原创 | 住宅专项维修资金规范使用 | 汤守才

  汤守才

  住建部干部学院特聘教师，

  中物协物业管理师师资库师资，  
  全国城建培训中心特聘讲师，

  企业实战培训咨询专家。

住宅专项维修资金规范使用—住宅物业管理中的重要环节

一、住宅专项维修资金规范使用的意义

1、维修资金使用中的问题

2、住建部等十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》精神—提高维修资金使用效率

优化维修资金使用流程，简化申请材料，缩短审核时限。建立紧急维修事项清单，符合清单内容的，业主委员会可直接申请使用维修资金，尚未产生业主委员会的，由街道组织代为维修，并从维修资金中列支相关费用。

二、住宅专项维修资金的含义：

住宅专项维修资金管理办法规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

三、规范维修资金使用程序

（一）住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊

1、用于建筑区划内住宅共用部位、共用设施设备的，由建筑区划内全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

2、用于单幢或者多幢住宅共用部位、共用设施设备的，由该幢或者多幢住宅业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

3、用于单元住宅共用部位、共用设施设备的，由该单元业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担；

4、用于两户或者两户以上住宅共用部位、共用设施设备的，由相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

5、业主住宅专项维修资金分户账面余额不够支付维修和更新、改造费用的，差额部分由该业主承担。

6、涉及尚未售出的房屋，开发建设单位应当按照尚未售出房屋的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

（二）申请使用住宅专项维修资金的程序：

1、物业管理单位、业主委员会，或者相关业主委托的居委会提出使用申请；

2、申请人制定维修和更新、改造方案，编制工程预算，对列支范围内的业主进行公示；

3、经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，同意业主超过双二分之一后，申请人向住宅专项维修资金管理机构提交申请使用报告和相关材料；

4、住宅专项维修资金管理机构对申报材料的完整性和规范性进行核实，备案；

5、工程竣工后，申请人应当组织施工单位、居委会、业委会、相关业主对工程进行验收；

6、申请人应当将验收报告、审计报告、业主费用分摊情况对列支范围内的业主进行公示；

7、住宅专项维修资金管理机构依据地方规定拨付（结算）费用。

（三）发生危及房屋使用安全和人身财产安全的紧急情况，可以直接申请使用住宅专项维修资金，及时消除安全隐患。

小练习：

选择题

1、下列不属于房屋租赁合同的基本条款的是(    )

A.当事人姓名或者名称及住所                 

B.租赁用途

C.租赁利润率                              

D.房屋的修缮责任

2、对物业服务企业的成本进行估算，在估算公用部位与公用设施设备日常运营维护费用的时候，不包括的选项是(    )

A.维修保养费       

B.保安费        

C.能源费              

D.装修费

3、前期物业服务合同是(    )与物业服务企业签订的约束物业管理前期活动的行为规范的合同。

A.购房人    

B.物业建设单位   

C.业主委员会代表业主    

D.业主大会

4、下列哪一项最能衡量物业区位的好坏（    ）

A.空间直线距离               

B.交通路线距离    

C.交通时间距离               

D.空间垂直距离

5、决定物业管理服务的受益主体的广泛性和差异性的是物业管理服务的（      ）特点

A.公共性             

B.长期性           

C.综合性         

D.即时性

案例分析

你是一家物业公司的管理人员．由你负责对一家正在公开招标的住宅小区进行投标。

请问：

(1)你将按怎样的程序开展投标工作?

你的标书中的主要内容有哪些?

(2)物业管理招标投标的基本要求和基本原则是什么?

(3)在物业管理投标活动中，对投标项目评估应考虑哪几个方面的因素?