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《楼世相》第二期 撰文/王秀清  都说大亚湾的水是投资客的泪，谁可曾想刚需的泪也灌满过惠州西湖。 往外跑的投资客和刚需都哭着想回深圳，但华为终究还是“跑了”？“早上去东莞上班，晚上回深圳。” 深汕特别合作区揭牌，自媒体纷纷高喊“再造一个雄安”。深圳“飞地”模式又领创全国。 由里及外地生长，就如不断向外蔓延的地铁线，深圳的触角最终触达更远方。 当年轻人在为“逃离北上”没包含深圳沾沾自喜，“来了就是深圳人”已演变成“来深就买惠州房”。 无法承受深圳高昂的房价，向外生长已成为不少深圳人的安家选择。 都说大亚湾的水是投资客的泪，谁可曾想刚需的泪也灌满过惠州西湖。 Q先生去年12月到惠湾看一个新盘，去的那天就在路上堵了两个小时。 他安慰自己，是运气不好，下次就通畅了。 他没想到的是，回程堵了近三个小时，他决定放弃到惠州买房的念头。 惠州某楼盘营销中心（来源：网络） 和Q先生不同的是，有着强烈购房需求的深圳人很多，他们迫切需要一个家来支持他们美好的深圳梦，或是平凡的婚姻生活。 花小姐夫妇在惠州淡水买了套房，她家和公司在同一个行政区，但她同样痛苦万分。 她需要每天早上六点多起床，开车把丈夫张先生送到惠州南站。之后张先生独自乘坐高铁到深圳北站，再换乘深圳地铁5号线到西丽站上班。 在凤岗买房居住的宁小姐毫不客气地吐槽：“交通拥堵，规划乱，没配套，生活乱成一锅粥。” 也不全是抱怨。 原女士在凤岗雁田置业，在华南城上班，距离不算远；孩子在平湖上学，就几公里的距离。 距离最远的是她丈夫，在罗湖上班，不过开车也就20公里，正常情况下30-40分钟通勤时间，周一经常堵车，要一小时左右。 向外生长已成为深圳人解决居住问题的主要手段之一。 如果可以，谁不想住深圳湾？ 秋小姐有一个梦想，有生之年住到深圳湾悦府。 她朋友文女士更现实一些，经常来去如风，是大家眼中的拼命三郎。 文女士经常告诉身边的人，自己很焦虑，生怕一不努力就会掉队，无法留在深圳。 曾在福田租房的她赶在前几年上了车，从福田到坂田，完成了租客到业主的身份蜕变。 同样从原关内到原关外买房的，还有很多。 11月沙井两个网红大盘入市共推出4000多套房源，不完全统计卖掉超一半。多名购房者对南方楼事表示自己在南山上班，从沙井坐11号线到南山还算方便。 白石洲夜宵街的炒粉阿姨说，如果白石洲要旧改拆掉，她就去龙岗找个村子继续租房卖炒粉。 景乐新村整治后，“三和大神”去了哪儿？ 年末沙井网红楼盘开盘，一名购房者在开盘现场研究剩余可选户型。 大概没人在乎“三和大神”跑没跑，但“别让华为跑了”在2016年就被频繁提起。 深圳的企业也在向外生长。 媒体报道，2016年5月29日在广州的“从都国际论坛”上，时任深圳市长的许勤表示近期有超过1.5万家企业迁出深圳。 在这1.5万出走深圳的企业里，不乏明星企业： 2014年中兴通讯将生产基地迁往河源； 2015年比亚迪在汕尾投资建设新能源汽车产业基地； 2016年华为终端转移落户至东莞松山湖； 富士康更是早早地，将不少生产线移到了郑州及内陆诸多城市。 那段时间喊得最凶的就是“别让中兴跑了”、“别让华为跑了”。 而今年华为搬迁到东莞松山湖的信息已多次被媒体“实锤”。 松山湖公安分局消息，8月11日华为启动第二批次大搬迁，这次搬迁动用了40辆8吨货车共60车次，由深圳坂田基地出发前往松山湖华为溪流背坡村。预计该次搬迁增加5400名华为员工到松山湖上班。（来源：平安松山湖） 不过，任正非也多次在公开场合表示，华为总部永远留在深圳。 11月初，南方楼事在一场初中同学聚会上遇到了前两年作为应届生入职华为的小式，试图打听他什么时候搬去东莞。 小式直言不讳：“已经在东莞上班了啊。早上去东莞，晚上回深圳。” 他告诉南方楼事，根据他目前了解到的情况，非研发部门基本都留在深圳，“研发也有两个大部门会留下，其他的基本会陆陆续续搬过去。” 中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对南方楼事表示，早期企业的外迁在九十年代末期就已出现了，近五年外迁的速度加快很多，近两年更甚。 “就像之前许勤市长说的，已经有约15000家企业外迁了。” 企业的外迁也属于正常现象，有离开的企业，也有新注册的企业，这是深圳产业转型升级过程中的一个必然结果。 深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，生产加工环节肯定要向外走，深圳主要集中研发、高端制造、科研院所等。 “我觉得不会因为这些企业外迁而引发什么问题，因为这是产业链的整合和重构的过程。” 他举例，在日本工业的快速发展时期，起初也有大量制造业聚集在东京，后来基本上都外迁了，东京也成为了全球总部素集聚地。 “当然因为土地成本外迁的现象肯定是存在的，但要两方面看待。” 制造业从大城市剥离早已不是新鲜事，典型的案例是苹果公司。这家公司除了研发、设计、营销在美国本土外，制造业几乎全部外包，利润依旧惊人。 从2012年开始就有把苹果该把制造环节回归美国本土的声音，但这些言论并未得到广泛支持。如今全球经济的大趋势是分工合作成，职责细分化。 如苹果公司和东京一般，深圳早已步入世界级城市成长轨道，不断向外辐射、生长。 如果说企业外迁是城市发展中的必然现象，深圳特区一体化自然也是不可逆趋势。 1月15日，国务院发布《关于撤销深圳经济特区管理线的请示》的批复，同意撤销深圳经济特区管理线。 “名存实亡”的“二线关”彻底成为历史。“二线关”的变迁史，也是一部深圳的生长史。 “二线” Z女士早上已为梅林关堵车预留了时间，最后到福田中心区的公司时还是迟到了15分钟。 “英雄难过梅林关。” 深圳人对这句调侃并不陌生，对梅林关和“二线关”亦然。 1982年6月份开始在深圳特区和非特区之间修建一道“特区管理线”，这条“管理线”把深圳分为特区内和特区外，俗称“关内”和“关外”，这条管理线也被很多深圳人称为“二线”。 34年后，“二线”最后一个关口同乐关检查站在在挖掘机的轰鸣声中被夷为平地。 直到今年1月15日，“二线关”完成了它的所有使命，挥一挥衣袖，不带走一片云彩。 2016年9月30日，同乐关检查站拆除现场（来源：华声在线） “二线”的破除之所以让大家欢呼，是因随着社会经济发展，其设立之初的“保护”作用不再，反而在一定程度上影响了深圳市原关外地区的发展。 在深圳人心目中，一直有着关内是城区，关外是郊区的概念。 “宁要关内一张床，不要关外一套房。” 出于城市发展的历史因素，过去关外地区建起了大量的工业厂房，关内则是干净整洁的街道。 在过去在过去，开发商的开发重心百分之八十以上都在特区内，特区一体化后，深圳的开发投资才迅速向关外扩张。 1992年，深圳经济特区被授予特区立法权。此后，关外地区如需颁布新的法规需要报到省人大通过后方可执行，关内则不需要。 有了政策支持及立法权的特区实现了腾飞，但深圳市却长期面对“一市两法”的尴尬。 最直接的案例是，在过去，去关外的时候,关内的“红的”(红色出租车)师傅不熟悉关外的路况。回来的时候,“绿的”(绿色出租车)不能进关内,必须打车到关口换上“红的”。 深圳“红的” 直到2010年，国务院批准了深圳扩大特区版图的申请。 至此，特区的版图完成了她的向外生长，“二线关名存实亡”。 这一年，位于龙岗万科清林径开盘即售罄的热销佳绩创下了淡市热销神话。 这一年，深圳地铁3号线首次来到了位于特区之外的龙岗区，地铁不再是关内的专属。 （来源：地铁族） 其后，深圳地铁在短时间内呈井喷式增长，1号线、3号线、4号线、5号在一年内线陆续开通，将特区内外连成一体，形成较完善的地铁网络。 如今的深圳地铁网络（截止至2018年12月。来源：深圳地铁） 时至今日，关外早已不同往日。单从房价角度来说，宝安中心、龙华红山等片区的房价已与原关内陆区相差无几。 特区内外一体化绝不是特区立法权的一个简单扩展，它是深圳发展史上经济、政治、文化、社会发展的一个重大分水岭。 长期以来政策和投资的差异性，导致了关内关外的发展的巨大差异。特区一体化后，原关外地区得到迅速的拉升发展，“就目前来看，特区一体化的好处已经很明显的显现出来了。” 特区一体化既在一定程度上缓解了原特区内土地资源匮乏的问题，又解决了整个深圳发展不平衡的问题。 其后，顽强的生命力继续驱使深圳向外生长，至此，“深圳第十一区”进入了人们的视野。 随着新增人口的不断涌入，深圳经济特区已经无法满足各方面的土地供应需求。 以创新闻名的深圳继续向外生长，其独创的“飞地”模式应运而生——深汕特别合作区。 深汕特别合作区位于汕尾市海丰县西部，西、北部与惠州市惠东县接壤，南临红海湾。该区总面积468.3平方公里，规划控制面积约200平方公里，可建设用地145平方公里。 从该区到深圳市福田区的直线距离约达100公里。 2011年2月18日，广东省委、省政府批复《深汕（尾）特别合作区基本框架方案》，正式设立深汕特别合作区 。 自2011年5月授牌成立以来，由于规划未明确、体制未理顺等原因，深汕特别合作区的发展一度停滞。 2014年11月《深汕（尾）特别合作区发展总体规划（2015-2030年）》出台后，深汕特区的发展驶入快车道，市政道路、供水、供电等基本服务功能逐步完善。 今年已经50多岁楼冀光在30多年前就来到了汕尾，现在划归合作区的地方。他在这里先后从事农业、政府工作人员和商人等职业，目前定居汕尾。 对几年来合作区的变化，楼冀光说：“原来这里是一座山，后来变成了平地，再后来很多推土机和建筑工人来了，这里就都不一样了。以前这边治安很混乱，合作区慢慢起来，华润这些大央企也来了，工作群体素质也上来了，整个片区治安也好了。” “不过”，他补充，“目前到深汕合作区工作的人还不算多，晚上很少有人到外面活动。” 2015年7月23日召开的广东省政府常务会议审议通过了《广东深汕特别合作区管理服务规定》，意味着深汕特别合作区的行使地级市管理权限从此有了法律依据。 楼冀光也表示，深汕合作区在两年前开始有了更多具体动作。 2018年12月16日，深汕特别合作区正式举行揭牌仪式，标志深汕特别合作区进入新的发展阶段。
（来源：深圳新闻网） 楼冀光回忆，在过去去深圳只能在路边苦等大巴车，以后会有直达快线，一个小时能连接两地。 听到深汕合作区能转深圳户籍的消息后楼冀光很开心，“大城市的户口总是比较好，能转就转。” 从交通的便利及“转深户”等一系列利好来看，深圳已经长出了大众眼中的的“深圳第十一区”，虽然该称谓并非官方说法。 未来深圳还会不会出现更多的“飞地”？ 合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，深汕特别合作区的模式目前还只是个试验区，有多大成效还是不确定因素，现在探讨未来会不会出现更多还为时过早。 无论是人、还是企业的外迁，还是特区一体化，还是“飞地”模式，其诱因是深圳过高的土地成本问题。 资料显示，到2020年，深圳建设用地上限是976平方公里，截至2015年已使用940平方公里。 这意味着，从2016年起，深圳只有30平方公里的新增建设用地指标，平均每年仅6平方公里新增建设用地配额。 尽管城市更新与土地整备能为深圳换来更多的土地供应，但其成本令人担忧。 向外生长已经成为解决该问题的重要方式之一。 深圳的向外生长，是分为多层次多渠道多模式的，深汕特别合作区就是向外拓展的一种模式。 宋丁认为，深圳的向外生长更多的是深资北上、外拓，向周边地区辐射，向全国辐射，甚至出境出国。 华为在二十年以前已经布局全球，目前在二百多个国家和地区都有华为的办事处，其他企业也在跟进。深圳四十年来积累的经济能量，已经处于全面的爆发阶段。 “我觉得未来深圳仍然会以各种方式来去进行外拓，这是一个必然趋势。” 就如东京、硅谷等全球知名都市（圈），尽管核心城市的居住、产业甚至投资需求不断外溢，但其中心城市仍高效活力地运转着，同时带动周边的发展，整个都市圈日趋繁荣。 “向外生长正是一个城市生命力的体现。”
最后拜托大家一件很重要的事↓ヾ(ｏ･ω･)ﾉ
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