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多年以后，回望环球融创会展文旅集团，孙宏斌一定会想起和邓鸿谈笑风生的那个下午。 11月27日，融创发布公告，确认收购云南城投持有的环球世纪及时代环球51%的股权，作价152.69亿人民币。 孙宏斌说，其实谈下来这笔业务非常快，也就一个小时。 153亿，对于三年拿出一千多亿“买买买”的融创，不过九牛一毛。 但对中国地产界而言，这场交易的分量，不亚于17年与万达的“世纪并购”。 这是偶然，也是必然 “和融创合作是最成功的。”越战军人出身的邓鸿如是说。 虽然看上去有些不苟言笑，但他实实在在是位“艺术家”——经手的每个项目，都堪称是“艺术品”。 22年来，邓鸿在全国打造了多个超大型会展综合体，说他是“中国文旅会展地产第一人”并不为过。 下面是邓先生的一些作品，看过你便明白其实力。   成都环球中心  成都世纪城新国际会展中心  眉山黑龙滩长岛未来城  昆明滇池国际会展中心可艺术的追求，有时往往叫好不叫座。 截至2019年8月31日，环球世纪营收14.81亿，净利5.03亿，负债总计220.74亿。时代环球营收1.67亿，净利-560.73万，负债总计64.02亿。 坐拥十八件“艺术品”的邓鸿，财务状况却在悬崖边上。 在搭上孙宏斌这条船之前，他也不是没有想过其他办法。 2016年5月，云南城投以118亿元收购其51%的股权，并在2017年11月宣布计划以236亿收购100%的股权，但最终失败。 后来，保利集团参与云南城投混改，城投集团易主只是时间问题。 皮之不存，毛将焉附？邓鸿找上孙宏斌，不是偶然，而是必然。 但他为何选择并看好孙宏斌呢？因为融创在并购领域打下的口碑，不只是出手阔绰这么简单。 远的不说，就说近的——17年收购万达文旅后，融创净负债率直逼200%，评级机构标普、惠誉下调融创信用评级，并将其列入负面观察名单，资本市场对融创大肆并购并不看好。 但两年过去了，融创仍稳步向前——并购从未停止，三年间花费已逾千亿，而销售业绩却高歌猛进，甚至在11月的操盘榜上跻身行业前三。 事实上，当年438亿收购万达项目，通过销售住宅和文旅项目运营，已为融创带来1600多亿收入。 融创通过收并购盘活资产，化腐朽为神奇的能力，早已用结果证明。 文旅帝国的最后一块拼图 一个小时花掉153亿，平均每秒425万。也就是“并购一哥”孙宏斌，才有如此胆识和魄力。 显然，打造文旅和会展领域的航空母舰，是这次交易的主要动因。 在发布会上，孙宏斌宣布将成立环球融创会展文旅集团，这对在文旅领域已经独孤求败的融创而言，是版图的再扩张。 文旅地产的规模，融创已经是国内第一，但囿于资历尚浅，在前期吃了很多亏，也交了很多“学费”。 而邓鸿早在1997年就涉足这个领域，拥有相当成熟的运营经验，融创此次接手的，是一个业已深耕二十余年的团队。 环球融创会展文旅集团被寄予厚望，孙宏斌、汪孟德作为董事会成员，邓鸿出任董事长，商羽出任副董事长，魏冬担任总经理，刘杨和王韻峰担任执行董事。 其中，商羽是融创西南区域总裁，魏东是融创四川地区总经理，王韻峰曾任万达集团财务管理中心副总经理兼资金管理部总经理和万达金融集团CFO。 下面是涛哥独家拿到的环球融创会展文旅集团董事会合影，这场153亿交易的大佬们都在里面了。 据说，在这次大佬到齐的启动会上，环球融创会展文旅集团已经提出了3年千亿的战略目标。 另外，涛哥还独家拿到了一份环球融创的决策机制文件，简单的说就是经营管理基本是融创团队负责，邓鸿主要参与投资和重大决策。 豪掷153亿的背后 “很多人问我们钱从哪儿来的，我们收购并不是放在家里，而是拿出来卖了，并且还是加价卖， 我现在一个月现金进账都有五六百亿，拿一百多亿出来是很轻松的”孙宏斌在发布会上如是说。 涛哥分析了下本次交易的细节，根据云南产交所挂牌文件显示： 融创应于报名截止日缴纳交易保证金10.08亿元， 在签订《产权交易合同》生效之日起5个工作日内支付46%的交易价款即70.24亿元左右（且不包含交易保证金)， 15个工作日内支付13%的交易价款即19.85亿元，剩余交易价款于《产权交易合同》生效之日起一年内付清， 另外，融创还需出资40亿元认购云南城投集团发起设立的私募投资基金。 因此，本次收并购融创短期需支付100.17亿并购款，并出资40亿认购投资基金，一年内付清剩余并购款52.52亿，总并购出资近200亿。 目前，融创正在和金融机构沟通剩余并购款项52.52亿的并购贷款事宜。 短期拿出100亿，一年内要拿出200亿，融创真是太有钱，难怪市场上很多人质疑孙宏斌的资金来源。
事实上，融创资金实力还是很强的，资金来源也完全说的清。 2019年中报显示，融创持有现金及现金等价物高达992亿，而根据克而瑞榜单，融创11月单月就卖了665亿，现金流也非常强劲。 另外，融创的融资也很容易，他家的美元债据说是市面上的抢手货。 一位新加坡证券从业人士透露，“最近几笔都是超发，投资者基本要抢额度。而且相比一些闽系房企，融创的发债利率算是低的。” 但是，虽然孙宏斌确实不差钱，不过激进并购背后的风险还是不能被忽视。 涛哥分析了融创近5年的资产负债率和流动比率，这两个数值分别用于衡量企业的长期和短期的偿债能力。
可以看到，近几年由于大肆收购和拿地，融创资产负债率从83%飙升到了近91%，流动比率则由1.5左右掉到了1.16，长短期偿债能力都显著恶化。 因此，融创的偿债压力还是很大的，此次并购可以说是孙宏斌的又一次豪赌。 新起点，新征程 当前，行业寒冬仍未过去，银行紧缩银根，资管新规频频出台，拿地难，融资难成为地产行业的普遍现象。 但是，融创却又一次在寒冬中实现了逆市超车。 克而瑞数据显示，融创今年新增货值从10月的3721亿直接狂飙到11月的6850亿，已经与碧桂园旗鼓相当。
新增货值的暴涨，自然与本次收并购密切相关。 公告显示，本次收购总建筑面积约3071万方，其中可售建筑面积约2771万方，自持建筑面积300万方，可售面积中，未售建筑面积为2390万方。 融创大肆并购的根本动因，正在于此。 以传统招拍挂方式拿地，不仅门槛日渐提高，而且在一二线城市，好地越来越少，利润也越来越薄。 通过并购，融创直接绕开了这个关卡，用相对较低的成本拿到位置更好，预期回报更高的项目，通过融创强大的开发和销售能力快速变现，从而实现规模的倍增。 在融创中国并购史上，相继出现绿城、佳兆业、雨润、融科、莱蒙、金科、万达、泛海等知名房企，据说最近某河南标杆企业也正在和融创洽谈。 尽管其中有成功也有失败，但持续的并购之路确实帮融创实现了土储和业绩的狂飙，多项核心指标已经进入行业前三。 手握巨量土储，在向5000亿进军的当口上，融合了地产、服务、文旅、文化、会展、康养六大板块的融创中国， 正以全新的姿态，迈上新起点、新征程。
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