这个时代，良心央企的商业逻辑

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在这个凯恩斯主义经济学盛行的时代，国家对楼市掌控的力度也达到了空前的高度（注意是掌控不是调控）。在这样的前提下，房企的生存之道也在不断变化，无法顺应的房企只好被时代抛弃。

比如当开楼市始严厉调控时，很多城市都出现了限价，有的房企开始想方设法绕开限价：双合同、绑定车位、茶水费……层出不穷的对策其实到最后最受伤的是购房者，其次对于企业品牌来说也是一种很大的伤害。

在这方面，最坚定不移执行政策的是央企。

以郑州为例，在城心三环内带头执行限价的是1.5万/㎡的华润悦玺，而当时周边二手房价格都已经到了一万六七；

在老经开区带头执行限价的是1.8万/㎡的华润紫云府，而当时周边价格已经超过一万九；

甚至在高新区的华润悦景湾卖出了1.1万的价格。

而更重要的是，华润每次开盘都严格遵照政府的限价政策，而且不绑定车位和装修款。这几个项目在当时都引起了轰动和拍手叫好，很多人称华润是良心企业。

为什么华润能够带头执行限价？

首先是央企的责任心。

作为国有企业，他们有着更强的社会责任心去维护房价的稳定，更积极的去响应政策的执行。

其次是实力。

华润集团是由国务院国资委直接监管、关系国计民生的国有重点骨干企业之一。华润的总部仍在香港，旗下有消费品、华润电力、华润置地、华润燃气、华润医药等七大主营业务。

我们所熟悉的华润燃气、华润万家超市、雪花啤酒、怡宝矿泉水、，甚至999，双鹤、紫竹等医药品牌都是华润的。众所周知华润也是万科的大股东之一。

还有长远的目光。

作为有着强大实力和雄厚资本的央企，格局与大局观必定要比一般企业高出一大截，华润也肩负着一定的担当和使命，所以老百姓也是受益者。

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近期有好几个朋友问我：高铁站片区华润的房子可以买吗？听说很多人要买，找内部关系也不一定能买到，价格可能一万五。刚开始很多人都有点震惊，周边房价2万+，限价1.8万，貌似是第一次有卖到比限价低而且可能还低不少的房子。

如果理解了央企华润的商业逻辑，也许就能理解他们为什么就能这样卖房子了。

首先从这个地块说起，去年的6月5日，华润置地联合郑新建投以15.82亿元竞得郑州高铁东站片区东广场8个地块，标志着华润新时代广场正式落地。这是继华润万象城之后，华润置地在郑州的又一超大型商业布局。

这也是华润在全国的第二座新时代广场，要知道第一个华润新时代广场是建在上海的金融中心陆家嘴，足见其规格之高，华润对地块之重视。

其次是地块的位置，项目紧邻高铁站东广场。

郑州高铁站有多牛就不多说了吧。郑州这座“火车上拉来的城市”在铁路交通方面可谓是无可挑剔的强大，京广|徐兰|郑万|郑合|郑济|晋郑6条高铁8个方向均在郑州交汇，“米”字形高铁枢纽带来的优势让郑州变得更强，同时在国家战略资源上也有所侧重。

郑州市政府的目的，是要把高铁片区打造成郑州新的城中心商务区。

自2012年郑州东站开始正式启用，郑州高铁站西广场片区已成为郑州中高端写字楼密集度最高的“林区”，仅绿地系就有“双子塔”地标（郑东绿地中心）、原盛国际、绿地之窗、新都会，还有凯利国际中心、楷林IFC、正商和谐大厦等近50座商业办公楼。

而高铁东片区，是在经历了西广场的建设后充分吸取了经验再进行规划设计的片区，比西广场更大、规格更高。这里绿化更好，还有一个超大的莲湖，未来华润、宝能、楷林、正商、星联将会形成合力，将这里打造成更好的商圈。

目前东广场正在紧张施工中，东广场建成后，高铁东站枢纽商圈才算正式形成，代表郑州未来的商务氛围也终于初现雏形：就是高铁站、CBD、北龙湖、龙子湖四个片区刚好围合而成的大郑东商务圈。

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华润最让人放心的，是产品的规划。

华润新时代广场位于高铁东广场南侧核心位置，对望高铁东站，而且周边有地铁1、3、5、8、11号线（规划），连通轻轨、高速，办公交通十分方便，华润在此基础上打造建面约120万方的商务综合体，郑州市政府要求东广场片区必须是国际知名单位设计，华润特邀国际著名设计单位 KPF设计，华润新时代广场集万象系商业、星级酒店、超五星级办公、商务中心、成品公寓五种产品业态，还有四栋独栋商业企业总部。

得益于和郑东建投合作拿地和前瞻性的规划，未来这里和高铁站以及东广场将会无缝连接，从地面上、地下停车场都会和高铁站入口连通，可以直接进入高铁站、地铁、公交站、郑州汽车站，这对于很多需要商旅出行商务人群的来说非常方便。

华润在这里规划了四栋企业独栋、五栋超5A甲级写字楼，据说其中的三栋独栋已经谈妥入驻，未来华润河南的总部也会搬到这里。

华润内部曾经做过测算，因为是个超大型综合体，商业、办公、写字楼可以互为配套互为补充，未来完全可以满足自给自足的需求，而郑东新区极缺高端商业，这里又是郑东新区未来最大体量的商业中心，未来不会缺人气。

华润在这里规划了30-50平米的成品公寓，约1500元的精装标准能够满足未来这里大量聚集的白领人群。之前朋友问的也是这个产品。

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华润做了18万方的万象系集中商业规划，而且全部自持，自持了一栋酒店和一栋写字楼，这种商业全自持的运营模式和港企很像，因为开发商是从长远运营的角度去考量的，而不是像一些开发商卖完就结束的做法。

这种开发模式其实有个非常大的缺点，就是时间成本和资金成本。开发周期很长，资金压力很大，甚至需要一二十年的时间才能开始整体盈利，对于大部分开发商来说，根本就没有这么强的资金实力和耐心。华润之所以这样操作，一方面是因为强大的央企实力，另一方面则是对高铁东广场的长期看好。

从另一个方面来说这也是项目的优点。项目是个120万方的超大型综合体，有写字楼、公寓，

华润用强大的支持力度来对它进行补贴，等西广场完全建成，交通完善，商业成熟以后，很多企业总部也搬迁到这里，这里的价值才会得到最大化，所以前期产品性价比是非常高的。

这也是为什么我和朋友说，只有华润这样的企业才能做好新时代广场这个项目：老牌央企的大品牌，拥有港企的商业基因，可能是央企里商业做得最好的；同时拥有与政府超强的合作沟通能力；超强的经济实力，不介意把账目拉长到二三十年来看。

从内部得到的消息是，首开华润可能会做更多的优惠，公寓的价格可能还会有惊喜。未来这里会如何发展？我们拭目以待吧。