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2019年，我国一二三线的房价，是小幅回调，还是大幅下跌。最最关键的是：1)全球资本市场的熊市气氛如何，2)美联储是否加息2次。 房价大幅下跌，需要强烈的信号。否则，上海现在一套挂牌500万的房子，凭什么300万卖给你，房主为什么要让利(他/她梦想中的)200万给买家，而不是再涨个100万，用600万的总价转手给你？ 只要国际资本市场，发生了这三件事情，我国一二三线楼市，房价就会大跌： 1)美股的道指，跌破2万点。 2)美国房地产(独门独户，永久产权)，相比峰值跌去至少30%。 3)人民币加息。 (一) 道指在2019年，若是跌破2万点，又跌破1.8万点，则美联储因担心美国经济衰退，会：暂停加息，这是保资产价格(泡沫)的节奏。所以，道指跌破2万点之后，需要美股上市公司回购，将它再拉到2万点上方，这样，美联储才会3月加息0.25%，6月加息0.25%，2019年加息2次结束后，美元利率2.75-3%。 2018年，美股回购授权了1.1万亿美元。CNBC于2018年12月18日发文时，美股已经执行了8000亿美元的回购。有理由相信，美股2019年回购金额不会低于8000亿美元。 本周三，道指小幅反弹17点收于23,346点。如图，道指在2016年11月特朗普赢得大选时，是在1.8万点左右，若是回落到2万点附近，则相当于是10%的涨幅。这样的财富效应，触发美国经济衰退的概率较低。 美联储，为美国经济，美国利益服务。 道指会在2019年跌破2万点，关键是，华尔街担心美联储2019年加息2次后，道指坚挺，美联储会再加息一次，这样美元利率将是3-3.25%，为了让联储主席鲍威尔不敢加息3次，道指只有跌破2万点。 (二) 当前，决定美国住房贷款利率的10年期美债收益率是2.633%，只要美联储2019年加息2次，它铁定会再度回到3%上方，甚至更高。 贷款利率上调，美股进入熊市，美国楼市铁定下跌。 美国国债规模 日本一直在减持美债 美国国债规模已高达21.9万亿美元，上半年突破22万亿美元毫无悬念。美联储每月缩表500亿美元(封顶)，同时东亚人口老龄化，东亚经济体已无力再囤美债，如图，日本持有的美债仓位，一直在减持，因为：他们要美元。油价低于50美元一桶，则沙特的美债仓位，也将减持，因为：他们要美元。在国际市场上买买买，只能付美元，不能付美债。 如图，美国WTI原油期货价格，现在已跌破46美元一桶。要是维持在40美元一桶，沙特财政缺口就大了。 一方面，美国国债规模在增加；另一方面，美联储在缩表，同时，传统囤美债的经济体，还在减持。联储加息，没道理10年期美债收益率，不会突破3%。 美国房价要暴跌，还有一个要素：1.5万亿美元学生贷。如图，CNBC于2018年12月27日报道时，美国的学生贷已超1.5万亿美元。 这1.5万亿美元学生贷，意味着，美国的80/90后，在缴纳很高的房租，拿不高的工资，在美国借贷消费的文化中，根本不可能攒首付。只有家里有钱，或者混得比较好的美国80/90后，才有实力可以买房。 美国有实力的80/90后买房后，房市的需求，会：断崖。 因此，美国房市，2019年离峰值跌去30%，非常有可能。2008年危机时，部分地区跌去了一半还不止。如图，美国房价指数，在经历2008年危机后，直到2014年才走出危机的阴影。2019年下挫30%的话，怎么说，也要等2025年之后才能涨回去。 (三) 当前人民币兑美元汇率是6.87，只要美联储2019年加息2次，而老特还是白宫主人，那么在汇率与利率差联合作用下，人民币加息跟(一)和(二)发生的概率一样高。 人民币加息，将是压垮一二三线囤房者，心理支撑的最后一根稻草。道指跌破2万点，美房下挫30%，对于一二三线囤房者，都是熊市压力。但人民币加息，是死亡判决书。 一旦抛售开始，跌多少就全看市场了。
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