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作者：福贵 “决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段！” 李嘉诚的这句至理名言，一直被地产界人士奉为金科玉律。 东京涉谷，东京最具代表性的商圈之一，有着“年轻人之街”的美称，是日本潮流文化的发祥地。涩谷站作为东京最重要的枢纽之一，共九条线路贯穿其下，依托交通枢纽，商业配套也极其旺盛。 广州太古汇，昔年为了拿地盘、等地铁线路，花了7年时间，期间就在地块挖了个坑，显示太古地产的存在，现如今，广州太古汇已是广州颇具代表性的商业。 深圳壹方城，出乎意料的，开业后就成为黑马，而其成功也有不少客观因素存在，一是位置临近前海，二是地铁直达，区位的优越性和交通的便利性使其开业就成为打卡地，现在更是很多年轻人聚会的首选。 有着mall都之称的深圳，每年有不少项目入市，也有不少项目无声地“死去”，纵观深圳市场，活得很好的，基本都是交通便利，和地铁很近的项目。 但是，地铁站点有限，有些商业项目无法享受地铁带来的红利，远离地铁活得很好的商业项目，宝安海雅缤纷城算一个。 除了宝安海雅缤纷城这种活得很好的，更多的还是一些不温不火的项目，这些远离地铁的商业项目又能通过什么方式存活下来，甚至活得很好呢？ 本文将以宝安沙井天虹商场作为案例分析，选取两家天虹商场为案例，一是因为两家商场皆远离地铁，并且处于同一片区，二是为同一运营商经营，可参考性相对更大一些。 天虹商场沙井店 天虹商场沙井店，地处宝安区沙井镇中心路与创新路交汇处，经营面积3万㎡，于2004年4月23日开业，通过地图测距可知，该商场与11号线沙井站直线距离为1.2公里，步行大概需要20分钟（高德地图数据）。 从天虹股份2019年年报可知，这家开业已有16年的门店，营业收入在天虹商场中排名前五。 10月25日，周末，从现场情况来看，相对于商场所处的位置来说，人流量很不错。 笔者到商场的时候，是中午12点半左右，站在商场外面，可以看到商场外围停车区域早已停满车辆，现场有工作人员在做指引，直接将原本的活动区域作为临时停车位。 进入商场，一楼以美妆钟表鞋履为主，当时一楼的人并不多，但是到下午3点之后，一楼的人不少。 二楼主要以天虹超市及零售为主，当时虽已是中午饭点，但是也能看到超市里面有不少人在采购，收银区还出现排队付款现象。 超市门口有几家轻食餐饮小店，当时去的时候已经坐满，一直到1点多，还有不少人在吃东西。 三四楼则是以女装、男装为主，这部分区域到3点后，人气也不弱。 五楼则以儿童亲子业态为主，可以看到儿童娱乐区域有不少小朋友在玩耍，而紧邻娱乐区的几家餐饮门店，也出现排队情况。 新沙天虹购物中心 而同样位于沙井的新沙天虹购物中心，却是呈现出完全相反的场景。 新沙天虹购物中心，地处宝安沙井新沙路与西环路交汇处，经营面积10.5万㎡，于2016年12月16日开业，与沙井地铁站的直线距离2.5公里，步行大概需要40分钟（高德地图数据）。 10月26日晚上6点半左右，到达现场时，商场外人来车往。
而商场内，除了一楼人流稍微有一点之外，整体颇为冷清，整个商场安静得堪比图书馆。 原以为正值饭点，逛街的人应该都聚集在餐饮区域，最后的结果却是大失所望。 从一楼乘扶梯，一路往上，每一层的人数都可以用双手数出来。
一些公共活动空间基本看不到人，同样的儿童娱乐场所只看到两个工作人员在闲聊。
到了六七楼餐饮集中区，除了6楼一家点品集需要排队之外，其它餐饮门店客流都较为一般。
占地3万㎡的国内购物中心首个夜宴主题美食街——YES！街，粗略看了一下，大概关了五六家门店，剩下的也是没什么客人。
还有海底捞不用排队，去了就有座位，星巴克除了外摆区几个坐着吸烟的男士之外，店内就看到寥寥几个人点单。
同样都是天虹运营的两家商场，同样都是远离地铁，不一样的地方应该是天虹商场沙井店算是百货形态，新沙天虹购物中心算是购物中心。 按照目前商业市场发展主流，新沙天虹购物中心应该会更火，同时天虹也在向购物中心转型，运营力度上也会有所偏向。但是，现场所看到的情况却恰恰相反。 细究下来，可以从以下几个方面查找原因。 1、运营思维难以转变。 世界上唯一不变的就是变化。商业发展瞬息万变，相对应的，运营思维也需要随之而变，但这也是最难转变的。 传统百货受到电商冲击，最近几年，基本都在转型，从新沙天虹购物中心目前的情况来看，可以明显的发现天虹还未能摆脱传统运营思维。 购物中心强调体验，为消费者提供舒适的购物环境，而在新沙天虹购物中心，进门就看到各种事物充斥眼球，原本应该留给消费者的公共区域，却被放置的各类摊位占据，甚至连扶梯口位置都不放过。
同时，新沙天虹购物中心存在着大量承重柱，一般而言，除了百货以及年代比较久远的购物中心，很少会将承重柱凸显出来。
密集排布的摊位以及承重柱，不仅阻挡视野，也使人明显感到空间的逼仄，对于越来越注重体验的消费者来说，这就是在实力拒客。 而与新沙天虹购物中心仅一街之隔的京基百纳广场，在空间体验上比新沙天虹要好不少，从当晚看到的情况来看，人气也相对新沙天虹要好一些，比如晚上8点，有些餐饮门店还有不少消费者。
2、明确客群。 在笔者看来，商场定位，最直接的目的就是明确客群，定位高与低，最终还是要符合自身实力以及周边群体的消费能力。 虽然天虹商场沙井店属于百货业态，但是从品牌上来看，能够体现出浓浓的家庭生活气息，也就是说，在天虹商场沙井店可以满足日常生活所需。 从品牌价格来看，天虹商场沙井店的美妆品牌并不是千篇一律的头部品牌，很多都是平常家庭可以消费得起的。 而服饰类产品很多都有折扣优惠，并且涵盖了男女装、儿童装，对于一个家庭来说，逛一次商场，基本上可以买到很多需要的东西。
同时，也是一家人休闲聚会的方式。 而天虹超市，则可以满足周边消费者日常菜品需求。 这可以以当天所看到的场景为佐证，当天前往天虹商场沙井店的消费者基本上以家庭为主，大人加小孩是标配，几家餐饮店也是一个家庭一桌，就没看到有单独一个人做一桌的客人。
应该都知道，沙井一直都是工厂比较集中的地方，外来务工者比较多，这些人在生活需求上，可能会相对节俭一些，会更加注重性价比，价格相对较低以及有折扣优惠，很容易就能够吸引不少人前往购物。 这些人也有很多并不是在意地铁是否方便，因为不少人出行都会直接骑着小电驴，对于他们来说，这会更加方便。
当然，也要面对深圳在产业升级的过程中，不少外来务工人员不得不被迫离开的事实，就如去年网传沙井街道走了几万人，加上今年疫情，也有不少人没有返回深圳，这些人员的流失，对于商场来说，也会造成一定影响。 而在新沙天虹购物中心，却看不出明显定位，更像是招一些品牌将商场填满，走时尚潮流抑或家庭亲子等，都不是很明确。 3、商场细节以及业态排布。 在传统百货业摸爬滚打几十年，天虹的经验已经很丰富了，在业态上有着一套相对固定的模式，一个个柜台以及明确的区域划分，消费者可以很明确的找到所需。 而在做购物中心时，却力有不逮。 从新沙天虹购物中心来看，基本每一层都有餐饮、零售、娱乐版块，这就导致每一层的重点很模糊。 而成熟的购物中心，零售服饰、餐饮、娱乐，每一层都会有集中的侧重点，消费者在购物的时候不会因为突然的转变而出现心态变化。 几个月前，关于TOD商业概念在业界传播开来，各大开发商拿地也多以靠近交通枢纽为主。 不容置疑，在商业方面，核心区域的地块先天上就有优势，能够聚集更多的人气。 但是，狼多肉少，一座城市真正核心的地块有限，加上现在拿地成本上升，能够拿到好地块的也多为实力强劲的头部开发商。 而商业作为提升人们生活品质必不可少的一部分，不可能只会在核心区域建造，那些远离交通枢纽的商业在没有先天优势之下，更要注重的是人货场的重构。 这对于任何一个运营商来说都是必要的。 毕竟，消费者才是根本，商业玩法不管怎么变，最终的目的都是为消费者服务。  |
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