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深圳偏爱人才，众所周知。 前段时间，领导留言板上有关部门回复了关于孔雀计划的提问：“海外高层次人才购买商品房不受我市限购政策影响。” 这个回答，在楼市引起轩然大波，各群讨论热度高昂。 大家深刻认识到，知识就是力量。 南方楼事群内，就有读者发出疑问：人才对房价有啥影响？  看似平平无奇的提问，仔细研究下来，发现大有文章。 人才于深圳房价，恐怕在未来很长一段时间里，都起着至关重要的作用。 未来「人才密度」最高片区 人才对房价，究竟有什么影响？ 不讲规划，我们从底层逻辑去分析分析。 “科技创新就是未来”，相信大家都听到、看到过这句话。 这句话的意思是，高科技创新产业是未来经济的主要增长点。 而高科技产业如何发展？答案很简单，需要优秀的高科技型人才支撑。 可以说，人才就是经济增长的源泉。 我们都知道美国高科技产业发展快，很重要原因就是美国对于海外人才的吸引力。 所以，前几年各城市展开的“人才争夺大战”，不过是各地政府深知人才引进对于城市未来的经济发展起着至关重要的作用。 数据来源：脉脉数据研究院 人才支撑长期的经济发展，美国也是很典型的例子。 以波士顿为例，波士顿拥有麻省理工、哈佛等世界级名校，当地政府为留住人才，提供了各类激励政策留下人才。 长久以此，除了支持当地经济发展，也保证了一定量的住房需求。 还有加利福尼亚州，因为人才创新提高了地区经济发展，2017年的经济体量在全美一度排名第一，同时还具备相当高的房价。 很明确，不断流入的人才，伴随着的是购房需求。 而人才的大量聚集，则对房价有正向的拉动作用。  图源 明晰笔谈 找到人才影响房价的规律后，我们再“套用”到深圳。 深圳这座城市中，遍地的人才，板块也很多，究竟谁才是「人才密度」最高的片区？ 这就要看谁有最多的高新产业，以及受到更多的政策倾斜。 9月7日，在第十八届中国国际人才交流大会网上大会开幕上，深圳市委书记王伟中在致辞中介绍： 截至目前，深圳全市人才总量超过600万人，其中高层次人才达到1.7万人、留学回国人员超过14万人。 划重点，深圳全市人才总量超600万人。 如果具体到各区，谁最牛？ 从深圳500强企业分布热力图可以看到，南山区上榜企业密度最大，以154家的数量成为2020深圳企业500强数量最多的区域。 这还只是500强企业。  图源 挑个房 据科技日报9月23日报道，南山区内培育的国家级高新技术企业更是远超4000家，其中174家上市企业。 每万人发明专利拥有量397件，是全国的3.7倍；PCT国际专利申请量占全国的12.9%；全社会研发投入占GDP比重达5.87%。 在人才方面，南山更是集聚了深圳70%以上的高层次人才。其中院士28名，国家高端人才数以百计。 南山的「人才密度」可想而知。 图源 网络 如果加上预期，未来还有深圳湾总部基地、后海总部基地和西丽留仙洞总部基地，都能提供人才。 其中深圳湾总部基地作为定位为全球经济产业链条中最高端的国际总部集聚区，是深圳的重点开发片区之一，未来还将重点引进知名跨国企业总部、“独角兽”企业总部等。 截止2019年12月，深圳湾超级总部基地已进驻13家总部企业，包括招商银行、万科集团、恒大集团、中国电子等世界500强企业总部。 除此之外，还有后海总部基地、西丽留仙洞总部基地。 前者未来将建设成为总部企业云集、文化生活多元的滨海中心区，后者是国际化新一代信息技术研发转化与应用示范基地。 总而言之，三大总部基地将会为南山供应大量的人才，持续发展的经济，可以说它们是未来南山发展的“王牌”。
 深圳湾总部基地地块信息 除了总部基地，别忘了还有前海，这个被誉为“特区中的特区”，还在“成长中”未来也会向片区贡献高端人才。 据悉，10年间，前海合作区注册企业增加值增长44.9倍，年均增速高达89.2%。 2019年，前海合作区经济密度达152.6亿元/平方公里，税收密度达28.5亿元/平方公里，均位居全国同类新兴区域之首。 看着这些数据你会发现，不管是现在还是未来，南山真真是遍地人才，而且是源源不断的汇聚。 图源网络 如何与人才成为邻居？ 按前边的逻辑，人才越集中的区域，房子越值钱。 那么，在这个未来人才密度最高的区域，哪个片区能逆袭成为黑马？ 想要知道答案，其实很简单。 打开地图从区位上看，答案是清晰的。 南方楼事帮大家在地图上圈出前面提到的几个企业最为集中的片区，你会发现，有一个片区被三大总部基地、前海以及科技园围绕。 这个片区就是南头。 光看这个地图，就已经觉得它将成为“人生赢家”。
 如果说各类企业是外部优势，那么片区本身有什么优势？ 南头本身就很有历史底蕴。不仅有深圳历史最悠久的综合性公园中山公园，还有深圳千年文脉起源的南头古城。 但它真正的王牌，是超大体量的旧改。 毕竟深圳旧改对于一个片区而言，相当于“重生”，大冲村就是一个典型的案例。 我们从南山城市更新“十三五”规划可以看出，南头有着大量旧改，含金量超高。 据南方楼事不完全统计，目前片区城市更新项目超17个。这里边只有两个项目是纯居住用地，其他在旧改后，将会配建各类市政配套。 其中包含马家龙工业区协诚地块、华加日旧厂区、义学街、一甲村、南苑新村、同乐北区等城市更新项目。 未来或将成为南山最宜居、配套最为丰富的区域。
在前海宅地供应有限，后海、深圳湾、科技园等片区发展饱和之下，南头作为纯居住片区，更显珍贵。 占据核心地段、拥有近乎顶级的企业人才资源，南头的价值无需多言。 那么，想要在南头配置一套资产，和人才做邻居，当下还有什么选择？ 南方楼事默默在房源网上查了一下南山的房源情况。 南山缺新盘吗？挺缺的。 截止12月24日，今年南山拿到预售的项目仅仅12个，而隔壁的宝安高达34个。 就算不看数据，南山多缺新盘大家身处市场也能感受到。 具体到南头，近几年入市的新盘也是屈指可数，最近入市的两个项目还是在去年开的盘。 在房源网查看在售房源，在售项目只有合景同创·臻林天汇。 图源 深圳房地产信息平台 这是片区内唯一一个在售楼盘。 而且被前海、后海、西丽、科技园等包围，加上项目就在中山公园里，可以说它是板块内的稀缺物，更是南山的一个孤品。 光是“稀缺”两个字，最懂南山的深圳人一定会毫不犹豫的选择它。 这个占据天时地利人和的楼盘究竟如何，我们继续深扒。 “种在”公园里的房子 臻林天汇在片区中是最抢眼的一个新盘。 它位于北环大道附近，安安静静的坐落在中山公园里。 房子建在公园里，这是极为特别的。 住进公园，更是极少人才有的机会。 城市公园对于房产的意义，相信很多人是不太理解的。 有地产研究者发现一个规律：城市越趋向繁华，公园地产就越值钱，其价值周期也越持久。 英国有机构研究了8个城市公园，发现它们对周边房产的增值系数约为7.3%-11.3%。 而荷兰一家机构在分析了3000多组房产交易数据后，也发现：绿色开放空间能带给房产8%-10%的增值。 估计有人说，国外的规律在国内不适应。 别急，我们再来看看国内的相关研究。 中国农业大学资源与环境学院在研究报告《大型城市公园绿地对住宅价格的影响——以北京市奥林匹克森林公园为例》中： 以北京奥林匹克公园为圆心，挑选周边3000米内的104个小区，抽取1086套二手住宅样板进行分析，得到以下结论： 1.公园对房产最强影响区位在300米以内； 2.超出2km范围，住宅价格增幅就跟公园几乎没有强关联。 不管是国外还国内，研究结果指向都很明确：占据城市核心地段的物业，离公园越近，价值更大。 这类公园，对区域内的楼盘几乎存在天然溢价。 而中山公园于深圳的意义，如同城市公园。 臻林天汇，则是直接“种”在公园里，嵌在公园上。 独揽中山公园，未来的公园价值不可低估。 示意图 抛开地产价值，光看环境，中山公园的景观也是加分项。 项目三面被中山公园包裹，住在中高层视野开阔，基本上都能饱览中山公园的景观，远眺还有前海的写字楼。
效果图 也因为中山公园和项目无缝交融，对业主而言它更像自家的花园，在未来的生活中会高频使用。 平日里下个楼，就能进入公园进行各类休闲活动。健身跑道、棒球场、门球场、篮球场等各式场所，可以满足业主的要求。 公园对楼盘的最大价值，不仅是可以时时观赏，最好能够随时参与。
图源 合景同创丨臻林天汇公众号 它的周边配套也很硬核。 交通方面，臻林天汇紧挨南山大道，从项目往北就是北环大道，往南是深南大道，交通极其便利。 周边有1号线，门口就是在建的12号线未来有中山公园站，预计2022年通车。 规划中还有21号线，未来4站就能去到前海。
效果图 商业配套方面，除了项目自带的约7000㎡商业，附近还有即将开业的前海万象，从项目去万象天地、欢乐港湾等也很便捷。 周边从百货、餐饮、生活家居和休闲娱乐等基本都有覆盖，生活极其便利。 示意图 项目南侧就是南头古城。 古城在重新修复开放后，已经成为网红打卡的景点。
图源网络 路易斯·巴拉干说：“建筑的生命，就是它的美。” 臻林天汇有个很明显的特征，就是颜值高。 这样的建筑体被公园绿洲加持，就是内外高颜值符号的集合体。 效果图 建筑外立面设计由亚洲三大建筑事务所之一香港DLN刘荣广操刀，取高级珠宝几何切面艺术精髓，线条利落有致，让整个建筑既有很强的现代感，又能完美融入公园。 远远看去，像一颗镶嵌在中山公园里的宝石。 效果图 生活在这样的房子里，每天在家中向外看，能和中山公园对视，而窗户则把景观框起来，宛如一张巨幅风景明信片挂在家中。 效果图 社区景观更是别致。 日本国宝级大师小林政彦，将日本传统经典作庭手法“真、行、草”对应融于各个功能分区空间。 首层架空层运用对景、框景等经典设计手法，打破城市生硬界面，让建筑空间和自然景观完美融合，达到步移景异的效果。 臻林天汇呈现给大家的这种人性化设计和高品质，很难不让人心动。
有人因为品牌去找板块，也有人循着板块去找楼盘，但在臻林天汇面前，这两样都占据了。 并且，深圳很难再有类似这种在公园里的地块出让。 未来很长一段时间里，臻林天汇这种“种”在公园里的产品，独特性会慢慢显现。 身处「人才密度」最高片区、有绝佳的宜居环境。 如果你实地去看这个项目，大概率会爱上它。 |
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