3年，她如何用70万本金翻到500万资产

对于买房子来说，买一个城市的房产就是买一个城市的股票，城市的未来对房产的发展息息相关。

本文作者常年居住深圳，有十几年的投资经验，在房住不炒的大背景下，投资渠道有限，手里的资金应该何去何从？

本文的一些经验或许可以借鉴！

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我可能这辈子也买不起深圳的房子了  

2014年，笔者急吼吼地给好友兰打电话，通知她：我住的小区，有邻居急卖房，两房83平报价165万。（两周前，另一位朋友以175万拿下同户型）

兰带老公看了房，商量之后告诉我：房价还会降，再等等。这套房在他们看房后的第二天，也就是放盘的第三天便火速售出。

2015年年初深圳房价突然大涨，南山区房价涨到每平5万起，兰做梦也没想到，那是她最后一次在南山中心区买2万每平学位房的机会。

兰2003年来深圳，因老公单位提供便宜的出租房且总想赚点钱回老家，所以一直没买房。两公婆直到孩子读书才下决心在深圳扎根，可没想到手捧着原本足够首付的70万，最终加入了付不起首付大军。

有朋友建议兰通过金融渠道贷出30万凑首付，赶紧买个60平总价300万的小两房上车。兰和老公的税后收入约1.5万，首付贷30万加上房贷210万，月供约¥12740。这样操作，这家有学童的小家庭，如何生活呢？

事后，有天兰哭丧着脸对我说；“最后悔的事就是没听你的话，我可能再也买不起深圳的房子了！”笔者琢磨了一下对她说：“未必，有个方法可以提高赚钱的速度，或许可以追上房价……”

三年后，兰不仅在深圳有了房，且有了三套房，从70万家底变成500万资产且低负债的房东。

促成这事咋听好像很牛掰，其实不然，既没有传闻中的高评高贷，也无任何高风险运作手段，相反其中规则非常简单，你可能早就知道……

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三套房子买下来，月供仅需¥1300

2015年开春深圳房价大涨，但深圳周边城市的房价才刚刚抬头。

中山市热门的火炬区新房约8000/m²左右，而次热门区域的二手花园洋房只需4000/m²左右。兰在沙溪镇的中心区，以15万为首付，买了一套85平总价37万的二手小三房。

二手房拿到立刻放租，租金1500，月供约1300，以租养贷，每月还有100多大洋的结余。

接着，她首付30万，在东莞市长安中心区在建地铁站附近，买了一套98平米，总价90万的新房。贷款60万，月供约¥3200。

剩下的钱，她从同事手里以全款28万接下位于东莞长安的一套77平米小产权房。（除非特别靠谱，否则不建议买小产权房）现房拿到即可放租，租金每月1800大洋，用于补贴房贷。

三套房子分散在两个地方，东边不亮西边亮，更重要是三套房子买下来，兰每月月供仅需¥1300，完全没压力。

2016年中，中山、东莞，甚至小产权房，房价全部翻番。中山的房子涨到85万；东莞的房子挂价200万，小产权也飙到50万。2017年上半年，房价在这个基础上又有微涨。

2018年，深圳楼价回落，龙岗片区的房价从4万多，跌到3万多。兰把东莞的房子以195万售出，凑出资金135万作为首付买下龙岗中心城附近总价260万，88平米的笋盘。

现在兰已乔迁新居，三套物业按现在的市场价保守估值：中山的房子90万，小产权90万，深圳龙岗的房子320万。历时三年，从70万本金翻到500万资产，追平了当年了损失。（三套房负债合计160万，月供合计8700，两套房的租金3700抵贷，每月实际月供约5000）

不难看出，这个案例的成功最主要的原因是低价入市并踩到了合适的时间点。你可能想说：低房价已经成过去，现在说这些有什么用呢？

对，市场此一时彼一时，成功不可复制，但其中的经验，依然适用于现在的市场。

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不是所有房子都是资产

一）投资的首要原则是保证本金不亏损，长期坚持做确定性盈利的事情

70万是兰一家人的棺材本，保命钱，所以给她们做购房规划的前提是：稳。而低付款且能以租养贷的房子就是普通家庭最稳妥的理财产品。

中山的房子总价37万，首付15万，如果用15万买理财产品，按4个点算，每月的收益约¥500，用15万投资房产，每月可以收回1500大洋的租金。如果兰的三套房子全部放租，租金可以完全覆盖月供，换句话说就是三套房一起帮兰赚钱。即使房价不涨或微跌，这三套房子在租金地滚动下，财富也会相对稳定地增长。

时间是投资者最好的朋友。即便是北上广深这样的一线城市，房价也不可能一直涨，但租金会随着通膨逐步上涨，且收益稳定，只要财富持续稳定增长，那接近深圳房价只是时间问题。

大家可能在嘀咕：现在房价那么贵，哪还有以租养贷的房子？其实，目前这样的房子在很多城市仍能找到。

例如位于广东省中山市最热门区域火炬区的“汇美豪庭”：

35.8平米的小户总价45万，首付15万，贷款30万，月供约¥1592，月租金¥1300左右。该楼盘位于中山热门临深区域，基本上可以租养贷。

例如位于安徽省合肥市包河区的“金地国际城”：

小户型总价41万，首付15万，贷款26万，月供约1380，月租金¥1500左右。该楼盘位于合肥工业大学对面且近地铁口，租售两旺，完全可以以租养贷。

本小利大利不大，本大利小利不小，长期持有，聚溪成河。

二）政策护体，入市的时机很重要

本案例的成功是踩到了合适的时间点，那如何才能踩到合适的时间点呢？ 

2014年楼市在高开低走中震荡，限购限贷松绑、降息，一波又一波的救市政策推动下楼市调头上行。2015年年初，货币环境宽松，深圳楼价大涨，全国楼市整体呈上升趋势。

此时，粤港澳大湾区的概念尚未出，但中山市拟修建深中通道是铁板钉钉的事实；深圳市纳税十强企业华为在东莞拿了一块地，即将入驻东莞。

中国房地产长期看人口，中期看土地，短期看政策。作为广东经济四小虎的中山和东莞在政策利好加持下远景乐观，而两地的房价则刚刚抬头，尤其是中山的二手次新房价格仅是新房的一半，利润空间充足，这样的环境入市，房价下跌的可能性较小，资金相对安全。

购房人要对目标城市的购房政策与规划保持高敏感度，非常了解该城市，才能捕获入市的时机。

另外无论处在哪个城市，切记盛极必衰这个亘古不变的道理，切勿在房价一轮暴涨后追高。2016、2017年盲目追高的投资客全部高位站岗，至今尚未解套。楼市也适用股市的铭句：人弃我取，人取我弃。

今年开春以来很多人问：2019年怎么样？房子到底能不能买？其实大家不妨先琢磨一下，政府从2018年下半年开始连环松绑是为什么?

就此两会释放出的房地产关键词给出准确答案：2019年，“落实城市主体责任”、“促进房地产市场平稳发展”。

一城一策的前提下，各个城市的情况不同，目前一线城市限购政策尚未松绑，虽成交量大幅上升，但价格起伏不大，以维稳为主；部分二三线部分城市在松绑政策的托举下楼市回暖，佛山、南京等地楼价有反弹，但大部分城市价格没有起伏，以清库存为主；部分三四线城市虽被政策托举依然后劲不足，市场低迷，但因政策原因房价短期不会降。

关于购房的时机，李嘉诚在去年年底公开亮相时曾说：年轻人要解决居住问题，现在可以买，贷款量力而行。现在回望，去年8~12月确实是近三年房价最低位。

而最近三个月，全国首套房贷款平均利率连续下调，房价稳利率降，意在为刚需开道，刚需购房无需考虑太多。

单纯投资，购房者要意识到房地产的暴利期已成为过去，虽然房价短期内大概率不会跌，但“稳”字当头，经济缓行的压力下短期内没有大涨的可能，现在投资要降低期待值，长期持有，才能获得收益。

三）不是所有房产都是资产

我们先回顾一下去年一系列降价未遂事件：安徽芜湖某楼盘在5个月内房价由1.5万/平米，跌至1万/平米，被紧急叫停；江苏邳州个别楼盘降价2000/平米，被通报批评。2019年同类事件，江西再度上演。

这也就是说部分地区在政策托举下楼价稳定，但本身缺乏实质性的基本面支撑。未来这些地方随着人口流失，购买力地下降，房产市场会很快饱和，进一步推测未来这些地区的房子很可能租售两难。

在2018这个惨淡市场中，很多地方二手房大幅降价仍滞销，兰东莞的房子只消略微降价便很快售出，这不是幸运，这房子位于东莞长安的中心区且附近在建地铁口。

去年，杭州、深圳、厦门……各个城市中率先跌穿底裤的楼盘全部位于远郊。而各地位于中心区地段或带名校学位的房子价格相对稳定，急需周转只需小幅降价便能轻松售出，这样的房子相对保值。

其实房子和股票的道理是相通的，买股票必须遵循：好行业、好公司、好管理、好价格。而买好房子必须遵循：好城市、好地段（学位）、好品牌、好价格。

买一个城市的房产就是买一个城市的股票，就投资而言，尽量投三大城市圈优质地段的房子，退一步也至少是省会城市中心地段的房子。不要贪便宜买远郊的房子，更不要盲目投资人口逐年流失的城市，不是所有房产都是资产，没有租赁及买卖市场，就不存在楼市，更不要说增值。

四）量力而行，谨慎使用高杠杆

笔者曾和一位银行的朋友聊起兰的案例，朋友说我有些保守，胆子大一点加大杠杆，兰能赚更多。

其实不然，任何投资都要把风险想在前面。

笔者曾经历2008房崩，也和大家一起共同见证了2018降价潮，在这两轮楼市洗牌中，没有扛过来的不管是房企还是个人，都有一个共同点：启用超高杠杆。

记得去年公众号“家在”上有个案例，大致是这样的： 2017年，有对深圳夫妻在房价最高峰换房，掏空了6个钱包，背了400万贷款。不料2018年两口子双双遭遇裁员，无力承担房贷，只好紧急甩卖物业，亏了100多万，回了老家。

试想一下，假如这对夫妻买小一点的房子，负债控制在200万以内，遭遇失业他们大可先回老家做事，把房子租出去。市区普通小三房也能租到¥7000，每月再添3000大洋就能扛下去，如果扛到市场转暖的今天，房子至少可以接近原价售出，少亏或者不亏钱。

李嘉诚在谈投资时曾说，他成功的秘诀之一，就是始终保持充沛的现金流；而宇宙第一房企万科一直保持低负债，还在高喊“活下去”。成功的投资人总是把风险想到前面，控制在自己可以承受的范围内。

大城市换房成本很高，很多人总想一步到位，其实人这一生很难一步到位，刚需急上车，中产忙改善，富人买豪宅，随着物质条件的改善，我们就会有新的需求。因而我们不妨改变观点，量力而为，就近上车，人生的路走得稳比走的快更重要。

结束语：

一个人，如何才能实现财富的保值增值呢？2000多年前，司马迁在《史记》中就给了回答：去就与时俯仰，获其赢利，以末汇财，用本守之。”

意思是说：投入商海，高抛低吸，在恰当的时机里取得的财富，然后去买房产和田地，让财富保值。

2000年的岁月浩浩汤汤，奔腾而去，而现代人骨子里的观念与古人并无二致，土地和房产，始终是中国人保有财富的最主流选择。最后，愿大家都能买到合适的房子！