|
环线板块界定地产和商圈价值 现代城市发展，像摊大饼，逐渐由核心区域向外扩张。城市周围建设环城道路已成为惯例。大都市不断扩大，逐步形成多条环线。好的城市规划，必然是中轴线千古不变，环状道路与放射状道路相结合，形成快速城市通道。环线道路两侧，形成居住聚集区，形成商圈。房地产价值、商圈价值一般由市中心向外逐环衰减，这就是环线理论。 环线在城市规划中占有重要地位，环线对界定房地产、商圈的区位、地段价值以及价格定位的重要性正在日趋凸显，房产、商圈跟随环线发展的轨迹十分明显。  苏州之前的发展格局，更多体现为多区域发展、多中心发展格局，但是，随着苏州城市建设的不断推进，特别是随着苏州中环线的开通，苏州的城市格局，愈来愈向北京、上海等一线城市的环线型发展靠近。中环开通之后逐渐形成一个完善的交通网络，中环快速路将与快速内环、绕城高速一起，形成苏州中心城市对外辐射的快速路网体系。 大都市应该至少拥有6条环线 通常认为苏州市只有3条环线，内环，中环，外环（绕城高速）。但是实际上，中环线并不完美，而且也未完全闭合。不过，打破重组，并稍加改造，苏州已经基本拥有6条环线了。 国内，环线道路建设的楷模是北京和成都。北京、成都都已经有了7环，但是北京对于市政交通、房地产、商圈有参考意义的主要是6环以内。成都则是5环以内。 环线道路的发展对于推动城市发展具有举足轻重的作用。以北京为例，北京的六道环线的复合体系成为土地价值标定的界限，不仅成为衡量地价、房价的标准，同时也是阶层划分的界限。在北京地产强劲增长的几个速度周期中，二环、三环和四环形成的强大“地王线”一直被看成是北京地产业的黄金环线。一直以来，黄金环线不仅是诞生北京地王的核心区域，也是北京地产业未来走向的风向标。因此，黄金环线也历来都是大型地产公司激烈角逐的第一线。 那么，苏州的6条环线又是怎么样的呢？我们先看一下北京、成都的环线。 北京一环路（地安门大街-西四大街-珠市口大街-东四大街）全长17公里。 二环路全长32.7公里。三环路全长48.265公里。 四环路全长65.3公里。五环路全长98.58公里。 六环路全长约为192公里。 七环路全长940公里，其中890公里都在河北省，因此意义不大。 成都一环路全长19公里。二环路全长28公里。 2.5环（中环路）全长42公里。三环路全长51公里。 成都绕城高速公路（又名外环路，四环路）全长85公里。 成都五环路全长约143公里。 成都第二绕城高速（六环路）全长223公里。 成都经济区环线高速公路（七环路）全长437.7公里。成都6环、7环也没有什么意义。成都比较有意义的仅限5环以内，加上2.5环，也共有6条环线。 从北京、成都的经验，可以看出，大城市6条环线是比较合理的。合理的快速环线，有利于缓解市中心的交通压力。环线分布合理，对房地产开发、商圈的形成都有重要意义。 下面根据北京、成都的环线，鲲鹏提出苏州的6条环线。 1、苏州一环线：内环快速路，大约25公里，已经建成。一环以内，基本都属于古城保护区。  2、苏州二环线：大约36公里，与北京二环长度差不多，充分利用现有道路，局部稍加改造、衔接即可。 南侧：宝带西路-福运路-太湖西路-太湖东路-东方大道； 东侧：通园路-金鸡湖大道-星明街-星明街立交-接入沪霍线； 北侧：鹿山路（金湾街）-城北东路-沪霍线； 西侧：塔园路-马运路-滨河路-晋源街。  3、苏州三环线：大约50公里，与北京、成都的3环基本一致。东、北段完全成型，南段需修建跨石湖风景区的隧道将宝带西路与石湖路连接起来。西段可以利用现有道路，西段北面也可新建道路连接长江路与西环快速路。 南段：宝带西路-新建隧道-石湖路-郭新西路； 东段：通达路-星港街-陆泾路； 北段：阳澄湖大道-北站高架路-阳澄湖路-西环快速路； 西段：新建道路-长江路。  4、苏州四环线：大约76公里。长度介于北京4环与成都4环之间。鲲鹏提出的广州4环大约72公里。苏州4环目前可以利用现有道路。未来，西南角可以新建旺山景区隧道直接连接中环西线和南湖路，这样更快捷。 北段：中环快速路-中环北线； 西段：沪霍线-中环快速路西线-木东路； 南段：吴中大道-南湖路-东方大道； 东段：星湖街-星湖街立交。  5、苏州五环线：大约100公里，与北京5环长度差不多。鲲鹏提出的广州5环长度是106公里。苏州5环线完全成型，南、东、西段都是利用现有高速公路，北段，太阳路部分路段可能需要提速改造，使之成为高速路。 南段：S58沪常高速-苏同黎公路； 东段：中环东线； 北段：太阳路-中环北线； 西段：S17苏台高速-S9苏绍高速。  6、苏州六环：大约160公里，长度介于北京6环与成都5环之间。鲲鹏提出的广州6环、无锡6环、常州6环长度也是160公里左右，可以说160公里市6环的标准尺寸。苏州6环已经基本成型，北段、东段为现有高速公路，西段、南段利用现有市政道路，但并没有完全闭合成环，局部需新建道路、桥梁或隧道。部分市政道路可能需要提速改造。6环完全建成之日，即是苏州城建媲美北京、超越成都之时！ 东段：G1521常嘉高速； 北段：S17苏台高速-S48沪宜高速； 西段：人民路-望东路-聚福路-通墅路-福东路-舟山路-校场路-新建跨太湖隧道连接园博园路； 南段：园博园路-东山大道-新建隧道或大桥连接云龙西路-周湖线-转入常嘉高速。  这样，苏州与北京、成都一样，都拥有6条环线。 北京6环长度192公里，成都5环长度143公里，苏州6环长度为160公里，介于北京、成都之间，与广州的6环长度保持一致。这说明苏州市城区范围与广州差不多大，比北京略小，比成都略大。 上述6条环线，与北京的6环长度相当，是有形的环线。即使不能成为现实，也可以成为房地产地段、商圈区位参考的“无形环线”。  上面这张图是苏锡常6环空间示意图。苏锡常的6环长度都大约160公里，6环内的面积大约2100平方公里。6环给了3个苏南大都市足够的、互不干扰的发展空间。苏州在6环之外，还可以建设7环，连接昆山、常熟、张家港3个县级市。苏州的发展空间比无锡、常州更大一些。昆山、常熟、张家港、太仓四个县级市，远离苏州市中心，可以参考上海最近的五大新城模式，建设成为苏州的卫星城市。 元芳你怎么看？ |
|
|
