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苏州楼市几年的限价，成就了很多热得烫手的日光盘、倒挂神盘，凭借“买到就赚到”的低价和倒挂，吸引买房人疯抢。 房观现场直击，实探了苏州代表性倒挂盘——某山维拉。 /南山维拉开盘现场图 冒雨彻夜排队认筹、千人抢房的场面记忆犹新，开盘摇号更是堪比中大奖，如今某山维拉已经陆续交付，冲击着二手房市场。 延伸阅读/再见了，某山维拉！最后180套完美收官！ 但市场瞬息万变，房观通过多个中介了解到，当下某山维拉二手房市场并不景气，当初买房的不少投资客纷纷抛售，奈何没有接盘侠。 有价无市，成交量一言难尽。 某山维拉位于机场路95号，属于吴中甪直板块，因为地段较偏，又没有地铁，所以我就直接打车来到项目上。 我在小区东门门口下车，发现项目自带的小型商业已经投入使用，马路对面正好是阳光城丽景湾，且也带有商业街。 进入小区需要刷禁卡，我是跟着一位小区业主进来，从外往内看，楼栋外立面很刚需，由于项目一期二期早交付已经满两年，加上入住率还挺高，所以小区烟火气很成熟，随处可见业主进进出出。 这里说一下，三期共6楼栋，只有3幢已经交付，去年最后开的3幢高层还没有交付，目前正在做最后的收尾工作。 一进小区就可以看见两排丰巢，且门口两边还摆放着某山维拉二手房出售广告，总价180-300万。 绕着小区走了一圈发现，小区内部并没有做到真正的人车分流，单元楼下和路边都有随意停放的电动车，不过值得欣慰的是，整体绿化率很高。 一期二期中间是中央公园，有两处廊庭，一位业主正坐在那里看手机，使用率还不错。  值得一提的是，整个小区的卫生环境不是很理想，路面上污渍清晰可见，垃圾桶边上还有垃圾在地上且周围地面上很脏，这显然是长时间没有清洗过地面导致的，差评啊！ 一期1单元们是开着的，我进去看见一楼也有两家住户，也就不存在什么入户大堂了。
我最不能理解的是，电梯在防火门后面且等电梯的空间很小，仅供站两个家庭，再多就爆出来了。 随便上了个12楼一出来，没有看到住户门，打开旁边的防火门才看见藏在里面的两家住户，走廊公共空间一言难尽，看我拍的视频自己领悟吧~ 实地走了一圈发现再无其它内部配套，这就是那些年我们一起抢过的神盘，总结下来就是：不养眼但很实用。 看完小区内部环境，我们再来看某山维拉外围配套。
前面我们提到小区自带商场和沿街商业，不过沿街商业还出租出去，所以主要还是依靠维乐城商场。
一期东门外就是商场，地下一层，地上四层，生活非常便利。 生鲜超市、餐饮、电信华为、药店、美妆、儿童乐园、健身管、网吧、足疗SPA......总之应有应有。 马路对面也有阳光城丽景湾自带的生活广场，不过商业今年年底才正式投入使用，当前出租率不高，商铺多数还空着，仅有两三家在营业。
/阳光城丽景湾生活广场 据中介透露，项目南面后期将要建一所医院、苏大附属9年义务教育学校、商场等配套，且项目西南角正在规划6号线支线，不过具体这些配套和轨交什么时候落地就不知道了。
其次，某山维拉和阳光城丽景湾均都自带一所幼儿园，不过某山维拉幼儿园还没投入使用，目前学区主要是甪直实验学校，教育资源略显空白，有待填补。 最大的硬伤是，没有地铁、没有共享自行车点也不靠近公交站台，走到最近的公交站台需要约13分钟，平日出行全靠自驾和步行。 关于公共交通配套这点，在寒山闻钟上，也有不少业主提出投诉，官方回复：目前暂无相关规划，建议通过常规公交换乘方式前往。
另外，在看房途中，我发现小区南面有河景资源，不过现在来看，这个河里的水简直绿的发臭，太脏了，后期不治理的话，前排楼栋业主天天闻臭味了。
某山维拉最先一批开盘价7000多一平，去年8月30日加推最后3幢住宅，整体备案均价15835元/㎡，如今二手房最新挂牌价22427元/㎡，并且甪直板块新房市场最新房价直逼2.5万/㎡，很显然，项目身价飞涨。 但市场真的如此吗？答案是：未必。
中介门店附近仅两家，一家在小区维乐城沿街商铺，另一家在丽景湾沿街商铺里，我向两家中介人员打听了该小区二手房市场行情，他们告诉我： 项目挂牌价、最终成交价不活跃，成交占比远不及板块内的新房，带来“流动性折价”，成交周期拉长，议价空间变大，从而出现房价涨幅缩小以及个别降价抛房的现象。 房价涨幅缩小甚至不涨，个别降价抛房现象主要有以下几个原因： 第一：某山维拉整个小区体量比较大，业主中投资客占比极高，挂牌量也比较大，但每个月成交量处于低谷。 其中，一家中介透露，我们家门店每个月成交3套左右，说实话，现在该小区二手房并不好卖。 加上不少投资客挂牌出售纯属试水，想看看二手房涨幅，并不是诚心想卖房，所以会呈现挂牌量上涨，成交量下降趋势。 第二：项目所处甪直板块北，这里目前还没有长远升值的潜力，也没有利好的规划涌现，且甪直板块南，现在有大量刚需新房在卖，可想而知竞争有多激烈。 另外，今年二手房整体行情本就不景气，自然房价涨幅受限，之前出手的投资客如今想要撤场，但买房人不傻，不愿做接盘侠。 第三：从我实探了解到，现在项目附近没有特别大的产业支撑，地段位置不在甪直正核心，的确有点偏远，加上周边公共交通、学区资源、大型高端商业、医疗等配套还不太成熟，基本可以说配套比较欠缺。
还有，我从链家上看到，从今年2月份开始，某山维拉挂牌价就一路走低，且上个月仅成交3套房源，可以说非常不好卖啊。
2套精装3房的成交单价2.15-2.3万/㎡，总价200万出头。反之，1套4房毛坯的成交单价仅1.6万/㎡，与三期住宅1.5万/㎡的均价相差无几。这也意味着，买到这个倒挂盘的业主，身价未必就一定飞涨。 综上所述，项目的二手房市场并不热，甚至略显冷清，与去年千人抢房的火爆场面形成鲜明对比。 最后说一句，苏州楼市闭眼投资的窗口期早已过去，即便是让人眼红“买到就赚到”的倒挂神盘，也可能出现社区品质不过关，投资客退场，二手房卖不动的情况。 至少今年，倒挂神盘二手房成交可能比想要的更为艰难，比如某山维拉。 |
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