【原】王健林要10年建千家万达广场靠不靠谱？

12月19日，在苏宁的一次合作者大会上，万达集团王健林立下了一个“大目标”：从2018年起，十年之内要让万达广场的数量达到1000个。这是王健林在公众视野中“消失”了半年后的首次高调现身。

其实，王健林不要说完成10年1000个万达广场的“大目标”，甚至离完成年度“小目标”都相去甚远。截至目前，万达只交付给投资方17个万达广场，加上12月23日即将开业的新乡万达广场，共18个。而去年王健林在集团年会上曾经宣布，要通过和信托公司的合作，开业交付给投资方30个万达广场。

应该说，万达地产是靠重资产起家，但重资产不仅会给万达地产背负一身高负债，而且重资产扩张带来的建设速度很缓慢，王健林只能选择走轻资产扩张路线。目前万达轻资产扩张方式主要模式有两种：

一类是，引入信托资金投资商业地产。就是别人拿钱下订单，万达负责找地、建设、招商和运营。比如，之前由中信信托投资的万达广场则包括衢州、柳州柳南、新乡、南通通州、盐城、桂林叠彩、成都金堂、焦作、枣庄，这9个项目，万达商业目前已全部移交给中信信托。

此外，珠江人寿也投资了4家万达广场：益阳、崇州、平顶山、南昌西湖。目前这4家万达广场已移交给珠江人寿。目前已经在建的万达广场有34个，多数是属于投资类万达广场项目。

不过，这种别人拿钱找上门来的合作项目，今年万达只交付18家，不仅离王健林之前的每年交付30家有很大距离，而且离开每年万达将建成开业76个广场，10年造1000个万达广场相去甚远。

另一类，除投资类万达广场外，万达目前在大力推进合作类的项目：别人出钱出地，万达出设计、建设、运营、管理，这样万达可以在扩张时减少投入资金，达到轻资产投资的目的。此类项目，万达2015年只签了一个，2016年签了18个，还开业了一个：北京槐房万达广场。此类合作通常是万达与当地开发商合作，当地开发商拿地，万达则输出品牌和管理。

尽管，万达地产正在努力以轻资产合作的方式在扩张，但未来10年是否真的能够达到每年开设1000家万达广场，平均每年开设万达广场74家，恐怕要实现这样的目标存在很多变数。那么是什么给万达王健林实现目标带来最大不确定性呢？

首先，先分析一下投资类合作方式。类似于万达广场这种持有类物业一次性投资量太大，投资周期太长，且目前国内有利于房地产信托基金发展的政策和税制还不太完善，信托投资此类产品的回报和退出均具有一定的风险。所以，王健林每年能否找到足够的投资合作伙伴充满着较大的变数。

再者，再来看投资类合作方式，就是万达与当地开发商合作开发。在王健林看来，万达广场项目建成后，即使暂时不赢利也没关系。万达做商业地产的经验是在周边盖住宅、写字楼、公寓，通过卖这些物业回收资金来反哺商业地产。

但笔者认为，上述模式要看具体城市的具体地段，倘若该地段正巧是增值空间不大、房价难有上涨空间的城市，那么万达在周边买房获得的收益不足以维持商业地产的拿地建设运营费用，则此种模式就很难成功了。

最后，所谓投资合作模式，就是当地开发商又掏钱来又拿地，让万达地产去开发商业项目。说到底，万达是想把投资风险转嫁给开发商头上，而当地开发商在拿地时，与政府博弈下来的地价，肯定不如万达出面博弈的要低，而开发商高价拿地去开发商业地产项目，就会导致风险会加大。

此外，这类合作模式又牵涉到双方的权责归属问题，所以在合作之前一定要以合同的方式来约定。否则，在开发进度上可能反而还不如此前万达自建商业地产要快。

王健林近期又制订出宏伟大目标，就是要用10年的时间打造1000家万达广场，而且还要在轻资产的情况下投资。这类模式说白了就是别人拿地拿钱，万达只出建设、出品牌、出管理。但现在问题是，现在正值地产调整期，究竟有多少信托企业敢于冒风险投资商业地产，又有多少开发商能与万达携手共进，我们都不得而知。所以，万达要完成10年打造1000万家广场是一场不太靠谱的游戏。

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