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最近房地产的热闹已经超出人们的预期和想象，先是上海和深圳出台一波又一波的楼市调控新政剑指假离婚和炒房，从而收紧购房资格；后是爆出广州得到监管机构窗口指导严控房贷规模，“个人住房贷款占所有贷款的比例不能超过2020年的全市平均水平。”一些银行只能以“暂停受理新的贷款申请”进行应对。广州的五大银行要么暂停房贷，要么已经无额度可放只能等待排队放款。长三角地区多数银行也呈现出额度吃紧或者额度用完，不得不停贷的现象。 根据二十一世纪报道，从今日起广州四大国有银行房贷全线涨价，工农中建四大行的首套房贷利率调整为LPR+55bp，二套房贷LPR+75bp，与此前首套房为LPR+40bp，二套房为LPR+60bp相比，分别上涨了15BP，变更后首套房贷的利率为5.2%，而二套房则为5.4%。更重要的是，无论是大银行还是中小银行都有一些处于停贷状态，这个影响比价格上涨的影响更大。 房贷利率上涨、暂停房贷发放，对买房究竟有多大呢？ 首先，肯定是买房资格的控制越来越严格，而且买房的贷款成本不断提高 有的人可能并不认为贷款利率的上调会对买房资格有什么样的影响，但是从历史的经验看，无论是银行房贷规模的调控还是银行房贷额度的紧张，都是我国房地产调控政策的一贯表现，任何房地产政策的从严调控都是从控制买房资格开始的，即一般从严控制住房贷款时都往往伴随着对购房需求的控制和抑制。 更重要的是，在房贷利率上调以后，买房者面临买房贷款成本上升的风险，以广州五大国有银行的利率上调水平进行测算，工农中建四大行的首套房贷利率分别上涨了15BP，变更后首套房贷的利率为5.2%，二套房则为5.4%，如果以贷款100万元、30年、等额本息还款方式进行测算，利率上调后的首套房每个月还款金额5491.11 元，总利息支出976799.17 元；二套房每个月还款金额5615.31 元，总利息支出1021510.85 元；而利率上调前首套住房每个月还款金额5398.82 元，利息总支出943573.62 元；二套住房每个月的还款金额是5522.04 元，总支付利息987933.33 元。二者比较上调利率以后首套住房贷款利息多支付33225.55元，二套房的贷款多支付利息33577.52元，分别多支出3.3万元以上。 这还仅仅是100万元的贷款利息多支付情况，如果是500万元的贷款就要多支付16.5万元以上，是不是一个很大的贷款成本提升？ 其次，房贷的从严控制对现实的购房需求是一个很大的抑制，已经书生一些购房者在买房以后由于贷款额度控制而难以贷款投放，从而限制了购房需求 房贷的从严控制甚至暂停房贷，比贷款利率的上涨对购房需求的抑制程度更强，虽然贷款利率的上涨会增加购房的贷款成本，但如果不发放贷款则可能会导致购房的需求很多难以实现，毕竟不通过贷款购房而全款买房的人少之又少。 2020年9月关于监管控制银行房贷规模、银行可能会收紧个人房贷额度的信息让很多人紧张，不仅让购房者紧张可能会因为难以得到贷款而无法购房，更是对房地产企业在“金九银十”的房地产销售旺季可能无法实现预期的销售目标，更无法实现全年的销售回款目标。但同时，我国居民的购房意愿仍然较强烈，2020年9月29日央行发布的《2020 年第三季度城镇储户问卷调查报告》，在全国 50 个城市进行了 2 万户城镇储户问卷调查。报告显示，超2成居民未来3个月打算买房。 现实生活中尽管很多人抱怨银行贷款利率高，甚至质疑贷款利息都超过了贷款本金，这正常吗？还应该贷款购房吗？这是不是就是传说中的给银行打工呢？有朋友就提出疑问：如果以100万元购买住房，首付30万元，从银行贷款70万元，30年还本付息140万元，你敢贷款吗？曾经网上一篇名为《房贷84万，贷款30年，房贷利息72万，选择房贷到底是对还是错？》的文章火了。之所以火了是因为这样的现实引发了不少人的共鸣，面对不高的收入和高企的房价，人们只能通过房贷的方式让买房，最后绝大多数人都因为房贷而沦为“房奴”，每个月承担着还月供的压力不说，到头来仔细算算，房贷利息居然还将近翻了倍。房贷利率高低如何我们不进行评论，但是房贷对买房的影响巨大却是现实。 现实中如果没有了房贷，又有多少人能够买得起房子呢？而暂停了房贷对未来要买房的人是一个非常大的影响，让人们因为担心没有贷款而不敢买房，更重要的是那些刚需购房者将受到致命的打击。 限贷对于买新房和二手房的刚需来说，影响程度可能完全不一样，在限贷情况下，一手开发商、大开发商楼盘的买房者会优先得到贷款，而二手房可能就没有那么幸运；但如果是停贷，那么无论是新房还是二手房都会受到影响，更重要的是，新房的贷款期限可以与开发商协商以等待贷款的发放，但二手房的卖家可能就不会容许买家贷款长时间地等待贷款。所以，短期内对于已经签了协议并过户的购房者是一个非常大的打击。 其三，房贷利率的上调和房贷额度的控制对房价有什么样的影响？会不会限制房价的上涨呢？结果自然是明确的 从政策目标看，坚持房子是用来住的、不是用来炒的市场定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段是一种长期而稳定的政策定位，房地产市场平稳健康发展符合政策预期和未来长期的发展方向，我国所有的调控政策都是围绕这一政策目标来进行。 我国房企融资收紧和政策的调控一直在进行，并且已经成为调控房地产的重要金融手段，同样重要的是，个人房贷也是最经常使用的房地产调控方式。 房贷利率的上调和房贷额度的控制对房价到底有什么影响呢？明确得是短期内房价会得到强度的控制，毕竟缺少了贷款的支持是会让购买的需求无法得到资金的支持，从而无论你是否有购房的资格，更不管你是否已经有了首付，无论是你是否刚需，你都会无法在短期内实现购房的欲望，房价难道不会下降吗？同时，房地产开发商面临房地产信贷资金困局，更急需尽快实现销售现金流。所以会从加快销售和减少需求两个方面助推房价的下跌。 但是这种靠短期内的强控制实现的房价下跌持久吗？当然不会持久。毕竟需求抑制和需求解决是两码事，需求的短期控制和需求的长期消失是两个概念，所以，从长期看，这一次的房价回调可能只是一个插曲，对未来的趋势不会发生根本性的转变，除非大的政策调控措施出台。（麒鉴）  |
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