导读：近日，随着国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》发布，老旧小区改造又被推上了舆论关注的潮头。然而一些老百姓仍然对老旧小区改造知之甚少，依然在期盼着棚户区改造等拆迁项目的降临。个别网文也指出，“旧改”也有可能采取类似拆迁的模式进行，老百姓盼拆迁还是有望实现的。那么，事实的真相究竟如何呢？围绕“老破小”改造的那些“老大难”问题，又将迎来怎样的解决之道呢？本文，在明律师为大家简要解析其中几个问题的答案……  【问题一：“旧改”还有拆迁的可能性吗？】答案是清楚的——老旧小区改造和征收拆迁是二者择其一的关系，不能兼容。 在明律师首先要纠正这种不规范的简称称谓：将“城镇老旧小区改造”简称为“旧改”，本身就是不严谨的，容易引发人们对其真实性质的误解。 事实上，“旧改”更容易被解读为“旧城区改建”的简称，在这种语境下，“旧改”本身也很可能是征收拆迁项目的一种。 不过很遗憾，通览上至国务院，下至各地方对城镇老旧小区改造（综合整治）的发文，我们完全看不到征收拆迁这种模式存在的影子。 一个最简单的逻辑就是，改造的目的就是要让老旧房屋继续发挥居住使用功能，短期内是不会有“拆旧建新”的可能性的。 从法律层面看，征收拆迁具有行政强制性，用老百姓最容易理解的话讲就是“你不搬就是申请法院强制执行”。 本轮老旧小区改造则十分突出地强调居民自愿，改造意愿强烈的社区可排在前面。显然，二者在操作的基本原理上也存在差别。 当然有的朋友会提及“危旧楼房改建”，但那是典型的“拆除重建”，和拆迁完全不是一回事。公有房屋的承租人更不可能获取像征收拆迁那样的补偿条件，大部分只能选择外迁的共有产权房。 据此可知，对很多开始讨论要不要接受老旧小区改造的社区而言，棚户区改造将会和大家挥手说“再也不见”了。 【问题二：非自己出钱不可？】是的。从目前城镇老旧小区改造的布局来看，居民自费参与改造是不可避免的。
也就是说，对于诸如水、电、气、热、网、建筑物屋面外墙等“基础类”改造项目，从中央到省、市、县各级政府均应给予资金支持。 但对于“完善类”和“提升类”项目，居民出资参与改造的占比就可能会有所提升了。
但能够理解的是，原产权单位、公房产权单位有些已经不复存在，有些则根本拿不出资金支持具体的改造举措。其“补不上”的部分，还是需要居民“有钱出钱，有力出力”。 《北京市老旧小区综合整治工作手册》中要求，大多数居民同意改造类内容、愿意配合实施改造，且同意付费享受物业服务的，纳入老旧小区综合整治储备库。 换言之，若居民长期不愿意付费，在此关键性问题上形不成多数同意，连“入库”等待改造排期的机会或许都成问题。 【问题三：一定要成立业主委员会吗？】不一定，但要组建社区的自治组织。
一些地方性的老旧小区改造文件也明确要求，成立业主大会、业主委员会或者物业管理委员会等业主自治组织，配合居民委员会落实改造前、中、后的居民自我管理、自我服务工作，是贯穿老旧小区改造始终的一项重要任务。 成立业主大会但未能及时选举产生业主委员会的，经业主大会授权可暂由居民委员会代为执行业主共同决定事项。 难以成立业主大会、业委会等自治组织的，由街道办事处（乡镇政府）组织确定物业服务有关事项，经业主共同授权可暂由居民委员会代为执行业主共同决定事项。 简言之，无论能否成立业主大会、业主委员会，能够代表全体业主意愿的协商、意思表示是不可或缺的。人的意愿不统一，没有热心公益的人站出来“管事”，单指望居民委员会，老旧小区改造是难以实质推进的。 在明律师最后要提示广大老旧小区居民的是，老旧小区改造虽与棚户区改造同为保障性安居工程性质，但二者在具体的改造内容、方式和法律依据上均具有本质性差异。让老楼通过“治理、修补、规范”来旧貌换新颜，的确比简单粗暴地“拆了建新的”更要考验业主们的执行力和公益心。这一过程中也自然免不了邻里间的磕磕碰碰、抬杠拌嘴。遇到矛盾纠纷时，大家可及时咨询专业律师，在律师的建议、指导下既确保自身权益，又配合改造实施，让自己在出钱出力后能够换来更加美好的居住生活环境。 |
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