买房攻略：干货篇

俗话说内行看门道，外行看热闹。隔行如隔山，在当今互联网风靡的时代，成为收割机还是播种机就在那一念之间，是被人韭菜炒鸡蛋，还是被自己聪明“绝顶”没了头发。就看自己平时怎么积累了；局长念大学那会，自以为自己聪明绝顶，无所不能，无数次碰壁之后，无限沮丧、无限自卑。那时候还创造了一个词来形容自己——极度自信且极度自卑。

大学导师告诉局长，影响一个人的判断力的不仅仅只有智商；经验、学识、认知、套路、专业度、三观... 这句话让局长在后来行走江湖的时候，很少被人割韭菜。话不多说接下来传播正能量，防止被割韭菜！

买房的基本要素

买刚需买房，还是改善型住房，或者是买公寓。只要是买房，都要考虑这几点：地段、资源、户型、价格、环境、开发商和物业等。

1、地段：考虑是啥地方的房子，产权证的行政划分属于哪的；是不是地铁口，日常通勤交通可方便。

2、资源配套：考虑附近有没有商业街、正规医院、生活超市、以及幼儿园中小学等。

3、户型：户型方正、采光良好、动线科学、

4、环境：考虑小区环境，尤其是小区居住人口素质等。

5、开发商和物业：大的开发商相对放心，好的物业以后入住舒适。

6、价格：是否在自己承受范围之内，全款还是贷款，是否有优惠。

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地段

李嘉诚曾经说过：投资买房，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这句话被房地产行业内人士们称为：至理名言！可鲁迅的接班人又说：地铁一响，黄金万两。地铁一通，百事通！可现在买房是看地铁还是看地段呢？

我们都知道位于城市中心的老房子即使非常破旧，依然可以卖个好价钱。那是因为好地段的房子更抗跌，而正是因为这句话道出了房子的真谛。被奉为房产的金科玉律。不过由于现在交通发达，现阶段买房，我们应以动态的目光来看待“地段”这个词。

什么叫地铁物业房？以地铁站为中心，半径不超过600米的范围内的建筑物。什么是好的地段？相信大家自己心里都有底，但局长还是罗列一下：便捷的交通、完善的配套、区域发展方向等。

如何最直接且最高效的判断所在区域为现有好地段呢？打开城市热力图，那里最红那里就是现有好地段。那如何看未来好地段呢？局长总结的3+2=5法则：地铁+规划+发改委=发展方向+发展计划。什么意思呢：地铁是便捷的交通，规划是配套设施的完善，发改委方针是对此区域未来发展方向的定夺。什么样的交通加什么样配套再加什么样的政策，决定着该区域未来的发展方向和发展计划。

地铁只属于地段中交通便利这一点，地铁只能缩短你到某些资源配套的时间，侧面来说并不能完全且完整的提高所在地的价值，好的地段不仅仅只有地铁。所以根据自己预算选择地段。选地段主要看资源配套。

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资源配套

好的地段一定有好的配套，好的配套的地段不一定是好地段。

资源配套包含：教育配套、医疗配套、商业配套、交通配套等

教育配套：在中国，孩子几乎是全家人的希望，教育又是孩子最重要的资源！卖房销售都会对你说不能让孩子输在起跑线上，但又不知道怎么判定房区附近学校的好坏。绝大部分地区决定孩子上什么幼儿园、小学、初中都看你房子区域的划分，倘若你房子附近还有一所很不错的高中，你孩子以后上学就可以走读，高三复习累了，吃妈妈做的排骨、鸡汤... 怎么看教育配套？学校好坏的评定难道真的只有升学率么？幼儿园局长且不谈，毕竟这几乎没有标准可定。

小学：公立、公立、公立！得说三遍，才能彰显重要性，其次你得去看看这所小学毕业时，语文、数学、英语的优生率了，别看个别优生非常厉害的，成功只有案列，表面宣传工程谁都会做。优生率才能够判定这个小学的水准。为什么？优生率高说明绝大部分孩子成绩优秀，教育资源分配均匀，老师的讲课通俗易懂。优生率是一个总体评判小学教学质量的标准。初中如何评判？一句话：重点高中的升学率！

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医疗配套：人老了，难免会有三毛俩病，老了后看病方便，不用长途跋涉。

商业配套：生活起居相关，逛超市，吃饭、散步、玩耍等。如何判定商业配套的标准:繁华程度、人流量。繁华程度从表面上来说看配套面积、商户的多与少，平均一个好的商圈商家不低于200家。人流量看高峰时期比如晚上8-9的人流，可用城市热力图判定。。

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户型

户型图一般长这样（这是一层四户的户型图）：

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户型图上的标识分别是这个意思：

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看懂户型图之后，那什么样的户型才是好户型呢？一般好户型会同时满足这几点：① 户型方正 ② 采光良好 ③ 动线科学 ④ 空间合理

①户型方不方正，主要看开间和进深的比例：

开间：横墙之间的距离，通俗说采光面，坐北朝南的房子就是从东到西的距离。进深：纵墙之间的距离，与开间垂直，也就是从南到北。

如下图：

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方正的户型，一般开间和进深有一个合理的比例，约1:1.5之间较好：

进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会比较暗；

进深偏小，开间过大，不利于房间保温。

②采光好：采光主要看朝向，一般来说：南朝向>东南朝向>东朝向>西南朝向>北朝向>西朝向。

③动线科学

家居动线。（家居动线是指我们在家里进行做饭、打扫、洗衣晾衣、洗漱睡觉等日常活动时走动的路线。）

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家居动线主要三条，即居住动线，家务动线，访客动线。科学的动线能让我们快速高效的做完家务，起居洗漱很方便。

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环境

环境，不仅仅只有生态环境，人文环境比起生态环境更重要

古话讲：物以类聚 人与群分 近朱者赤近墨者黑 道家也曾说：一生二，二生三，三生万物。局长的父亲也曾对局长说：有人生万物，无人万物不生。听起来迷迷糊糊。等局长长大才知道，生活环境对一个人的影响有多大，人文 环境既影响一个人的见识，又影响一个人三观。

所见所学皆受环境潜移默化地影响。如何判定一个地方的人文环境？局长认为房子开盘时看来购房或认筹时人的素质。看看周边老小区的环境、卫生。以及他们平时的生活习惯来判定。毕竟素质高的人卫生不会太差，生活起居不会混乱，品质追求也不会差！

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开发商和物业

开发商：大一点的开发商所设计的户型、楼层结构、7通一平等一般来说合理且优质。但房屋建筑的质量跟建筑公司有关，跟开发商没多大关系，建筑公司和开发商是俩个单元，切勿搞混淆。开发商的优良鉴别：比较有名那些开发商肯定没啥问题，不知名的怎么鉴别呢？看看这个开发商之前建的楼，楼层结构怎么样，户型、主要是7通一平、容积率、小区环境设计等你所关心的点。有理有据，有迹可循的效果图您最多只能相信3分，就3分不能再多了。（共10分）

物业：物业就是以后你整个小区即一个大家的管家，选物业你就要像选管家一样，物业最重要的是什么？服务态度+服务效率。缺一不可，好的物业，入住起来非常的舒适安逸。环境和卫生做到极致。生活档次直接提高好几倍。判定标准：找上一个此物业管理的同等小区以做参考。局长认为没有什么比事实更能说服自己。

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价格

购房持有成本 ：

银行存款利率为4%，贷款利率4.9%， 我们把钱放在银行理财，有4%的收益，从银行贷款买房子，贷款的基准利率是4.9%，所以我们持有房产是有成本的。

再说到房子的出租收益，一线城市的出租收益普遍在1.5%左右，二线城市的出租收益普遍在2%左右，三四线城市则在3~4%左右。所以不管你是全款或者贷款购房都是有持有成本的。

贷款买还是全款买？

建议：资金流大的朋友，贷款买。有资格且“不限购”的朋友贷款买。 那种情况全款买，打个比方：你有300万，存在银行，你也不会理财，平时自己的生意也不需要太多的现金流，此时你儿子要结婚了，要买一套刚需房，这种情况你就全款。意思就是在资金充沛且没有好的投资项目时，建议您全款。毕竟贷款利率大于 存款利息。