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深圳炒房客即将爆仓,刚需只需耐心等待

2021-02-10  磐石之心

大家好,我是那个敢说真话的磐他。上几期节目,我谈了货币放水原理《楼市若崩了,物价会上天么?日本的前车之鉴!》,纠正了房价崩,物价涨的谬论。有很多朋友让我谈下深圳二手房成交指导价对深圳楼市,乃至全国楼市的影响。

磐他一直劝大家2021年谨慎投资房产,刚需也不要追涨。听我话的人,现在应该露出了迷人的微笑。这也激发了磐他继续做节目的热情,大过年的,我需要你们的鼓励,请弹幕保护,请三连支持!

2月8日,深圳住建局发布了深圳3595个住宅小区的成交参考价格,这无疑是投向深圳楼市的一颗深水弹。据说政策刚一发出,所有深圳房产中介都被拉去开会,要求所有挂牌价格都不得高于指导价。

有些投资客说,上有政策下有对策。715限购令、经营贷严查都没能拦住爱炒房的深圳人,这次的政策必然还有漏洞。

在磐他看来,深圳住建局的二手房新政,是对深圳炒房客的最后通牒,也必然让全国炒房客瑟瑟发抖!

首先,深圳二手房瞬间打5折,把新盘套利空间降到0。数据上来看,政府发布的二手房成交指导价让深圳二手房瞬间打了5-8折。

比如人尽皆知的华润城市场成交价在18万/平米左右,政府指导价13.2万/平;

深圳湾恒裕滨城成交价已超过30万/平米,政府指导价也只有13.2万/平。

这个二手房指导价的依据是什么呢?其实就是根据周边新房备案价,或者是之前的二手房网签价格。

华润城四期在2020年底开盘时,新盘限价就是13.2万/平,所以政府对二手房的指导价也定在了这个水平。

这意味着新房与二手房之间的巨大套利空间瞬间归零。

其次,二手房降价4成,投资客将爆仓。磐他最早提出深圳动辄800万,1000多万一套的房产,绝不是什么刚需在买,而是投资客。

很多人曾强烈质疑我的观点,如今从官方震怒的程度看,我说对了。

深圳的楼市,是一个全靠杠杆撬动的市场,各种消费贷、经营贷、抵押贷,全款买房再贷款7成出来去打新的现象比比皆是。

有朋友告诉我,他认识的几个深圳人,都是三套,五套得炒。每月还贷10万以上。月供又是通过银行的消费贷、经营贷,甚至信用卡套现偿还。

所以一旦二手房跌价,市场遇冷,新盘持续推出,二手房无人问津,就失去了接盘侠。投资客无法出手二手房,必然导致爆仓。

因为很多炒房客,通过房产抵押贷款再炒房。比如,张三通过抵押房产,从银行贷款800万后又购入一套800万的房产,打算以1000万出手。如今其抵押贷款购入的房产跌了40%,只剩下了560万。

他既要偿还抵押贷款利息,又在炒房中亏掉了240万,二手房又难以交易。请问,如果是你,你会怎么做?

美国的次贷危机,就是因为房价暴跌,导致炒房客巨亏,无法偿还债务,最后一棒接不上而资金链断裂。

所以,只要官方严管银行按照交易指导价审批二手房贷款,那么此前依靠巨大杠杆炒房的人大概率会爆仓。

我曾问过我银行的朋友,他说经营贷流向房产,在银行系统里一目了然。之所以深圳、上海如此泛滥,一定是有内鬼。深圳的银行是炒房客最大的帮凶,这次只要封死银行的口子,深圳炒房的问题就迎刃而解了。

第三,刚需要有足够耐心等炒房客爆仓。

有人担心,执行二手房交易指导价后,二手房房东就不再卖房,导致二手房挂牌量减少。供应更少,所以刚需没房可买。还有人担心,会有暗盘交易。

这种担心是多余的。因为炒房客手里大量的房产,都是为了卖给接盘侠。他们承担着巨额的利息。在房价上涨的时候,他们可以捂盘惜售,联合起来哄抬价格,在市场下跌的时候,就是一盘散沙,比谁跑得快。

目前,政策刚出台,二手房价格、银行贷款政策都在调整中。刚需购房者只需要耐心等待,磕着瓜子看戏即可。

如果住建部使出杀手锏都没法给市场降温,我想还会有更严厉的政策出台,不信我们走着瞧吧。

最后,磐他想说的是,想要靠炒房发财的人,全都没戏了。深圳住建部的二手房交易指导价政策,可能很快在全国范围内执行。

日本干掉炒房客的方法无外乎:交易时增值税40%、房地产税、遗产税和租购同权。这是最科学的方法,但是鉴于目前的国情。必须先把楼市的杠杆降下来,风险降下来,才能退出税收政策。

所以,磐他一直敏锐的提醒:房产兴,百业衰!人口负增长在即,房地产到了必须降杠杆的时候,已经是金融的最大灰犀牛。官方按住灰犀牛的决心,是巨大的,是不可轻视的!

炒房客束手就擒吧!刚需们,狂欢吧!

感谢你关注敢说真话的磐他,真理总是掌握在少数人手中。你现在可以骂我,侮辱我,最后你都会回来看我,不信走着瞧!

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