【原】投资性房地产常规舞弊手法及审计程序

一、投资性房地产定义

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值（房地产买卖的差价），或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产应当能够单独计量和出售。

二、投资性房地产核算内容

投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

以下各项不属于投资性房地产：

（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；

（2）作为存货的房地产。 投资性房地产属于正常经营性活动，形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入但对于大部分企业而言，是与经营性活动相关的其他经营活动。

三、投资性房地产常规账务处理

①初始计量：

外购或自建

借：投资性房地产

贷：银行存款

在建工程

②投资性房地产的转换：

③成本模式下：

1）计提折旧或摊销

借：其他业务成本

贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

2）计提减值准备（成本模式下）

借：资产减值损失

贷：投资性房地产减值准备

④公允价值模式：

1）公允价值上升

借：投资性房地产—公允价值变动

贷：公允价值变动损益

2）公允价值下降

借：公允价值变动损益

贷：投资性房地产—公允价值变动

⑤取得租金收入

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费—应交增值税（销项税额）

⑥投资性房地产处置：

四、投资性房地产常规舞弊手法

1、投资性房地产产权不明，肆意作假；

2、随意改变投资性房地产计量模式，以调节利润；

3、对投资性房地产价值计量不准确，不计提或少计提资产减值损失。

五、投资性房地产审计程序

1、取得企业的明细账、科目余额表及相关资料；

2、获取或编制投资性房地产明细表并复核；

3、将投资性房地产明细表与客户投资性房地产台账核对，查看相关原始合同或凭证，并实地检查投资性房地产；

4、检查投资性房地产增加的计价，并复核计价是否准确；

6、复核投资性房地产计量模式是否随意转换，折旧或摊销等后续计量是否准确合理；

7、检查投资性房地产是否发生减值准备；

8、复核投资性房地产租金收入，检查其会计处理是否正确。