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沉淀三年，需要纯现房销售的豪宅龙华金茂府终于开盘了。 24日晚间，推出35套125㎡、160套左右155㎡的，以及少量185㎡户型；下一批将推复式产品。公示价格区间90211-144211元/㎡，整体均价10.3万/㎡,总价在1190-7337万/套。 有消息称金茂释放的信息为：21号正式启动认筹，三天收筹200多个，昨晚开盘，根据现场情况，成交161套，去化率约80.5%。 但也有其他知情人士表示：昨晚主推35套125㎡，160套左右155㎡，以及少量185㎡户型，共计约200套，当晚到访约130批，当晚成交不到50套 。 两种很极端的信息，其实对于实际销售数据这种保密信息，尤其是这些豪宅，除了内部人外人不知道真假，也充分证明了这个项目市场争议度之高。但是立足龙华金茂府这个项目本身，确实值得深挖一下，还是有不少值得关注的产品点。时间回到2016年，由电建集团和中国金茂联合体以82.9亿元总价，折合楼面地价约56781元/㎡,实际可售楼面价接近6w/㎡，摘得今天龙华金茂府用地。 而当时隔壁项目售价也就4—5w/㎡，见过大风大浪的金茂，早已习惯面粉贵过面包的场面。 地王只是它众多标签之一，此外还环绕着多个“第一”和“最”元素： 周边兄弟项目受制于深圳“7090”政策，可售住宅套内90平户型与占比，不低于整体的70%，基本都是刚需型，而金茂填补了120㎡特别是200㎡以上产品空白。只不过目前围绕着金茂府二手房价位顶点，是曾经地王中海锦城均价6.6万/㎡。其他包括特发和平里、潜龙曼海宁花园等徘徊在4—6万/㎡之间，与金茂府10w+的售价尚有一段差距。 当年的地价，如今的市场环境，金茂府的“皇冠”很重，想要保住骄傲，压力可想而知。 在地段和土地指标不可逆情况下，要做豪宅只能从自身下功夫，做好产品。所幸作为国内为数不多现房销售项目，在跳脱开发周期桎梏后，有足够时间去打磨。这也是央企金茂的优势，资金成本低，有条件同利润与时效做抗争。眼下结果不夸张的说：龙华金茂府，被复制可能性基本已经降至零点！●●● 3● ● ● 项目采用新古典主义与现代风结合的混搭的建筑风格，基座和裙房采用石材构造。立面干挂陶板，穿插运用玻璃元素。让整个建筑群无论是外观还是质感都与周边项目区别开来。67153㎡的干挂陶板使用面积，是金茂自己创造的一个“最值”。据说仅仅为了处理楼体铺装、拼接就用了300名工人，历时7个月，从15w+块陶板中才挑选出适配的材料进行施工。对于产品细节上，金茂确实值得很多同行学习。通常建筑立面即便有造型多是简单线条构建或者欧式浮雕预制件，尤其是中端部位要不就忽略，要不就简单腰线打发。效果图 但是龙华金茂府建筑取义传统兵器“锏”，到三角修边造型塑造出棱角分明的层级效果。而墙角线“倒金字塔”般线条感，没有采用便捷的预制件组装，反而是靠工匠通过技术一点点修正来获得，不仅考验技术，同时对于陶板质量也很挑剔。
细致的看一下玻璃反光面，能够清晰看对面建筑的轮廓，这是折射紫外线的结果，也是玻璃质感的体现。这里还有一个小细节不知道大家发现没，这个玻璃拼接的阳台转角处并没有用一根铁艺进行过渡。就像多年来手机才实现但仍然还未普及的纯屏设计，工艺很难，质感确实好。●●● 4● ● ● “浪费”是豪宅的必有属性，其实很多施工细节原本可以用更便捷，并且效果相差不多的方式节省成本，但金茂没有。不仅是立面要求严苛，施工上的锱铢必较，还体现在很多方面。受限于地块面积，所以只能更多利用纵向空间。于是龙华金茂府在中原景观区做了一个“天圆地方”的下沉式庭院。其实这并不值得炫耀，毕竟很多中高端项目都有下沉会所。但是通往地下空间的旋转楼梯堪称艺术品级别，取义扎哈 · 哈迪德的曲面建筑美学。通过异型设计，利用台阶的弧度塑造出流水般视觉效果。也就是说每一阶，每一块都是定制款，必须事先在电脑上做好“建模”，确定所需石材规格、摆放位置、切割角度等所有细节。然后通过编号，使用激光切割结合手工打磨，3000多块石材依次成型，最终按顺序对应到预定位置，拼装起来。整个过程中，如同一个精密的器械制造，一个螺丝不合缝可能就会毁掉整个工程。如此施工技艺，一般都是文物、古建修复中才会使用到。据传言说为了达到理想效果，这处楼梯从设计到施工再到成品耗时近一年，并且超出原本预算约20倍。真假不知，毕竟超过目标成本这么多。不仅是楼梯，龙华金茂府下沉庭院中有12根立柱，与“天方地圆”的天地元素相对应，代表12地支。所有的柱子都是用爵士白石材包裹，同样的整石打磨而成，错一分毁一柱。
会所上空这处玻璃与铁艺的组合空间，是社区会客厅。颜值在线的同时，还有一个偏执点就是铁艺是整块板材切割而成，没有任何焊接点。高精准付出得到一定是精品，就像一件艺术品，不仅是创作者的骄傲，同时也是拥有者的幸运！不止是细节到位，在整体规划上，金茂也清楚的认识到自己的不足，并尽可能的改进。毕竟整个项目只有54亩占地，4.1的容积率，占地上可操作空间有限。于是金茂规划了8栋39-46层住宅C字型站位，上海万科大都会也是类似设计。优势是通过空间聚集效应，形成集中景观，并且便于挖掘纵向空间；短板则是相邻楼栋间距较小。下沉庭院就是中央景观立体空间的产物，同时空间聚合也决定了另一件事情社区内部几乎全部都是景观，有效缓解了拥挤感。外部天顶玻璃自然采光，可以引景入库让景观空间更立体；中部车库顶格栅设计，没有密密麻麻的管线碍眼，使整个车库更加规整；虽然地下空间很隐秘，但这恰好是鉴别一个楼盘段位的地方。就像男人的手表，通常隐藏在衣袖中，但是亮出那一刻便知身价、品味几何！从地下到地上，金茂的景观处理依旧处处透露着奢华，单价2000+的景观造价也让这处不大的空间有了更多的可能。
这种草坪最大优势就是不怕踩，换而言之就是景观的参与感被无限释放。让绿化不在只是简单的欣赏和围观，沦为摆拍元素，而是从造型化到生活化，成为孩子接触自然第一扇门。
整个园区高大树形多以成年大乔木为主，6—15米标准的植株有数百棵。
还有一棵“树王”，树龄已有50多年，身长15米，为了种植这棵大家伙，需要启用百吨位的特大型吊机才能勉强应付。所以龙华金茂府还有一个标签“国内第一个全冠移植多杆丛生三重立体实景园林”。此外社区内有多处汉白玉整石座凳、隐藏式地漏的渗水系统，不仅美观也都是寻常项目难得一见的配置。
而这些石材全部都是被金茂直击源头，开采、加工，都是趋向“定制化”并全程参与监督。
龙华金茂府就是那种从用材到施工，都写满了“我就是豪宅”！既然是金茂出品，当时少不了它赖以成名的科技住宅和智慧系统。
因为建筑拥有超高的窗户比，大面积玻璃幕墙自然会增加能耗。
所以龙华金茂府的窗户搭配整体绿色科技系统，能够隔绝紫外线、噪音，并且对温度、湿度变换可以表现出不同防护属性。因为所有窗户都是定制铝合金窗框，玻璃与窗框的量接触都被特质密封条“缝合”。玻璃本身则是镀膜中空的low－E玻璃，中间注入的是惰性气体氩气，有效隔绝建筑外80%的噪音。这项黑科技，在住宅中大面积使用率并不高。
当然隔音也不能只靠玻璃，龙华金茂府综合了绿化、建筑、门窗、梯井、室内5重静音设计，就是要把隔音做到极致。 此外该项目可以说是金茂独有绿金科技系统集大成者，金茂府1.0/2.0产品统统都用上了。其实所谓科技住宅并不是拥有一套一键操控的控制面板，连上手机可以开空调、窗帘就行的。龙华金茂府将房子加载为“有智慧可学习”的角色设定。因为AI人脸识别技术，业主来到单元门什么刷脸、刷卡、指纹通通不用。在距离单元门差不多还有2m左右，门会自动打开，并且电梯会在你进入候梯厅时已经选择楼层等待你进入。从大门到室内，业主唯一需要动手操作的只有指纹入户这道程序。进入家中，唤一声“茂茂”，智能语音管家，会根据口令调节温度湿度、开关电器、开闭窗帘、播放背景音乐。进入家门后基本不用怎么动手，就能置身在舒服的室温内，听着音乐躺在浴缸中打发一整天的疲惫。完全解放双手，科技的进步，就是让人“更懒”这句话在金茂这里完全被验证。这套系统，不仅仅在室内存在，在征得业主同意后，在金茂智慧家的协议下可以和安防、电梯、门锁，进行数据的连通和联动。 业主驱车进入地库后，车库顶部的隐藏灯带会通过车辆识别信息，一路亮灯引导车辆就进停放在业主所在楼栋最近的空车位。 不仅节省找车位时间，还节约能源。
此外这套智能系统不仅会机械的执行指令，而且是有学习记忆功能的。 它会存储主人的家居习惯，在你回家、离家、睡眠，不同行为轨迹下，把灯光、温度、音乐等室内环境调控到最习惯的场景。 这就和市面上销售的，某些只能起连接作用的所谓智慧系统有了本质的不同。 此外还有除霾新风系统，温度、湿度分开控制，做到除湿不降温；四重净水，终端的水可以直接饮用；无需等待的24小时热水等各种针对深圳特殊自然环境的至特殊智能模式。 ●●● 6● ● ● 因为没有受到深圳最近几年“9070”政策影响，户型125㎡起步，最大的达到248㎡。 这也是金茂有资格称之为豪宅的一个支撑，毕竟准入门槛已经超过1200万了。 左右滑动了解更多 户型特点很突出，当然也有提升的地方。 比如强化了烘干机的作用，弱化阳台的生活属性。转而追求观景效果，以此提升居住舒适度，所有户型都是客厅连接大阳台增加通透性。 遗憾的是185的主力户型，三卫中的两卫没有窗户，这与南方人对全明户型的追捧不符。
如果从立足项目，毫无疑问龙华金茂府无论是品质还是细节处理都称得上美貌与实力并存。 但是跳出项目，放眼上塘片区、整个深圳楼市，金茂确实有点尴尬。 在今年6月24日，龙华拍出新地王。楼面价约为61000元/㎡，也就是说过去三年金茂府地块溢价并不明显，加上三年的成本周期，土地基本没有带来收益，并且新地王的售价被锁定在71000元/㎡，这让金茂府售价就更加困惑。
在10月21日取得预售证的香蜜湖网红盘深业中城均价为13.1万元/平方米，首开取得不错成绩；深圳传统富人区深圳湾内不少项目的售价与金茂府价差并不明显，并且去化一直不错。 深圳有钱人可真多，深圳的豪宅消费水平无穷无尽。 面对高昂的地价与苛刻的售卖要求，如果金茂在品质感、材质上各种维度上并没有妥协。
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