一个地产项目，凭什么让国家首脑来了两次！

碧桂园森林城市或许是全中国最出名的项目之一了，因为广告铺天盖地的确很多，让你没法不看到它，这个项目毋庸置疑肯定是碧桂园集团的一号工程，不仅仅是因为体量最大，还因为它应该是承载了碧桂园海外营造发展的样板作用，所以这个项目的经验、资源都极其重要。网上各种各样的文章大家也看的比较多了，褒贬不一，这个项目我已经去过两次，通过对项目的直观了解，以及通过和碧桂园内部深入的接触以及近些年对碧桂园的观察，说出我个人的直观感受，包括项目本身的优劣势，以及比较受争议的治安、填海安全、营销方式等一些问题：

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肯定不仅仅只是一个地产项目

今年3月6日，碧桂园在马来西亚的森林城市营销中心开放时，马来西亚首相纳吉布就来站台并宣布为森林城市为免税岛，3月22日，我第一次前往森林城市，那时候只有营销中心片区，样板房也只有展厅里面的高层样板房。12月5日，我第二次来到森林城市，道路已经全部修通，酒店正在试营业，展厅到酒店的所有商业已经全部建好，90%的商业已经开始营业，案场平均每天每天接待30个旅行团，每天案场来访近1000人。12月6日，纳吉布年内第二次来到森林城市，参加国际产能产业合作签约以及碧桂园凤凰酒店开业仪式，如果仅仅只是一个地产项目，是不可能让一个国家元首来多次的。

▲比我第一次去开的商业街大了很多，从营销中心到酒店之间的商业都好了！请忽视我的手机像素和拍照水平

碧桂园的朋友帮我们约了森林城市的战略官于润泽和我们交流，他年纪看上不去，不过已经是高管，海外知名大学的博士，曾任职世界银行，看上去非常干练，他给我们分享说：森林城市一开始规划就不是住宅项目，不是开发商，而是平台运营商，以新城建设为载体，引入新型高端产业，促进区域发展。森林城市其实是一个在全球范围内促成产业战略联盟的平台，也是一个以绿色健康为灵魂和标准的、可持续发展的未来城市样板，吸引高知和及创新人才就业和居住。这的确只是愿景，未来实现需要他们的各种艰辛工作。

所以，能带动马来西亚的经济和就业才是政府支持首相站台的最大因素。自3月营销中心开放至今，森林城市已为当地创造超1000个就业岗位，接待我们的那个置业顾问小伙子就是马来当地的第三代华人。

▲中间这位就是和我们分享的于润泽博士，和两个大佬充当翻译

在12月6号举行的产能产业合作签约大会上，签约了36家企业涵盖智慧城市、产能合作、支柱产业等领域，其中19家企业属于上市公司，包括华为、思科、美的、德意志银行亚太区总行等。这其实是传递一种信心，这个项目必须有产业的导入，才能让这么一个大的项目发展顺利。

首相纳吉布表示到2035年，森林城市预计为马来西亚创造22万个就业机会，尤其在金融和电子商务领域，这些或许是他原因为森林城市站台的原因之一。

另外在带动国际企业落地马来西亚的同时，由于国外供应链存在的问题，碧桂园还是使用原来的合作单位，森林城市仅用一年多时间便已带动广东长大、华山国际、中建南方等超过70家中国企业集体抱团出海，这些企业有了海外的经验，未来也会参与更多国家的“一带一路”建设。

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具体森林城市这个项目，我们看看：

首先说交通，海外项目交通的便利性是非常重要的，免不了要来回跑如果太折腾就得不偿失了，现在去森林城市有两种途径，从国内直飞新加坡，然后过关去隔壁的新山市，第二就是从广州直飞新山，每天一班。另外介绍说深圳、北京、上海直飞新山的航班也都在计划中；

过关的确需要点时间，尤其是从新加坡的话，要连过两个海关，不过据说马来西亚新山海关未来要专门为碧桂园的业主设立了一个绿色通道，交房后未来会在新加坡机场碧桂园提供业主班车。

▲项目在左下角

森林城市的项目情况：

位于新山市依斯干达特区，因为靠近新加坡，被马来西亚划为了一个经济特区，项目占地面积近20平方公里，因为要填海造城，项目投资巨大，据说总额是1000亿美金。华人人口占据马来西亚总人口的25%，一共大约600万左右，主要分布在吉隆坡、槟城、新山三个地方，因为临近新加坡，新山市的GDP排名比较好。

▲森林城市总规图

最右侧陆地是新加坡，直线距离2公里，在现场售楼部可以清晰的看到对岸。

项目整体规划成四个岛：

岛一规划以会展、商务中心、度假休闲、高新科技研发中心为主；岛二以娱乐、海关、交流中心、健康中心为主；岛三就是购物中心、酒店和住宅；岛四是交流中心、第2连接通道以及城市中心区。

▲售楼部超大，18000平米，图为售楼内沙盘

我个人认为规划特色部分：

全地面公园，人车分流。因为是人工岛，这么大的面积造城，对产品的规划空间非常大，所以项目的核心理念把大BOSS杨国强的梦想全实现了，地面都是公园，有轻轨把四个岛连在了一起，没有车辆穿行，地下两层是道路、立交和停车空间，全城人车分流，这种规划理念的确很赞，可以想象：如果国内的某个城市是这样的话，会有多爽。

▲森林城市交通剖面示意

▲碧桂园总部大楼外景

垂直绿化从碧桂园的总部大楼应该就可以看出是老板的最爱，所以在森林城市所有的建筑设计上，均采用垂直绿化设计，全城搭建垂直绿墙、空中花园和屋顶花园系统，好处当然很多了，比如降低能耗、净化空气等。

▲售楼部垂直绿化沙盘示意图

▲营销中心现场垂直绿化

户型：碧桂园的户型在国内大家都看过，户型设计没的说，都不错，全国复制，在马来西亚房子是按套内面积进行计算的，户型比国内还要好一些。

▲48平米的一室一厅户型

前期配套：会所、海边泳池、儿童游乐区、酒店、商业街等已开放、交通中心已经建好；学校是从幼儿园到高中的私立寄宿学校沙特圣玛丽学校，介绍说是2018年开学；跨海大桥建设中还未通车。医疗上签约的是美国第四大医疗集团UIW / Christus Health

▲这是一期已经销售完毕的产品，最上面是售楼部和未来的交通中心，最左侧为酒店

▲销售中心前的沙滩

▲销售中心前儿童戏水区

▲销售中心人的确很多，目前大部分都是中国客户

森林城市这个项目一个月杨老板去了好几次，所以它肯定是集团最重视的项目，没有之一。

●全国这几百个在售项目都额外有森林城市的销售任务，所以当地案场组织了很多次旅游看房团，联合旅游公司，每个人碧桂园进行补贴部分资金，一般是新加坡加马来西亚新山5天4夜的行程安排，其中一个上午去销售案场。

●各地分公司都签约了大量的分销中介；

●推广全民经纪人介绍客户；

●营销费用不低，毕竟是国外的项目，召集客户成本大，目前大部分都是国内人买。

政府支持的利好政策及核心卖点：

1、森林城市为免税岛；

2、认证开发商管理公司企业，以及旅游、教育、医疗三大产业相关企业首5年企业所得税的全额减免；

3、低门槛购房，本来马来西亚规定外国买家只可购买100万马币以上房产，森林城市特别获批：外国买家可购买面积500平方英尺（约46.5平方米）以上房产，无金额限制；

4、永久产权，没有遗产税，个人海外房产隐私严密保护（这个是政府机构工作的最爱）

5、第二家园计划：就是可以以“华侨生”身份轻松升学国内名校，考试的题目比国内简单而且分数也低了很多。（注：但是这个不用买房也可以实现，存50万人民币也可以）第二家园身份可以获得在马来西亚居住10年的居留权，可以在这里上学、就医，办理其它国家的签证（无须回国），目前对马来西亚免签的国家一共是158个。

下面是前天推送时候有些朋友留言问的问题，一并回答：

问：双语教育在国内或新加坡都可以，没必要非跑新山

的确双语教育没必要跑这么远，国内的私立学校或隔壁的新加坡都可以，我通过和现场的几个客户和置业顾问沟通，发现客户年龄普遍是40岁以上的，经济条件中等，而且现在买房的诉求大部分也都是集中在教育，为什么？首先如果有钱肯定去新加坡，在那买房念书，但是新加坡的房子很贵且对外国人收取印花税，在国内读私立学校的确缺少了那么点语言环境；

问：投资是否可以？

项目未来要开发20年，如果是想投资升值的话应该没有国内一二线城市涨的快，如果是保值或是其他诉求可以再考虑；

问：马来西亚的居住环境，当地居民是否排华严重？

东南亚国家华人比较多，我觉得语言不是问题，大街到处也都是华人的招牌，做生意的很多是华人；听导游说不排华，华人经济条件好是因为勤奋，治安不错但是没有新加坡好是真的。我对针对这个问题问了当地的一个官员，他反而转而询问碧桂园的一个高管问他在这三年都有遇到过坏人？并笑称每个地方都有坏人，他们一直在打击犯罪。

问：从国内召集的客群是什么样的群体？召集方式？本地客户对森林城市的认可度怎么样？

召集的群体都是老业主、看到广告的客户、还有旅社行引导、渠道等导入过来的旅游看房团；本地客户怎么看？吃饭时和服务员、老板聊天，说他们暂时还买不起，希望我们多来照顾生意他们好挣钱去买房，哈~

问：当地的环境包括居住环境、政治环境、经济环境怎么样？以后的管理问题，因为以后不可能常住，是否有托管服务？作为投资是否好转手，当地二手房交易的税费怎么算？

居住环境一流，毕竟是热带气候紧挨大海，很干净，政治是英式制度，本届政府和中国关系亲密，马来西亚近年来经济一般，而森林城市位于新山的伊斯干达经济特区，是新加坡政府和马来西亚一起搞的，前景很好，很多企业要入住；有托管服务；二手房交易的收取房价利润额的5%；

问：新加坡填海要等10年才能建房，为什么森林城市只1年就建房？填海的团队？

回答：这问题根本上来说就是安全问题，我详细询问了现场工作人员，他说所有建筑计划都通过政府部门的安全评估后才交付的。所有建筑都会打桩到海底岩层，安全有保障。采用排水板技术加快沉降速度。

填海团队是JBB（本地著名填海公司，柔佛州大多数填海工程由该公司负责）；现场的置业顾问还给我说澳门、新加坡、荷兰很多城市的很多地方都填海填出来的。

问：房子出售如何收税？

（针对本地人）需要缴产业盈利税(RPGT),从签署买卖合约开始的首3年为30%，第4年为20%，第5年为15%，5年后无需缴税；（针对外国人）需要缴产业盈利税(RPGT),从签署买卖合约开始的首5年为30%，5 年后 5%；

问：森林城市的营销费用那么高你怎么看？

其实我一直在公号倡导过很多次，不要为了挣佣金做恶意假承诺，营销费高低我们无法去说好还是坏，毕竟是海外项目，客户基本都是外国人。适合的就是最好的，而且这个项目的确销售额很大，等年底公布会吓一跳的。

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虽然这篇文章已经很长了，不过最后我还是想用些篇幅聊聊碧桂园，我认为碧桂园未来后劲十足，碧桂园从2012年的不足500亿销售额，一步跳跃至2013年的1060亿，截止今天，碧桂园销售额已经突破3000亿。

坦白说我本人也觉得一提起碧桂园这几个字脑子闪现的就是那种形象，营销人海战术，样板区打造的极快，户外广告“给你一个五星级的家”，产品的外立面大同小异特点不足，不过景观和户型做的不错，想想这也和企业的定位有关，一直号称的是“建老百姓买得起的好房子”，从今年1月1日-12月11日，碧桂园的合同销售均价为8210元/平方米，是十强房企最低价的保持者，的确国内也没有高端项目，基本都是远郊大盘，所以形象上觉得气质较弱，但未来为什么我认为它的发展会后劲十足，为什么我这样说？

1、重视人才：通过和森林城市管理团队和总部分享和交流后会觉得碧桂园真是人才济济，杨老板虽然学历不高，但是公司真是网罗了一大批人才，尤其是集团内部的未来领袖，很多是哈佛、剑桥还是麻省理工、帝国理工、伦敦大学学院等，其他清华、北大、浙大等知名高校的就更多了，目前各地区域公司都有，从交流就能感到整体的素质和前几年的感觉完全不同。