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1月20日下午，万达在哈尔滨召开年会，万达董事长王健林公布了2017年的业绩，讲话里面干货不少。 - 1 - 万达的数据 从万达2017年的总结来看，资产7000多亿，收入还有2000多亿，净利润同比持平。这依旧是一份靓丽的数据，不信你打开A股股票软件看一看，能做到2000亿营收的公司，扳着手指头都能数出来。 而且万达的资产里，93%都是国内资产，国外资产只有7%。不少媒体在2017年称，老王清空国内资产，高调转移海外。谁说老王要转移资产了？这回，老王直接用数据，给外界传言一记重击！ - 2 - 对于2017的回应 对于王健林来说，2017年是非常难忘的一年，遭遇了一些小挫折，屡屡上头条，经历了风波，也承受了一些磨难。 王健林在这次年会上说，“万达富力融创协议，转让文旅、酒店资产，减债440亿元，回收现金670亿元，相当于减债1100亿元。对于这次转让，众说纷纭，很多解读，万达卖资产，是不是不行了，其实这是根本不理解商业的基本逻辑。 一、做生意用老百姓俗话说，叫做买卖。生意就是买和卖构成的，世上没有只买的生意，也没有只卖的生意。买就说这个公司好，卖就说这个公司不好，这是根本不懂商业思维。其实不管买也好、卖也好，关键看买卖之间能否赚钱。所以对万达的买买买和卖卖卖，关键看我们买的是什么价格，卖的是什么价格，万达过去几年在海外投了一批项目，现在我们决定清偿海外债务，卖一半资产就能把全部债务清偿，说明我们买和卖之间赚钱了。 二、万达广场本身是非常重的资产，过去万达广场全部自己持有，到2017年底开业236个广场，210个是重资产，按成本价计算都是几千亿规模。如果再持有文化旅游项目和酒店，重资产规模太大。文化旅游项目肯定可以收回投资的，经过数学模型分析，每个大型文化旅游项目需要七年、八年有息负债才能往下走，十几年才能收回投资。万达十几个文旅项目叠加在一起，虽然通过销售物业能回收大部分现金，但至少五到六年内，每年净增1000亿负债，压力相当大。现在全球和中国都在去杠杆、降负债，这样加杠杆、逆势而为是不科学的。 三、万达已持有大量较高收益的万达广场物业，没有必要再去持有文旅项目物业。万达卖酒店，我们搞酒店建设、管理的很多同志都说，卖了是不是太可惜？万达酒店是建得不错，成本也很低，但是酒店整体年平均回报率低于4%，全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润，所以，我们决定把重资产的文旅项目和酒店卖掉，做轻资产这种只赚不赔的买卖，绝对是上策。不管社会上理不理解，也可能有些内部同志不理解，但是请大家三年以后再回头来看我们的决定是否正确。 四、企业经营安全第一。转让资产减债四百多亿，回收现金近700亿，加上我们手头持有的现金，万达经营的安全性增加很多，就能承受风波的冲击。而且如果我们不转让这些资产，就不能把有限的资金投入到我们最需要发展的万达广场上去，就不能保证每年50个以上万达广场开业的计划。为了企业安全，为了保证核心产业发展，我们必须这样做。” - 3 - 万达的未来究竟如何 此前很多媒体都关注万达不放，无非就是认为王健林文旅项目卖亏了，这么血亏地出售万达文旅，是不是资金链问题太大了？ 其实王健林这次讲话算的是战略方向上的大帐：1、清偿海外账务；2、轻资产转型；3、全球全国去杠杆大趋势；4：企业经营安全第一。 我们知道，不论是购物中心、写字楼这些商业地产，都是靠运营升值，逐年提高商铺的租金来获得回报的，像购物中心第一年租金很低甚至免租，但等到对周围人口形成一定辐射力以及销售额增加后，租金每年平均能增长10-20%，3年后招商调整后租金还能跳涨，一般5-8年左右做股权或者资产退出，这时才算完成回款。 所以商业地产回款不像住宅地产那么快，这是劣势。但也有优势，优势就在于细水长流，越往后面走，租金收入越高，现金流越稳定。香港的和黄和新鸿基的地产项目也有过波动，但是从长期来看，租金收入非常稳定，而且越来越高。 万达的未来之路，小编觉得走在康庄大道上。 - 4 - 转型 盘点2017年，王健林宣布了一项成就：一百年来，全球大型房企无一例转型成功，万达已经改写商业历史，成功转型为服务型为主的企业。 首先，服务业收入占绝大多数。万达集团2017年收入中，服务业收入占比63.4%，同比提高8.4%。近几年，万达服务业收入每年都会大幅提高，今后还会继续提高。服务业收入中，租金收入占比约18%，增速远高于万达其它产业，已经连续多年平均实现超过30%的增长。租金是最长期、稳定的现金流之一，而且利润比例高，收入占比提高说明收入含金量增加。 其次，文化收入占比提高。2017年，万达文化产业收入占万达集团收入比重升至28.1%，接近30%，已成为万达另一个支柱产业。希望今年文化集团努努力，看能不能超过30%。 此外，轻资产战略超出预期。万达转型关键是万达商业转型，万达商业转型关键是从单一重资产企业转为轻资产为主、轻重并存发展的企业。 王健林对此展开表示：“说万达转型就不再持有物业，这完全错了，只是万达不像以前百分之百自己持有。去年年会，万达商业正式提出万达商业轻资产战略。一年之内，轻资产万达广场开业24个，新发展轻资产万达广场47个，其中合作类轻资产万达广场签约37个，远超年初发展25个轻资产，其中投资类10个、合作类15个的目标，发展中心值得表扬。当然也不完全是发展中心功劳，相当多项目是商管和项目系统帮助促成的。这47个广场，万达不出一分钱，收益相当于投资持有16个广场，16个广场如果自己投资最少需要200亿元。更重要的是，2017年北京、上海、广州、成都、天津、重庆等一线城市都有万达轻资产项目开业或签约，如果不是轻资产，这些城市自己投资持有很难获得项目，这说明万达广场品牌价值和投资者信任度。” 谈到2018年，王健林表示，万达将把核心主业聚焦到万达广场，同时还要力争形成新的支柱产业。 “1、加快轻资产步伐。万达品牌是非常管用的，要加快万达广场轻资产发展速度，每年不少于50个，合作项目数量上不封顶。有人写文章说商业中心建设，一个企业一年建设50个是极限，他可能是以万达作为分析条件。但万达要突破这个 “极限”。今年万达轻资产租金分成超过10亿元，以后可能每年以十亿级别增加，可以看出轻资产的前景很好。万达电影、宝贝王、文化旅游这些轻资产公司也要加快发展速度。 2、形成新的支柱产业。万达广场是万达集团的核心产业，还要发展新的核心企业和新的支柱产业。 一是影视产业。要继续保持高增长，补上内容短板，实现影视的企业中长期目标。 二是体育产业。把精力放在自有IP赛事上，把中国区作为体育产业的增长极。 三是文旅产业。要研究跨出万达城，发展管理其它业主的大型文旅项目，酒管也是从管理万达自己的酒店跨出来的。酒管尽早做到管理百家高星级酒店，今年新签约15家高星级酒店委管合同。 四是宝贝王集团。宝贝王要把IP传播、衍生品收入作为发展方向，去年宝贝王一下子火起来，原因就是有了一个IP，讲故事吸引人。万达城和迪士尼、环球的差距在什么地方？就是娱乐主题不是自己的故事。如果有故事，有IP，再来传播，就完全不一样。去年宝贝王衍生品净利润近亿元，如果有一天宝贝王发展到几十亿、上百亿衍生品收入，线下千店的场景，做人气就可以了，实体店不盈利也可以。这就是发展模式。 - 5 - 伟大的公司都会经历风波，万达也一样 1988年创立的万达，2018年已经迎来而立之年，这也是万达的一个关键节点。 海外投资重心转移和重资产运营文旅项目战略的放弃，在一定程度上削减了万达持有的重资产规模，也明确了其投资方向。现在万达的核心竞争力，在于对大量的万达广场项目，以及对商业和文旅、酒店等项目的轻资产运营能力。 伟大的公司都会经历磨难，无论早晚。 美国最伟大的公司叫苹果，它在PC时代遇到微软和英特尔联手，被压的翻不了身，公司遇到挫折，把创始人乔布斯都开除了。 中国也有一家伟大的公司叫腾讯，当年也是惨得不得了，马化腾开价300万元，想把公司卖掉，却处处碰壁。买家们看不懂腾讯的价值， 甚至还用腾讯的电脑、桌椅的数量来给腾讯估价...... 万达2017年的磨难，虽然晚了点，但还是必要的。何况2017年的小风波，对万达这种规模的公司而言，真的不是那么重要。 重要的是万达有数百个万达广场，万达的主业营业收入稳定而坚挺，商业地产收入1125.4亿。 正如王健林所说，2018年是万达成立30周年，三十而立，三十年也是世界长寿企业新起点。 相信30年的顺风顺水，经历2017年的小风波之后，只会让老王走的更远，让万达走得更踏实、更稳健。 关 于 本 文
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