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应广大粉丝们的要求，从大年初一开始，房产君已献上了多篇红盘牛评，硬菜上足。 针对前几期测评中，也有粉丝表示，这些楼盘红是真红，但都快卖完了，车都来不及上…“能不能，造福准买家，出一波潜力红盘？” 唉，谁叫咱是有求必应的宠粉狂魔呢，来，马上安排！ 本期测评，房产君决定走进天河全新盘——阳光城当代·檀悦MOMΛ。 丨阳光城当代·檀悦MOMΛ 要知道，这可是天河难得一见的全新盘，由阳光城和当代置业联合开发。 早在2019年初，阳光城便透露，其将定位为最高端的“檀”系产品。再加上天河光环加持，自然备受关注。 如今，项目营销中心已经开放，预计年后开放样板间，更是万众期待。 话不多说，马上开饭。 楼栋价值分析
阳光城当代·檀悦MOMΛ位于天河东莞庄路，属于五山板块。 项目周边学术氛围浓厚，距华南理工大学仅一墙之隔，东面、北面均为华工校园和宿舍区，西面环绕广州半导体材料研究所、华工历史环境保护与更新研究所、电子第五研究所等。 更多项目周边详情，可点击下方小程序查看： 再来看具体规划。 阳光城当代·檀悦MOMΛ，由东莞庄路一分为二，分为南北两个地块，基于山坡地形高差，整个项目由南向北顺势抬高约10米。 其涵盖：10栋住宅、1个幼儿园、1个9年一贯制的学校（包括24班小学部、12班中学部）。同时，社区内部还有肉菜市场、公交首末站等公共配套。 整个小区规划三期开发，1-4#是一期，5-7#是二期，8-10#是三期。其中，1#、2#为17层，3#、4#为16层，5#、6#、8#为48层，7#为32层，9#为46层，10#为44层。 一期和二期同在南地块，据现场销售透露，两大组团之间，将利用地形高差，花费过亿打造立体园林。其中，下沉式泳池会所就位于一期组团。 三期在北地块，更靠近中小学、文化站、公交首末站、肉菜市场等公建配套。 由于东莞庄路正从项目中间穿过，据现场销售透露未来将扩建成四车道，无论是一二三期，都会有部分户型受到一定噪音影响。 而阳光城当代·檀悦MOMΛ首先推出的，是一期的3#、4#，是本篇测评的重点分析对象。 其西面有小型垃圾站，东面是社区内部，北面是临街商业、东莞庄路，南面是社区会所及园林。 丨东莞庄路 从景观上来看，3#、4#南北向的高层楼房不多，除自身社区外，受遮挡可能性不大。 而且，根据现场观察可见，南向户型或可望小蛮腰等CBD景观。 丨放大图片，可看到远方的小蛮腰 整体来看，因东莞庄路从项目中间穿过，阳光城当代·檀悦MOMΛ最大的干扰是噪音，从这个因素来看，4#整体优于3#。 而日照对项目整体干扰不大，只要不是选择北向、顶楼等户型，都不会有太大问题。 户型分析 户型方面，阳光城当代·檀悦MOMΛ首推的3#、4#，只有3个户型可选，合计180户。 分别是：90㎡三房两厅两卫（60套）、102㎡三房两厅两卫（60套）、135㎡四房两厅两卫（60套）。 户型整体中规中矩，方正实用，无明显瑕疵。 90㎡三房，均为北向，竖厅设计，动静分离，三个卧室或均朝东，或均朝西。 入户花园达约4.1米宽，避免了入户直视客厅的尴尬，且空间稍大，可作为储物空间；客厅开间3.6米，主卧带卫生间，客卫干湿分离。 102㎡三房，南向设计，稍胜一筹。 入户就有一个功能房，可做储物，或做书房使用；厨房U型设计，可中西厨结合；客厅开间更为阔绰，达3.9米。 139㎡四房，南北对流竖厅，专为改善家庭而来，不仅做到四开间朝南，而且有3个卧室朝南。 客厅开间约6.4米，近10米超宽阳台；入户拐角处，可作玄关储物；双主套设计，主卧还带衣帽间，让三代同堂，父母和子女各有独立空间，互不干扰。 从户型来看，这三个户型面积差异大，没啥可比性。 而且，房产君走访销售中心，得知，项目吹风价达10万+，这意味着，不同户型的总价差别极大。 因此，在户型选择上，主要还是取决于买家预算。 精细日照分析 接下来，是日照分析，还是以全年日照时间最短的冬至日（12月21日）为样本统计。 如果这一天阳台还有光照，那么，你家基本一整年都不愁见不到太阳。 | 冬至日日照模拟图 可以看到，阳光城当代·檀悦MOMΛ首期推售的3#、4#，朝南户型普遍光照好，大部分可达5-6小时。 部分低矮楼层，虽被2#稍微遮挡，不过因为户型朝南，冬至日日照时长也能达到2-3小时。 不过，北向户型在冬至日这一天，各大楼层基本无阳光照射。这也能解释，为什么北向户型通常都比南向户型，定价要低。 | 冬至日日照模拟图 以下是各户型日照具体情况： 北向90㎡三房，各楼层客厅采光没有区别，冬至日均为0-1小时。 由于该户型为竖厅设计，3个卧室均在同一侧，因此该户型，主要看对卧室朝向的抉择，要么是3个卧室均朝东，要么是3个卧室均朝西。 丨注：表格中为冬至日日照时长 东侧的90㎡户型，3个卧室均为东向，卧室阳光照射基本在早上：夏至日，基本各大楼层卧室都有阳光照射，时间为8点-12点；冬至日，仅有高楼层的卧室有阳光照射，时间为8点-11点。 西侧的90㎡户型，3个卧室均为西向，卧室阳光照射基本在下午，夏天存在西晒的问题：夏至日，基本各大楼层卧室都有阳光照射，时间在13点-19点；冬至日，仅有顶楼的卧室有阳光照射，时间为下午13点-16点。 因此，从舒适度来看，东侧的90㎡＞西侧的90㎡。 | 夏至日日照模拟图 102㎡南向三房，高楼层的客厅日照时间较长，达到6-7小时，包括：3#的14-16层，4#的12-16层。 2-5层的日照时间基本在4-5小时，6-11层的日照时间在5-6小时。 丨注：表格中为冬至日日照时长 135㎡四房，南北对流，日照时间是三个户型中最好的，大部分户型日照时长在4-5小时。 其中4#的135㎡户型，2-14层日照时间最优，为4-5小时；只有顶层日照时间较长，15层为5-6小时，16层为6-7小时。 不过，3#东侧135㎡户型，因受到2#遮挡问题，2-7层客厅采光不足，为2-3小时。 而3#西侧135㎡户型，则是因为客厅位置靠近夹角，2-12层客厅日照时长为2-3小时。 丨注：表格中为冬至日日照时长 精准噪音分析 再来看看噪音分析。 阳光城当代·檀悦MOMΛ，3#、4#主要噪音源有： 北侧有东莞庄路、临街商铺，北地块规划的公交车首末站、肉菜市场；西侧有小公路、垃圾站出入口。 其中，东莞庄路为外部公路，对于社区会有一定噪音影响。 我们对各楼栋的噪音进行了模拟分析，详情如下： 在这里，房产君普及一点： 按照居民区1类噪音规定：白天分贝值在55db以下，夜晚在45db以下为标准值。尤其是晚上，噪音若达到50db，将会对睡眠产生影响。 具体3#、4#噪音分析，可点击下方小程序查看： 再具体来看每一栋，每一个户型。 从噪音影响来看，3#所有户型中，135㎡四房（东侧）＞102㎡三房（东侧）＞102㎡三房（西侧）＞90㎡三房（东侧）=90㎡三房（西侧）。 3栋，东侧的135㎡四房户型最佳，噪音干扰最小，不近公路，且靠近园林，噪音值仅在30-35db。 102㎡三房次之，无论东西侧户型，噪音值在45-50db。 继而是西侧的135㎡四房，客厅侧对东莞庄路，且靠近垃圾站出入口，2-12层噪音为50-55db，13-16层为45-50db。 噪音干扰最严重的，毫无意外是90㎡北向三房。 想看90㎡北向三房的噪音分析，以及3#每一个户型的具体噪音值，可点击下方小程序查看： 4#噪音整体表现比3#更优，选筹大体与3#无异。 即，4#所有户型中，135㎡四房（东侧）=102㎡三房（东侧）＞102㎡三房（西侧）＞135㎡四房（西侧）＞90㎡三房（东侧）=90㎡三房（西侧）。 135㎡四房（东侧）、102㎡三房（东侧）最优，靠近园林，各大楼层噪音值均为30-35db。 102㎡三房（西侧）次之，靠近园林、会所，但侧面或受东莞庄路影响，2-4层噪音为30-35db，5-16层噪音值为35-40db。 继而是135㎡四房（西侧），同样望园林、会所，离东莞庄路更近一些，受影响更大，噪音值在40-55db。 最差的同样是90㎡三房。想看4#每一个户型的具体噪音值，可点击下方小程序查看： 最后，结合3#、4#两栋楼分析，4#＞3#。 如果你想选三房户型，建议：4#102㎡三房（东侧）＞4#102㎡三房（西侧）＞3#102㎡三房（东侧）＞3#102㎡三房（西侧）＞3#90㎡三房（西侧）=3#90㎡三房（东侧）＞4#90㎡三房。 102㎡三房，南向设计，相对90㎡三房受东莞庄路影响较小，建议优选靠园林的户型。 90㎡三房，清一色正对东莞庄路，噪音是没办法避免的了，但4#正对公交车首末站，夜间或有一定干扰，因此建议优选3#。 如果你想选四房，目前仅有135㎡四房可选，也是目前两栋楼里噪音影响最小的户型。因为楼体均向东倾斜设计，东侧的135㎡四房靠近园林，相对西侧135㎡四房很安静。 因此，建议：4#135㎡四房（东侧）＞3#135㎡四房（东侧）＞4#135㎡四房（西侧）＞3#135㎡四房（东侧）。 好了，以上就是阳光城当代·檀悦MOMΛ一期3#、4#的分析。 |
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