看不懂！实探深圳“普通豪宅”，这也能卖15万？

在深圳，什么最考验想象力？

答案必须有房子。

不只因为房价让人看不懂，也不只因为深圳人为买房拼到突破三观。

还是因为，你永远不会知道，眼前一套平平无奇的房子，价格能有多高。（还不是名校学区房）。

“怎么可以这么普通，又这么自信？”

这个梗完全可以用来形容深圳的某些房子。

来跟南方楼事一起看看这些房子到底长啥样。

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四梯十三户，人们抢着住？

   

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坐标：宝安坪洲白金假日公寓

挂牌均价：10万/平

了解第一套房前，先看几张图。

幽深的走廊、随时要崩塌的铁格网吊顶；

过道天花板漏水，蓄水池边一大滩污渍：

房子的阳台，水管曲折，观感难受。

猜猜这套房在哪？单价多少？

不是4、5万/平，也不在山卡拉。

这套房，10万/平，在宝安坪洲的白金假日公寓。

根据乐有家最新数据，过去3个月，白金假日公寓在宝安的所有小区里，成交量名列前茅。

为啥？来看具体情况。

白金假日公寓由本地房企开发，2007年建成。整栋楼外观尚可，内部环境却有点磕碜。

公共休闲区相当简陋：

楼宇内部则有过之而无不及。

白金假日公寓是四梯31户，一条走廊约15户人家。梯户比极高，走廊又黑又深。

一条走廊走下来，一些房门上贴着水电欠费单，一些门上的纱网沾满了灰，让人难受。

走廊的天花板要么漏水，要么破洞，破破烂烂。

看完公共区域再看房子内部。

与走廊对比之下，房子内部条件竟然还行。（请忽略装修感受空间）

虽然平台上房源显示40平米左右，但因为楼盘建设时间较早，且公摊面积小，使用面积有接近50平。

再加上户型方正，采光不错，呆在里面，生活起居其实没太多逼仄感。

但阳台和厨房就比较局促……

据中介透露，全屋除了外围四面承重墙，内部分隔墙可以任意腾挪，因此房子格局改造空间大，甚至可以改成三房。

有住户在另一件房里改出了一个阳台，效果不错。

至于装修，则更是看情况。许多房源此前是出租，看起来很糟心。

但花了心思装修的房子，内部其实不错……

同样户型，不同装修，效果天差地别

只是，就算是“金玉在内”，户型实惠，这栋楼毕竟楼龄较老，物业也很一般，而且还在坪洲，周边都是民房和城中村小商铺。

怎么就配10万/平？

关键在配套。

房子步行200米到地铁坪洲站，坐上一号线，2站就是宝安中心市政配套，直达南山20分钟。

楼下有人人乐真功夫肯德基，马路对面就是西乡最大的商业体大仟里。

至于学位，小学是径贝小学与海城小学共享学区，一般；中学是宝安第一外国语，在宝安过得去。

综合分析下来，也就知道，这房子的火，代表了一些西部刚需的妥协。

交通要方便，配套要可以，要住着不难受，价格还要负担得起……

权衡之下，总价400多万的白金假日公寓，便成为了不少人的上车盘。

其实按实际使用面积算，这里一套房的均价，在9万多/平，没有10万+那么夸张。

但这价格值不值？全看你心态。

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只要对手足够少，业主心态就够高

   

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坐标：宝中天健时尚空间、花样年花乡

挂牌均价：15万/平、11.6万/平

接下来的两套房，先看看内部基本情况。

第一套，深灰色外墙，平平无奇。

三梯八户，公共区域打理尚可。

看看房间内部。

一套小户型，平台显示总面积是35平，但推开门，却有两房一厅，除大厅外，采光尚可。

厨房阳台很小，阳台与邻居只是一墙之隔。

房子的阳台，栏杆上挂的是邻居的内衣裤。

两个房间的大小则正常：

据中介透露，其中一间房还可以进行外拓，扩大套内面积。

外拓面积从房间内到画红线处，有5～6平左右。据中介介绍，这栋楼的建筑结构本身就留有一定的赠送面积，小区内大部分住户都会进行改建。

据中介透露，房内墙体腾挪空间比较大，入手后布局也可以重做。

如此看来，一套35平的房子，也能住出40平+的感觉。（这种感觉，前面白金假日公寓好像。）

再看另一套房。

外观残破很多。

3梯14户，走廊幽暗且长，一扇扇开发商自带的古早味木门，看着品质廉价。

整个小区都是60平以下的小户型，4栋楼加起来，一个小区就有1151户，人多得吓人。

来看看57平房子的内部。

户型还算方正，各空间设计合理。

走出阳台，好感度大跌。

隔壁人家的阳台几步之遥，抬头又是一个阳台，和邻居你望我望，挺没私密性。

又因为近大路，噪音大，景观也不好。

看完基本情况，现在来猜猜单价？

这次可不止10万/平。

前面一套房，名为天健时尚空间，挂盘均价15万/平。

后一套，坐标花样年花乡，均价11.6万/平。

而这价格的最大支撑，就三字：在宝中。

天健时尚空间一边是熙龙湾，一边是壹方城，豪宅围绕，市政、商业配套不用说，新开的欢乐港湾步行10分钟就到。

目前楼盘的小初中学位是海旺学校。

而熙龙湾旁在建的海天小学项目，传闻是宝安中学教育集团下属，从距离上看，天健应该在学区内。

据中介透露，之前一度还有炒房团在这“收货”。

位于网红区，身价难免平步青云，因此挂盘价高到飞起似乎也有道理。

但事实上，今年以来，天健只成交了一套房。

中介表示上个月卖出了一套房，但平台上数据还未更新。

中介坦言，连他们都觉得业主心态太高。上个月卖出的房子，也是因为业主急用钱，才成交了。

在寸土寸金的宝中核心区，天健是唯一的小户型楼盘。以600多万买入，相当于只是区内千万+豪宅的腰斩价，看上去很“实惠”。

但从成交记录看，市场似乎并不买账。

再看挂盘均价11.6万/平的花样年花乡。

600多万买一套52平的房，图的啥？还是因为地段。

楼盘附近是1号线宝体站，1站外就是宝中，生活氛围还比宝中略胜一筹。

尽管学位一般，但在西部上车盘中，地段与配套算是很好。

与天健一比，面积总价都亲民了不少。

也难怪成交记录活跃。

据中介透露，甚至有客户专门从坂田跑过来买房。

这位客户担心在坂田先上车，换房时房子卖不出价，于是宁愿跑来买一套小户型，图的就是升值预期。

为了图升值，单是上车，都要赌上一个多小时的通勤距离，未免太拼。

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中介：“这户型，我都看不上”

   

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坐标：前海自贸区前海时代广场 

挂牌均价：15.9万/平

看完西乡和宝中，再来到前海，面对品质与价格之间的落差，早已波澜不惊。

这次，南方楼事看的是前海自贸区内的前海时代广场。

来品品这黑红相间的外观、这采光不足的走廊、这粗糙的楼宇细节……

还有普通到令人嫌弃的户型。

7、80多平的刚需户型，格局相当一般。

明明面积多上了起码30平，房间却没比坪洲的小户型差多少。

130平的大户型，问题更明显。

房间是挺大，采光却非常糟糕。

进门的横厅带大阳台，但室内却只有一小半光线。

最夸张的还是房间，只有角落里一扇小窗。

大晴天的下午3点，房间里却只有几方阳光，看起来好像傍晚。（又因为是毛坯房，看起来更加惨淡。）

假如住在这，基本上白天都得开灯。

就连带看的中介也承认，房子充其量是平民房水平：“这户型，我都看不上。”

楼盘底下生活配套也比较欠缺。买东西得走到500米外的前海深港基金小镇，或者是到附近大型保障房项目龙海家园。

整个前海唯一的大型商业华润前海中心则要明年才开业。

一言以蔽之，买这里，就不是为了住，图的就是个地段。

前海时代广场是自贸区内楼龄最新的次新房，刚满5年。

楼盘紧靠着前海基金小镇与华润、鸿荣源等高端写字楼群，远处则是前海大片在建项目。

负责带看的中介，就租住在小区的另一套房里。

在介绍规划时，他还掏出手机展示了自己拍的前海写字楼夜景。

随后又笃定地表示，这里发展空间还大得很，“单价涨到20多30万，赶超深圳湾不成问题。”（ 仅代表中介个人观点）

小区目前挂盘均价

宏大规划尚兑现，红线内的稀有住宅，当然要先建立起自信。

因此，即便是刚需盘品质的前海时代广场，中大户型的挂盘价也是15万/平起跳。

平台上的挂牌价

而中介在带看过程中透露的信息，基本指向了一个结论：现在买前海的人，都是为了投资。“自住一般不会买这里。”

刚见面时，中介就询问购房者是否某炒房组织的成员。

在对方否认后，他笑称，这是因为接待的炒房组织成员太多，所以认错了。（这个组织在前段时间还因为媒体曝光而备受关注。）

而出售的房源，许多都是毛坯房。

这位大型平台前海片区的中介透露，房子基本都是投资客的财产，开盘时一套才300多万，买完就一直放在这里，没有管过，现在又拿出来卖。

5年前一套300万，现在一套房1000多万，转手就赚近千万，利润大得惊人。

根据某平台论坛讨论，前海时代广场开盘时均价约4万/平，一套88平的房子总价约为352万。而根据贝壳数据，今年6月，同户型的成交价在1246万。

据该中介透露，一些房的业主，还有十几套房的资产。新政之前，“投资客进场把前海炒了个遍。”

到新政后，投资客们房票丢了，成交量也瞬间就下来了。

但已经站上去的房价，却自信依然。

前海时代最近一套成交房子的总价

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在市中心，买一张床垫的睡眠空间。

   

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坐标：南山中心南荔苑 

挂牌均价：11万/平

先来看几张卧室的照片。

与其说是卧室，不如说只是个睡觉的地方。

整个空间里仅挤得下一张床垫，而床头还朝着过道窗。在这睡觉，也太憋屈了……

事实上，这是一套小户型的阁楼。

楼下的生活区，客厅厨厕都挺正常。

按楼下空间的设计，阁楼刚好可以作为休息区。

可阁楼的空间却如此畸形，好似要给人关禁闭。

对此，中介表示，户型设计的确不太实用。买这种户型的人，一般会在楼下再隔一个休息区，楼上则作为备用。

房子外部的公共空间也很迷。

虽然2梯8户，但出了电梯间却是少见的露天走廊，一阵穿堂风差点把人吹倒。

而且一走上走廊，就正对着上了一个阳台，不知道这家人每次出阳台是不是都要做好心理准备和邻居四目相对。

更重要的是，每套房都有窗开在过道的墙上。

也就是说，私人区域与人来人往，仅隔一面墙。

这种设计，在学校宿舍很常见，但作为一个家来说，可以说是相当没隐私性了。

然而，就这么个奇葩户型的房子，最近一套成交的房子，单价也上了12万/平。

这套房子坐标南山中心南荔苑，据中介透露，单价高，主要是因为，南山中心这样的房子太少。

“小户型，不是独立大厦，还要带花园，实在太少。”

又因为房子户型小，单价就更是高得离谱。

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看完四个地方的房子，南方楼事总算摸清了这些普通房子的底气：地段优势+房源稀缺。

当城市发展的脚步一路向西，被踩中的地段也就随即腾飞。

对于购房群体中比重最大的刚需客来说，好地段的小户型是很好的中转站；

而对于坐拥大量资金的投资客，大规划区内的房子则是大金矿。

有了巨大需求与金钱流，房价自然也无比坚挺。

而这个价格，与房子的品质关系则是最小的。

在“房住不炒”的深圳，许多刚需还充分做到了“房住不享”。

房子，能住就行了，品质感与舒适度之类的字眼，都要让位给地段、配套和上升空间。

毕竟，预算有限，选择有限。要想留下来，就得先找个山头，再慢慢生根。

至于牺牲掉的居住品质，有人认为这是一种遗憾，也有人认为这只是留在一线城市所必然的生存手段，没必要过多评价。

对此，你怎么看？欢迎在评论区留言。