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不知道从什么时候起，各大自媒体，尤其是新闻媒体出身，和房产中介出身的自媒体，开始集中吹嘘起广州南沙，大有把南沙吹成大湾区未来的中心，全国第一的房产投资圣地的趋势。。 但是实际上呢？我认为但凡是自己下场买房，自己有投资经验的，都可以看出来： 南沙是个宇宙天坑，甚至比当年的大亚湾的坑还要更深一些。 为什么呢？ 因为南沙其实类似于当年的海南，是一个天生适合舆论炒作，但是实际上不适合买房的地方。 下面，我会具体说说南沙坑在哪里。 一）南沙第一坑，人口太少 南沙的人口少，大家都是知道的，但是大家不知道的是，南沙的人口少到什么程度。 我们都知道，大亚湾之所以是个坑，就是大亚湾的人少房多，大亚湾号称每个人对应三套房子，但是在这个方面上，南沙是比大亚湾更甚的。 大亚湾，无论如何，人家也是积累了100万的人口，那么南沙呢？ 南沙只有30万人，换算到东莞，只能算作一个中等的镇。 南沙只能类比清溪，大岭山，不如大朗，凤岗，更不要说跟塘厦，虎门这样的东莞强镇比较了。 30万人的数据从哪里来呢？答案就是南沙的人口数据。 南沙区的官方数据是，人口80万（79.6万人），面积800平方公里。 当然这800平方公里是有水分的，因为南沙属于珠江口，有很多半水域半陆地的滩涂地。但是无论如何，500平方公里总是有的。 对于一个区而言，500平方公里是个什么概念。南沙本来就基本都是平地，所以500平方公里基本都是可以种地的农田，这么大的面积，种地本来就需要很多农民的。（可能需要几十万） 这一点我们可以看下南沙各镇的人口分布，你就能看明白。 我先卖个关子，给大家看一张2005-2015年广州各区的人口增长图 大家可以惊奇的发现，12年南沙人口翻倍了，那一年一定发生了某些事情。 我们继续观察可以发现，那年番禺的人口少了一大截。这样答案就清楚了，这一年，番禺的东涌镇、大岗镇、榄核镇三个镇划给了南沙。这三个镇的总人口41万，占了南沙的一半以上。， 南沙各镇人口（17年数据，跟现在略有出入） 南沙街道 12万人 万顷沙 5万人 黄阁镇 5.5万人 横沥镇 4.2万人 龙穴街道 1万人 珠江街道 3万人 东涌镇 19万人 大岗镇 13万人 榄核镇 9万人 结合南沙9镇的分布图，我们也能看出来，这12年划给南沙的三个镇（就是北边的三个红框框），其实离番禺更近。这些地方和南沙核心区离得比较远，所以真正属于南沙的，应该也就是南沙街道，以及附近的黄阁镇，珠江街道等。总人口也就是20-30万人。 情况看来比我预想的还要糟糕，那么南沙近几年的人口增长，有没有让人感觉有井喷的趋势呢？ 这一点我们可以从南沙的历年人口数据，得到验证。 年份 人口（万人） 2019 79.6 2018 75.17 2017 72.5 2016 68.74 2015 66 我们发现，平均每年人口增长为3万人左右。去年增长了四万出头，所以人口的增长还是稳中有升的趋势。但是这几万人其实是不能解决问题的。 总之，人口基数还是太少啦，二三十万人口的小镇，周围还有500平方公里的农田，无论如何都不像是能够短期可以飞起来的样子。 举个不太恰当的例子，现在的南沙，有点像是20年前的大亚湾。 大亚湾一带有100万人口，南沙目前30万人口，按照目前速度继续增长20年，大约能到大亚湾的水平。恩。 二）南沙第二坑，政策太虚 南沙的政策震天响，但是我们实际看看，都是一些莫名其妙的政策。 具体我都懒得去列了，总之大多数政策，都是要来的。尤其是喜欢跟深圳和东莞这边抢待遇。 每次深圳东莞有啥优惠政策，总是能争取一个类似的。 这有点像是啥呢？ 好像一个小孩，学习不好。然后班里给优秀的同学颁了奖状。小孩看到优秀的同学拿着奖状站在领奖台上好羡慕啊。但是老师又不肯主动给自己颁奖状，怎么办呢？ 于是，就回家问父母要。然后父母就去小卖部5块钱买了一个一模一样的，挂在了家里。恩，就是这样。 这种事情很无厘头，但是大家都是成年人了，也不能明着去指责，所以就这样吧，睁一只眼闭一只眼就这么糊弄过去了。 但是，对于要真正买房的普通人而言，你可不要被这些花花头衔忽悠了，头衔没有意义的。 我在毛乌素沙漠里圈一块2000平方公里的土地，给他和深圳一模一样的政策，他就能发展成和深圳一样的城市吗？没有任何可能性的。 政策起的是锦上添花的作用，不能无中生有，不能给你凭空变出几百万人口出来。 三）南沙第三坑，跟错老大 南沙跟了广州这个事情，本身就导致他后继乏力。 广州最近发展越来越缓慢，已经从第一梯队里掉了下来，目前处于跟杭州，南京竞争的阶段。 我们有种戏称，广州目前已经不是一线城市了，广州是二线城市的排头兵。 广州的经济发展慢，和很多方面有关。其中最大的制约，大概就是广州本地人的色彩太重，粤语氛围太浓厚，对外来的人口不是非常的友好。 上海也是一样的道理，所以上海和广州一样也是发展比较缓慢，只是上海体量很大，所以再慢也是妥妥的一线城市。 但是这个跟错老大，也是没有办法的事情。 我们其实可以看到，珠江西岸的整体发展，是不如珠江东岸的。 为什么呢？ 恰恰是因为传统上，珠江西岸比珠江东岸的条件好很多。 有更平整的土地，珠江口沉淀下来的更肥沃的土壤，也就意味着，更多的本地人口。 珠江西岸，就是广府人的大本营。 这样同时也意味着，这里的本地色彩比较浓重，新的思想，新的人口，新的秩序，都不容易建立起来。 自古以来，新的体系，都是在缝隙中成长起来的。 比如我们之前土地革命时期的井冈山，瑞金根据地。 比如，深圳这座城市，就是在广府，潮汕，客家，香港人四家之间的缝隙中成长起来的。 缝隙中，各方势力纠葛均衡，才容易诞生出新的路子，才有机会成长出参天大树。 这是历史的规律。 整个珠江西岸，很明显没有这样的土壤，所以经济发展不如东岸迅速，是非常正常的。 那么南沙可以更多的依赖深圳，成为深圳的南沙吗？ 答案是不可以，因为南沙和珠江东岸之间隔了一个珠江。珠江很宽，架桥不易，可以承载的交通量是相当有限的。 所以南沙永远不可能成为深圳的南沙，对于深圳人而言，无论未来发展到什么程度，去南沙，永远都不如去大亚湾和惠州城区方便。 四）总结 南沙还有一个很大的bug，我觉得也应该提点一下。 南沙目前虽然只有30万人口，但是专职房产的中介就有3万人。 也就是每十个南沙人，就有一个专职卖房。 这种卖房氛围浓郁的地方，自然你能感受到很强的宣传氛围。但是也是恰恰证明了在这里买房，你是需要慎重考虑的。 毕竟，从我个人而言，我是既不会相信卖房中介出身的人，也不会相信媒体出身的人的。买房这种事情，最根本的还是要自己对自己负责。 南沙的结局，能成为类似顺德，惠州城区这样的地方，就算是不错的了。他连成为大亚湾我觉得都是痴心妄想。 当然大亚湾本身就已经够坑了，但是大亚湾毕竟还是有希望的，当深圳人口5000万的时候，大亚湾的房子自然也就解放啦。。。 而深圳人口5000万这一天，迟早还是会来的。 买房是人生最重大的事，是一个人成长过程中真正的成人礼，是需要老中医把脉的。 附图是我的微信，如果有购房相关的疑问，或者个人资产配置方面的问题，或者有加入本号知识星球的需求， 入讨论群的需求，欢迎大家积极联系。 |
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