（中篇）三产市场巨变！《南宁市安置留用地开发利用管理暂行办法》正式出台！

这是我们“三产房专题”的第13篇文章。

 

上一篇文章《（上篇）巨变！《南宁市安置留用地开发利用管理暂行办法》正式出台！》中，我们通过前后新旧政策对比的方式，为大家解读了在1月15日刚拿到的新规的上半部分。

 

今天我们继续来讨论分析解读《南宁市安置留用地开发利用管理暂行办法》的下半部分：

【变化五：实物留用地的“转让（合作）开发方式”的具体操作】

 

——《征求意见稿》：

——《正式稿》

 

——对比分析及解读

 

第一，新旧规均明确“实物留用地”可以采取“公开出让、合作开发、自主开发”三种方式。

 

第二，新旧规均明确“实物留用地”采用“公开出让方式”时，应当按照“置换物业的公开出让”相关规定执行。

 

第三，新增“转让方式”，并与“合作开发方式”合并。

 

在《征求意见稿》中的“合作开发方式”，规定只有“合作开发的留用地在满足安置需求后的剩余房产”，可自由处置及转让，但是并没有规定“留用地”可以自由转让。

 

换句话说，《征求意见稿》只允许对留用地进行合作开发，但禁止村集体经济组织对外转让留用地。

 

我们认为这个规定的初衷是好的——避免村集体经济组织和农民为了眼前利益，一次性贱卖全部留用地，导致日后丧失了帮助农民持续发展的基础生产资料。

 

但是这个做法仍然有些一刀切，毕竟对于南宁市来说，还存在着下述大量其实不适合“合作开发”而适合“转让”的情形：

 

——部分安置留用地面积较小、形状不规整、位置不佳，难以单独开发，只能转让后由开发商连同其他地块做整体布局和开发；

——部分村集体经济组织和农民部分缺乏管理和经营能力，既不能也不愿意参与到“合作开发”当中；

——部分农民由于自身客观需要，更希望能够将安置留用地一次性转让后获得一笔较大的完整收入。而“合作开发”缓慢、长期、不确定的收入，远水不解近渴。

 

所以，《正式稿》改变了原来过度理想化的做法，采用了更为务实的态度：

 

首先，新增了“转让”的方式，并与“合作开发”合并；

其次，明确了采用“转让”方式时的具体操作方法，以便更好保障农民的利益。

第四，放弃“必须成立村集体经济组织入股的项目公司”和“持股不得低于51%”的要求。

 

如前所述，《征求意见稿》为了保障村集体经济组织和农民的利益，采用了比较理想化的举措。

 

除了前面说的“不允许转让、只允许合作开发”外，还包括在合作开发时要求必须由村集体经济组织与开发商组建合资的“项目公司”，且村集体一方占股不得低于“51%”！

 

但也正如我们前面分析的，南宁市安置留用地的现状是非常复杂的，一刀切的做法初衷虽好，但不解决问题。

 

所以《正式稿》中也放弃了这些强制性规定。

 

第五，满足安置需求后剩余房产拟上市交易的，具体操作流程有所简化。

 

针对在满足安置需求后拟上市交易的剩余部分房产，《征求意见稿》中有三点要求：

——拟上市销售的部分房产的位置面积必须早在规划总平图审批时就确定，不允许事后再确定或调整；

——必须一次性办理划拨补办出让手续及缴纳相关出让价款，不允许分期办理和付款；

——销售方案先报城区政府批准，后再由市住建部门发预售许可。相当于二级审批，缺一不可。

 

我们认为，上述要求其实挺严格的，也比较刚性。而《正式稿》显然也意识到了这点，选择了进行简化：

——删除必须早在规划总平图审批时确定拟上市销售房产位置面积的要求，意味着事后也仍可申请或调整；

——删除“一次性”字眼，仅规定“按规定补交土地出让价款”即可；

——不再需要将“销售方案”报审，只需“上市交易面积经城区政府核实“，即可按规定办理预售许可证，手续大幅简化！

 

【变化六：实物留用地的“自主开发方式”的具体操作】

 

——《征求意见稿》：

——《正式稿》

 

——对比分析及解读

 

第一，明确“自主开发方式”只能采用国有划拨方式供地，不再允许采用集体拨用方式供地。

 

《征求意见稿》中提出，采用自主开发方式的，既可以采用国有划拨方式供地，也可以采用集体拨用方式供地，只不过政府鼓励尽可能地采用前者。

 

但是《正式稿》中则将集体拨用方式供地的内容完全删除。

 

第二，不再要求村集体经济组织出具不对外合作的书面承诺。

 

正如前面提到的，《征求意见稿》是禁止村集体转让留用地的，所以《征求意见稿》中专门针对自主开发的情形，要求村集体经济组织必须出具“不对外合作开发”的《书面承诺》，且自有资金达到项目总预算的70%以上。

 

《正式稿》放开安置留用地的转让后，上述限制也被删除。

 

第三，明确“自主开发方式”下村集体只能采用“代建方式”实施建设。

 

《正式稿》规定，由城区政府指导村集体经济组织通过公开方式选定项目代建方，且城区政府、村集体经济组织、代建方三方必须签订《履约监管协议书》。

 

第四，明确了自主开发方式下“不动产办理”、“分户登记”、“上市交易”的具体操作办法。

 

《正式稿》明确产业安置物业可办理不动产登记至村集体经济组织名下，住宅安置物业则可分户登记至被安置农民名下。除必须集体自持的以外的物业，若需上市交易的，按规定补交土地出让价款即可。

 

【变化七：明确“已办理供地手续但未动工的项目”的具体操作】

 

——《征求意见稿》：

 

 

——《正式稿》

 

 

——对比分析及解读

 

对于“已办理供地手续但未动工”的情形，《征求意见稿》规定了专门的处理方式，但是其主要内容与前面的“合作开发、自主开发”是近似的。

 

所以为了精简内容、减少矛盾，《正式稿》直接规定比照“转让（合作）开发、自主开发”执行。

 

【变化八：明确“已动工的项目”的监管职责和分工】

 

——《征求意见稿》：

 

 

——《正式稿》

 

 

——对比分析及解读

 

不得不说，《征求意见稿》是一份饱含着理想主义情感的规范，其在条款和文字之间不时流露出立法者非常“旗帜鲜明”的态度——不仅重视对弱势一方农民的保护，更重视对违法违规行为的严厉打击。

 

例如，《征求意见稿》中规定了三个值得注意的地方：

 

（1）态度鲜明：只要存在“违法建设”的情形，便应当“暂停施工”，没有其他缓冲余地；

 

（2）限定解决的时限：存在问题后，在“一年内完善规划、用地、建设等手续的”，方可按照正常项目进行处置。超过一年的则不行。

 

（3）明确拆除的标准：对于存在安全隐患且无法整改的项目，明确由城区政府拆除！

 

而《正式稿》则更做出了调整：

——《正式稿》删除了“暂停施工”和“一年期限”的限制，将条款修改为“属违法建设的，按规定进行查处”。

——《正式稿》也不再保留“拆除”的表述，而是修改为“依法处置”。

 

我们认为，《正式稿》的这些变化，表面上看是降低了查处打击的力度，变得更为温和而柔性，但是其实质是正确承认了南宁市不同区域安置留用地的巨大差异，减少硬性规定，赋予城区政府在“监管查处”方面更大的自主权限！

 

【变化九：明确城区政府系监管责任主体，但禁止城区政府自行制定本辖区的相应细则】

 

——《征求意见稿》：

——《正式稿》

——对比分析及解读

 

《征求意见稿》中赋予了城区政府结合本地实际制定细则的权限，但在《正式稿》中这个权限又被删除了。

 

结合上一条的规定，可以看出《正式稿》“既放权又收权”：

 

一方面，在需要“具体问题具体分析”的“监管查处”方面，赋予城区政府更大的自主权；

 

另一方面在需要“保持集中统一、减少分歧内耗”的“立法立规”方面，又禁止城区政府拥有更大的权限。

 

【变化十：明确了参照执行的其他情况及施行的具体日期】

 

——《正式稿》

 

 

——对比分析及解读

 

第一，明确除了征收集体土地外，收回国有农、林、牧、渔土地的，安排安置留用地时也参照执行。

 

第二，明确解释权归南宁市自然资源局

 

第三，明确自2021年2月1日开始施行，有效期2年。之前的规定有矛盾的，一律以《正式稿》为准！

 

（未完待续）

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