好难的蛇口豪宅：都快建成现房了，为啥却只卖公寓？

年底的深圳，哪哪儿都热闹，新盘遍地开卖，一不留神就有新盘日光。

然而，南山蛇口却有两个“豪宅”盘异常冷静：

等了一年，销售离职了都还没入市；

好不容易拿了预售证，却先卖公寓……

其实，一直以来蛇口的画风也很清奇：尽管是深圳老牌豪宅区，还紧邻前海和深圳湾，但无论是一直稳定的行情，还是“不怎么聊房价、不愿意卖房子”的业主，都让这个片区“佛”得不像在深圳。

两大新盘为啥一直不入市？蛇口的行情又是怎样？南方楼事专程进行了实探。

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“佛系”新盘：熬成现楼还不卖？

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半个月前，蛇口两大待入市新盘都有了入市动作。

11月15号，新世界临海揽山召开了发布会，发布公寓产品信息。

而晗山悦海城则拿了预售证，一次性推出1054套房源，不过是公寓和商办产品，房源在售楼处顺销。

其中，商办产品面积约38~100㎡，均价10.5万/平，公寓产品面积段则在91~195㎡，均价9.6万/平。

入市半个多月，据附近中介透露，项目行情不错，推出的公寓房源已去化一半。

关注这两盘的购房者，听到消息都是满脸问号：就这？？？

也不怪大家惊讶，毕竟这两个盘堪称蛇口“捂盘”兄弟——都基本建成现楼了，住宅却一直没有卖。

早在去年10月，新世界临海揽山就已经公开样板间，到去年年底，更是传出了拿预售证的消息。

然而不知为何，项目的入市动作却突然搁置，熬到现在，连销售都离职了，却还没有开盘。

今年10月时有网友在了解新世界临海揽山的情况

至于晗山悦海城，虽然一直低调，但从实地情况看，早已是现房，可却只开卖2栋公寓。

房子基本竣工却仍未入市，主要是因为没申请到预售证，但至于为什么，则没有人知道。

南方楼事暂且从产品定位与周边楼市情况两方面进行分析。

在此之前，先看下两盘实探情况。

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新盘实探

新世界临海揽山与晗山悦海城均位于蛇口，两个新盘之间相隔1公里，晗山悦海城在两盘中更靠近蛇口中心地带。

项目坐落在南海大道边上，门口就是在建的12号线四海站，一路之隔就是蛇口老牌购物中心花园城。

2公里内有3所育才教育集团旗下的中小学，生活配套可谓相当便利。（不过，靠主干道，可能会有点吵。）

晗山悦海城项目本身体量小，地块上的4栋高层建筑，只有C、D座是住宅，而且住宅仅入市96套，货量稀少。

在外围绕了一圈，更能感受到地块之袖珍

虽然住宅产品是160~180平的大户型，从楼栋分布与项目地块面积上看，居住体验应该不会太开阔。

由于项目来自南源工业区旧改，晗山悦海城周边还有大量年代久远的楼梯房。这与项目户型面向客户群的需求，稍显不协调。

与晗山悦海城比，新世界临海揽山的居住氛围明显更好。

楼盘靠山，离主干道有一段距离，较安静，距离项目最近的是在建的12号线工业六路站，直线距离600米。

从项目到公路，有一条静谧小路

同时，楼盘体量更大且是半围合式社区，视野更开阔。

项目主推住宅面积段在120到245㎡之间，12层以上可看海，因此，也算是坐拥山景海景。

项目门口是蛇口网谷，旁边即是招商开发的高端小区半山兰溪谷，距离海上世界在1公里左右，可以说是坐落在豪宅区内。

不过，项目门口车行路窄，靠近的主干道南海大道还总是拥堵，开车出行应该不方便。

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周边楼市

从实探情况，两盘住宅产品都主推大户型，在产品打造上也向豪宅靠拢。

根据项目公众号，晗山悦海城邀请的设计师，是曾经负责过华润深圳湾悦府、潤府以及招商太子湾等经典豪宅设计的程绍正韬，而且还引入了招商物业（管理费8.8元/平/月），志在打造全自动智能社区。

至于新世界临海揽山，背靠大南山、高层可看海，社区内部还打造了瀑布景观与7栋瀑布上的联排别墅，产品定位显然不低。

项目效果图

再看看两个盘的邻居。

晗山悦海城正对蛇口的老牌富人聚集小区花园城，目前均价在11~12万/平；

而新世界临海揽山紧邻的半山海景兰溪谷，作为容积率仅在1.6~2.4之间的高端小区，均价已在14~15万/平之间。

很明显，两个新盘都是类豪宅定位，开发商对备案价的要求不可能太亲民。

但政府在出台备案价时，考虑的不仅是产品定位，还有片区的房价水平。

两个项目所在的蛇口，近年入市的新盘并不多。最近一个入市的新盘还得追溯到去年6月，而且住宅新房均价区间在8.7~10万/平，并不高。

即便是定位高端、直面一线海景的半岛城邦四期，入市时均价也仅在11.6万/平。

2018年06月15日，万科蛇口公馆推出83-128平2-4房住宅，8.7万/平。

2019年4月23日，半岛城邦四期推出约87-135㎡住宅，均价11.6万元/㎡

2019年06月05日，海境界二期开盘，面积段为约139平3房、约189平4房，均价约10万/㎡。

至于片区的二手房价格，也一直不温不火。

据蛇口资深中介老程透露，片区的二手房价格一直平稳，在去年11月前，涨幅一直很一般，直到双11豪宅税新政下来后，涨幅才随着大势上升到了20到25%。

同时，片区内业主放盘量少，一个月成交量也就在150~200套之间，成交的不活跃更导致了房价的稳定。

蛇口二手房的新增房源一直低于带看次数

再加上蛇口目前二手房楼龄都偏老，周边大部分二手房楼龄都在1989到2007之间。

因此，尽管绝大部分房子都是双育才学位加持，价格也就在10万/平上下。成交量较多、较新的普通小区，均价最多也就在11~12万/平。

综合看下来就能知道，两个新盘的定位与政府的价格参考坐标间存在落差。

此前，家在深圳论坛上曾有传言，称两盘仅能申请到10万/平左右的备案价，这个价格，对于开发商来说自然不够。

因此也就能理解新盘为啥一直不入市：

假如现金流不紧张，这个价格开发商自然没有动力卖。而到房子真成了现房，届时入市价格就不会过多受到限价影响。

可以的话，谁不想多赚点呢？

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深圳最佛豪宅区？

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走在蛇口实探完两个“淡定”的新盘，南方楼事还发现了蛇口的与众不同。

尽管身在南山区，位于深圳湾与前海两个新锐热门片区之间，同时还坐拥深圳第一代豪宅，蛇口的气质却相当佛系：

片区充满质感，烟火气与文艺清新并行，更关键的是，住在这的业主们，心态都很淡定，一定也不关注房价……

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深圳“清流”住宅区

蛇口的配置，在深圳其实相当好。

论地理位置与生态环境，深圳范围内依山靠海的片区，除了蛇口，就只有盐田和大鹏，而且蛇口还在南山区，还处于前海与深圳湾之间。

论规划，蛇口其实也不缺，片区的一部分被划入前海蛇口自贸区，同属深圳大规划的一环。

更何况这里还是深圳初代豪宅区，碧涛苑、龟山别墅等老牌豪宅都坐落于此。（刘晓庆还在碧涛苑买过房）。

然而蛇口在深圳却一直都很低调。

这与蛇口的发展情况有关系。

作为改革开放的原点，蛇口的旧工厂与老房子都很多，能够新建的土地有限，大多来自填海与旧改。

再加上蛇口的产业主要是港口、邮轮和创意产业园区，非时下的热门领域。

片区的建面与产业，都注定了蛇口不会是人口流动活跃的片区。

据片区中介介绍，蛇口是纯自住片区，在这住的要不就是老业主，要不就是冲着学位搬进来的改善型家庭，炒房现象很少。

也因为这样，蛇口的气质相对来说更有沉淀，没那么浮躁。

到处都是老住宅区与林荫树，工作日下午的街道上，老人家带着小孩步伐悠闲，是深圳难得的生活气息；

蛇口老街的鱼仔档和老字号甜品店，也充满了烟火味。

由老厂房改造的创意社区则充满了艺术感：

走在蛇口街头，最突出的感受就是：舒服。

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纯自住片区，业主都不愿意卖房

蛇口的舒服，在居民心态上反映得更明显。

实探过程中，南方楼事遇到了一位正在散步的蛇口业主。

因为孩子在深圳工作，这位东北大叔去年底在这买下一套房子。

才住不到一年，这位业主俨然成了蛇口“迷弟”，对这赞不绝口。还很热心地带着南方楼事逛了逛自家的花园小区。

一路上，这位大叔最爱说的一句话就是：“唉呀妈呀，这里可太舒服了。”

大叔对蛇口十分满意，还打算着在这换套更大的房子。

据片区资深中介老程透露，蛇口是很纯粹的居住区，业主们都不愿意搬离这里：

“业主换房，要么是小区内小房换大房，要么就在区内旧房换新房，很少离开蛇口。”

因为住得舒服，业主们一般不考虑卖房，更别提炒房，

老程表示，与其它区不同，自己接触到的业主基本不讨论房价，房子终于随大势涨了，业主们还会觉得楼市太虚。

业主为何如此务实？老程认为。这是因为住蛇口的大都是“深圳第一批实干家”。

蛇口的许多楼盘都由招商开发。住在这的多是改革开放初期就来蛇口闯荡的深一代。

挥洒完汗水后，这批老蛇口们便在这安下了家，一住就是20年。

一方面，对这片土地有感情；

另一方面，蛇口环境好、学位好（学校基本都在育才教育集团旗下）、生活气息也足，因此，业主也就更不愿意离开。

综合看下来，蛇口的气质，大体可以理解为是oldmoney气质：淡定、沉淀、有底气。也难怪那么多业主对这里“死心塌地”。

只不过，就算居住氛围再好，蛇口少得可怜（还迟迟不入市）的新盘，也劝退了不少对这里心向往之的购房者。

假如真的喜欢蛇口，不妨关注以下几个能够释放住宅新房的旧改项目。

同时，片区内还有两个值得关注的大型项目。

招商蛇口太子湾项目，规划总建筑面积约170万平方米，以22万吨级邮轮母港为依托，未来将规划涵盖商业、办公、商务公寓、住宅、酒店、仓库、文化艺术、国际学校、国际医院、交通核心枢纽等多元业态。

太子湾的商住项目分4期开发，周期长达9年。其中，四期为住宅，将会建设成总面积400平以上的海景豪宅。

而今年年初热卖的豪宅太子湾湾玺，也正属于这个项目。

另一巨型项目则是华侨城渔人码头旧改项目。

根据规划(草案)，项目整体建设用地面积约2.5万平米，总建筑面积约28.8万平米。

根据规划，项目到2022年完工，最终将建成集滨海休闲、精品酒店、特色商业、办公、公寓于一体的滨海商业综合体。

尽管低调，但两大项目在建成之后，都会大幅改善片区建面。

预算充足的人，也可以关注以上项目。