【以案说法】
破产管理人对未办理过户手续的以房抵债合同
是否享有解除权
（北京市北斗鼎铭律师事务所黄茜高级合伙人律师）
【案情简介】
原告（债权人）承建被告（债务人）开发的商品房项目（以下简称该项目），竣工结算后双方就被告所欠原告的工程款签署了《工程欠款清偿协议书》，约定以该项目建成的房屋抵偿工程欠款。双方就每套房屋签署了《商品房买卖合同》并在房屋管理部门登记备案，同时被告将抵债房产交付给原告。后因其他债权人申请，法院受理了被告的破产清算案件，但抵债房产一直未办理过户手续。
本案的破产管理人认为，《商品房买卖合同》实为让与担保性质，抵债的房屋仍登记在被告名下，应属破产财产；如果为原告办理过户手续，属于《破产法》第16条规定的个别清偿；而且房屋目前的市场价值已经远远高于被告对原告的工程欠款本息，过户的结果将使建筑工程款债权变为物权，严重损害全体债权人的合法权益，故应适用《破产法》第18条第1款的规定除
【本案争议焦点】
工程欠款属于债权，而房屋过户后债权人将对抵债房屋享有物权，两者的利益之差对于债权人来说自是天壤之别。本案单就房屋过户纠纷来说案情相对清晰，但因加入以房抵债及破产程序之因素，就使本案呈现法律适用难点，破产财产维持制度破产利益最大化的
本案的焦点问题为：1.原、被告双方签订的《工程欠款清偿协议》与《商品房买卖合同》如何确定法律性质；2.上述合同是否应依《破产法》第18条规定认定为已经解除；3.诉争房产是否属于破产财产。
相关法条链接：
《中华人民共和国企业破产法》第十六条人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。第条第款：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
笔者代理原告（债权人）参与本案的诉讼，基于担任破产管理人的实务经验，对本案的焦点问题作如下辩析：
1.从破产管理人解除权的立法本意来看，《破产法》第18条第1款正是基于破产利益最大化破产利益最大化.从适用《破产法》第18条第1款规定“待履行合同”的法律特征来看，须为“破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。双方协商一致终止合同关系建立商品房买卖合同关系，是难以清偿债务时，通过将所有的商品房出售给的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排并非为双方之间的履行提供担保，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况。商品房买卖合同关系将转为已付购房款，商品房买卖合同8条第1款规定的双方均未履行完毕的合同，破产管理人无解除权。
3.从破产财产的法律界定来看，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若
干问题的规定》第1条规定，下列财产不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”本案抵债的房产虽未登记到原告名下，但原告以工程款的形式支付了《商品房买卖合同》的全部对价，且房屋已全部交付原告使用，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等相关法律、司法解释规定之精神，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权。
4.从破产债权人整体利益的保护来看，《破产法》第十六条个别清偿行为
无效履行商品房买卖合同约定的办理所有权变更登记义务根据《破产法》、《适用企业破产法规定（二）》规定之精神，破产程序中的个别清偿行为无效清偿行为损害其他破产债权人的合法权益如所述，交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者对于其所购房屋的权利，因其具有特定性和优先性，该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的办理所有权变更登记的义务，并非《破产法》第十六条的无效的个别清偿行为
【结语】法院最终采纳了笔者的意见，支持了原告的全部诉讼请求。
破产程序作为法人退出机制中的一项重要制度，关乎企业的生死和众多利害关系人的利益，甚至会影响到一个地区的社会稳定和经济的持续健康发展。企业破产法律程序繁琐，需要大量行使程序性、实体性的权利，尤其在债务人财产方面，因涉及到与合同法、物权法、公司法、侵权责任法、证券法、民事诉讼法等多部法律的衔接，显得尤为复杂。破产程序本身就是充满利益冲突的法律程序，作为破产利害关系人，如何运用好优先权等实体权利予以抗辩，才能最终在破产程序中赢得自身利益最大化。
北京市北斗鼎铭律师事务所
【文：黄茜，高级合伙人律师】
（联系方式：北京市朝阳区望京东园13号浦项中心B座12层北京市北斗鼎铭律师事务所64789100黄茜13911333326）
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