，为了顺利转型，近年来泛海控股董监高成员中，地产出身人士的身影逐步减少，金融背景人士的比例则逐步增加。

此外，泛海的经营战略也有所调整，在金融方面频频主动出击，在地产方面则是优化调整为主，通过优化部分地产项目，实现降低负债率、盘活现金流。

值得注意的是，近期泛海控股还推出了一项股权激励计划，将向董监高及部分骨干员工的持股平台公司转让部分民生证券投资股份，以激发团队创业热情。“三军未动，粮草先行”，使得核心员工利益与公司深度绑定。

先知先觉的敏锐与坚定转型的决心，再加上多管齐下的组合拳，为泛海推进转型及后续的稳步发展奠定了扎实的基础。

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手持重磅金融牌照，“三驾马车”成新引擎

自2014年提出全面转型战略后，经过7年的持续布局，泛海控股已成为一家名副其实的金控企业：手持民生证券、民生信托、亚太财险三个重磅金融牌照，通过民生证券持有民生期货。同时，通过参股方式持股民生银行、渤海银行等金融机构，目前民生基金正在开展产品发行准备工作。可以说，泛海控股的金融版图正逐步拼齐，且持续发力。

2019年，在泛海控股金融板块“三驾马车”中，民生信托全年实现净利润9.33亿元；民生证券全年实现净利润5.32亿元，分别同比增长84.28%、461.08%，远高于行业平均增幅。亚太财险保费收入同比增长28.20%，高于行业整体增速，综合成本率持续下降，实现了三年连续盈利目标。金融板块年内实现营收96.29亿元，同比增长30.18%；实现净利润15.94亿元，同比增长25.26%。

在2020年，金融板块“三驾马车”更是齐头并进，再创辉煌。据最新未经审计的财务数据显示，民生证券2020年度实现营收36.31亿元，实现净利润9.15亿元，净利润同比增长71.99%；民生信托2020年度实现营收10.7亿元，实现净利润2.32亿元；亚太财险2020年度实现营收54.23亿元，实现净利润6137万元。

除业绩持续增长外，泛海控股金融业务在同行业中亦处于领先地位，尤其是民生证券投行业务表现极其亮眼。截至2020年12月末，已完成22单IPO项目，列位行业第6位；累计募资超118亿元，累计发行费用超9.6亿元，同样名列行业前茅；在IPO项目排队数量上，以超50家的数量稳居行业前列。

不仅如此，信托业务和财险业务同样在2020年迎来爆发期。2020年上半年，民生信托在手续费和及佣金收入比去年同期激增76.9%。受房住不炒政策影响，富人阶层将资产增值目光投向家族信托，让民生信托去年开拓的家族信托业务，迎来了难得的发展机遇。不仅接连取得过亿信托订单，截至2020年10月，资管规模已超十亿元。

亚太财险在2020年也是“火力全开”，在交通基建工程、政保项目、创新险种等多个领域取得了积极进展外，近期更是成功中标中国石油2021-2023年度商业财产保险公司准入资质项目。

金融板块的稳步增长，印证了泛海控股金融业务的竞争力和生命力。更值得一提的是，泛海控股表示，目前民生信托和亚太财险的引战工作正在有序进行。据业内人士分析，有了后续资金的进场，泛海控股的金融业务规模或将进一步扩张，将有效带动公司金融板块持续向前。一个属于泛海的“良性循环”时代已经到来。

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牵手实力战投，蓄势待发

事实上，随着业务转型逐渐步入正轨，在此前降负债的基础上，为进一步缩减杠杆规模，保证充分的流动性，泛海在去年就已经推进了金融和地产子公司的引战。

2020年12月10日，泛海控股与泰豪集团有限公司签订了《战略合作框架协议》，双方将在武汉中央商务区运营、金融服务、产业基金、业务协同等方面，发挥各自优势，开展合作。

泛海控股表示，通过本次合作，该公司在金融、投资等领域的深厚积累与泰豪集团在信息技术等高科技方面的优势将可充分结合，服务实体经济和科技创新，进一步提升武汉中央商务区智慧化运营水平。

在金融公司引战方面，泛海控股也动作频频。2020年3月，泛海控股宣布，民生证券拟将其注册地由北京市东城区迁至上海市浦东新区，并以每股1.361元的价格另行引入具有上海国资背景的企业入股。2020年10月，泛海控股宣布该引战事项办理完毕，该公司对民生证券的持股比例仍为44.52%，控股股东未发生变化。

除民生证券外，泛海控股对民生信托持股93.42%，对亚太财险持股51%，都存在较大的引战空间。据悉，民生信托和亚太财险的引战也已启动前期工作。此外，泛海旗下类金融牌照股权合作或转让的对接洽谈工作正在有序推进中。

在业内人士看来，泛海引进实力雄厚的股东，不仅有利于提升各个板块的发展实力及后劲，同时也有助于公司盘活资产、增加现金流。

地产和金融之外，泛海投资板块在2020年屡屡带来惊喜，大有成为头部投资机构之势。目前已成功投资北汽新能源、民生银行、蔚来汽车、京东金融、滴滴、蚂蚁集团、网易云音乐等众多明星企业。

投资版图横跨金融、房地产开发、科技能源，甚至文娱产业、移动互联网等多个板块，全面开花，其中更是不乏令人拍案叫绝的经典案例。如蔚来汽车，2020年初以来，新能源板块持续向好，蔚来作为国内新能源汽车的领头羊，股价飙升，至今涨幅已超1200%。

除蔚来汽车外，泛海投资板块很多其它项目也开始进入丰收期。据悉，泛海投资的京东物流和网易云音乐有望在2021年上市。届时，泛海投资矩阵中又将增加两家知名上市公司。

站在转换赛道一周年的节点上，可以发现，泛海的“蜕变”早已由表及里。随着金融、房地产和战略投资三大板块的“开花结果”，泛海早已形成良性的资金循环。蓄势待发之下，泛海未来可期。