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2021年绝对是要写入楼市纪元的一年。 虽然才过去了一个多个月，但政策力度一浪高过一浪。 从来没有哪一年像今年一年，没有重磅，只有下一个更重磅！ 昨天中午，深圳住建局发布了一则《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》。 如果调控政策对违规炒房、市场乱象的杀伤力分级别的话，那么这则通知是核弹级的。 除了这则《通知》本身，深圳住建局官网还同步发布了一份政策解读。 通常相关政策或通知发布之后，很少会有这种官方的政策解读同步发布的。 表面看，这则文件言辞平平，通篇只字未提深圳市场乱想，未提调控，但实际上却是一揽子解决了当下深圳楼市面临的压力和问题。 自去年7.15严控之后，虽然深圳楼市已经大幅降温，但依然存在某些区域和小区房价不理性上涨。比如近期香蜜湖，百花和华强的学位房的跳涨。同时业主控盘、信息不对称等等，导致个别数据被别有用心的歪曲解读，形成所谓的洼地对比补涨行情。 至此，深圳房价上涨魔咒似乎走到了无解。越来越多的小区冲进了20万+，而年后传统的小阳春更让楼市蠢蠢欲动。 这也就是为什么近期深圳加码政策越来越密集的原因。 这也就是为什么住建部会把深圳作为重点调研城市的原因。 但另一方面，当下的深圳落户买房、离婚买房、婚票买房基本堵死；限购加码的空间已不大；首付和税费均已加码，再加就和保护刚需相悖。 没想到深圳却另辟蹊径，直接放出了一个大招，给3000+个住宅小区定了成交参考价，可谓四两拨千斤！ 下面具体看看深圳这份《通知》官方解读内容—— 1、建立二手住房成交参考价格发布机制的主要目的是什么？
2、建立二手住房成交参考价格发布机制中的成交参考价格是如何来的？
3、二手住房成交参考价格将对深圳楼市产生影响？
这其中最关键的一句话是第三点中引导商业银行合理发放二手住房贷款，这意味着二手成交价参考，可能会影响银行的评估价，这个非常狠，相当于釜底抽薪。 尽管目前还没有银行方面的执行细节来说明，贷款是按照成交参考价格还是参照成交参考价格计算。 但，从目前公布的3595个小区的成交参考价格，对比最新挂牌价基本都是打骨折。 比如南山的宝能城，挂牌价均价是154986元/㎡，住建局给出的成交参考均价是98500元/㎡，差距居然有5万之多。这并不是个别现象，而是普遍现象。 成交参考价在不同区域表现不同，绝大部分小区的参考价是最近挂牌价的7-8成，某些涨幅过大的区域甚至低至5成。 好家伙，单看价格对比，有种对半砍的感觉。 如果用“二手房住宅成交参考价格引导商业银行发放二手房住房贷款”是真的，就意味着无论是首贷、二套还是全款抵押，可贷款的成数降低，相当于直接降杠杆了。 降杠杆，这对投资客的影响最大。 因为这意味深圳原来那套玩法不行了：房价涨了，通过银行把升值部分贷出来，再买一套。 因为接下来你会面临两个问题： 1、第一套可融的额度变少； 2、第二套首付比例增加了； 你再想买房，要么加首付，要么买不了。 或者老司机最爱的全款抵押原本可以做到变相三成首付，现在变成了五成首付或者更高，对投资客来说，属于不可承受之重。 所以，之前深圳那种“以贷养贷”的高杠杆骚操作，真的行不通了。 那么，深圳作为风向标城市，其楼市既有其特点，也有在全国推广的可能，因此，2021年真的要尽可能增加现金流，真的要做好现金流规划。 今年选核心区域优质资产，显得尤为重要。因为2021年存在极大的金融政策的不确定性，首要是稳妥。 另外，深圳的在这个政策中还隐藏了一双无形的手，那就是相比南山、宝安和学位房的参考价远低于实际成交价，福田、罗湖、龙岗、盐田更接近实际成交价。 这意味后期会有更多的购买力，因为贷款和低门槛优势被引导到深圳中部和东部，根本上缩小东西部的两极分化，抑制炒作严重小区上涨空间，减少楼市热点情绪和行情。
仅靠一个二手房成交指导价格，就直接拉低了二手房银行评估价，降低的二手房杠杆，抑制非理性购买需求，缩小一二手倒挂，直击打新乱象。 这个政策的高明之处还在于既不强卖也不强买。 业主想卖什么价就卖什么价，只要卖得出去就行；买家想什么价买就什么价格买，只要买的起就行。 当然也会有人质疑这指导价有指导意义吗？并怀疑它落地实施可行性。 这一点不用怀疑。 这一次深圳能从二手房评估价入手调控，本身就已经打到在楼市的七寸上了，足见深圳调控楼市的决心。 就在昨天下午，深圳中介被紧急通知参会，要求深圳挂牌价不得超过成交参考价。 所以，接下来不仅仅的评估价的下调。 总之，当下的深圳，调房价、稳市场、保刚需的决心很大，根本无须怀疑它后续监管和实施的力度。 |
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