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古代的房子也很贵吗？指闻君查阅资料发现，根据《后汉书》记载，一个看守城门的人3年俸禄可以在当时最大的城市（长安城）购买一套房子。 那为啥现在房价这么高？笔者认为，这是因为房子的“属性”变了，从最原始的居住属性转变到了“金融”属性。 一旦房子的属性发生了“质变”，那么决定房价高低的因素也要跟着发生转变，过去决定价格高低的是居住功能，现在决定房价高低的是“炒房人的多少”。所以说，在全民炒房的大时代背景里，刚需购房人群的增加或者减少，将直接决定着未来的房价走向。 过去，人口快速增加，致使住房需求结构性失衡，进而导致房价上涨。 房价上涨，得益于青壮年人口增加，房价下跌，也可能因为青壮年人口的减少。1987年总人数9.6亿人，2000年达到12.6亿人，总人数年均增长1.25%。与此同时，青壮年人数（15岁至64岁）增长迅速，从87年的5.6亿涨到2000年的近9亿，年均涨幅2.11%，是总人口规模增速的2倍左右。 15岁至64岁的人口比例快速提升，直接导致房地产市场购房需求量增加，因为这部分人基本都是70后、80后和90后，他们一方面遇到了福利分配房结束的改革，另一方面经济快速发展腰包里的钱越来越多，所以在房地产金融化的同时，加上市场上涌现出这么多购房需求，房价才快速上涨。 房改之初全国均价2000元，2015年涨到7517元，涨幅279%，到2020年7-10月，新房销售价格超过1万元，20年时间里涨幅500%，北上广深房价上涨可能在6-10倍左右。 房价上涨城市很多，人们很喜欢拿北上广深举例，98年至10年期间，这些城市均价在3500元-5000元，然后就开始一路高歌，短短5-6年时间里，这些城市的房价分别上升至4.0万、4.5万、1.87万和5.5万。就现在的房价水平而言，二线城市也平均在1万元以上。 不过，现在楼市风向变了，房价涨跌已不重要，一个更危险信号2021年出现。 日前，社科院世界社保研究中心主任郑秉文对今后的人口一事表达出了自己的看法，他认为，从2021年开始，我国的人口结果将突破2个重要关卡，这将彻底改变当前的基本年龄格局：
随着老龄化突出，青年人口的减少，房价也将发生变化，这是情理之中的事情。可以这么说，在房子供大于求，购房需求人数减少的情况下，房子贬值应该是大概率事件。这一点李嘉诚就有提到，李嘉诚在2019年谈及2020年的买房问题时这样说“明年刚需买房自住依然可以，但是炒房就不建议了，不要去炒房。”李嘉诚不仅努力劝告不要炒房，而且身体力行地放弃“外行看起来很赚钱”的房地产市场。 从2013年开始，李嘉诚每年都会甩卖1-3个房地产项目，有的均价400亿元，有的均价800亿元。“大撤退”是房地产业内人士对李超人近些年最大的评价。 无独有偶，王石也认为，现在房地产早已过剩，未来年轻人要继承的房产数量很多，所以年轻人根本不需要考虑买房子，即便自己不买房，你的父母亲和你的岳父岳母亲也会给你房子居住。与王石看法相同的当属马云，马云在阿里巴巴的一次内部员工信中直言，10年前我支持买房，但现在年轻人要学会租房子。 如果从人口结构的观点来看，不管是李嘉诚、王石还是马云的看法，观点都是非常一致的。 对于买房人而言，房子贬值已不重要，一个新问题来了，随着房地产市场各项规范化的推进，例如房地产税、空置税、房东税等呼之欲出，未来的房产持有或许将告别零成本的年代，房子持有越多或许成本越高，所以专家预测：房子正成负担。 举个例子： 社科院预测，2020年全国房价平均涨幅在6.1%，咱们取整数按照6%计算，那么小明购买一套100万元的房子，是不是意味着1年之后这套房子就带来财富增值6万元呢？ 表面算起来确实如此，但实际上小明这套房子不仅没有赚钱，而且为小明带来了亏损。因为买房需要花钱，而现在人民币现金其实正处于贬值阶段，2019年的100万元到2020年已经不值100万元了，现金缩水其实就直接导致购买力降低，这也就是所谓的财富贬值。 从广义货币M2发行量来看，在过去的10年里，我国M2增速远远高于GDP增速，一般会超过GDP增速的3-5个百分点，2017年至2019年M2增速平均在8%左右，虽然比起10年前动辄10%以上有所放缓，但依然远远跑赢GDP速度，经济学家估算，因为经济发展等因素导致货币购买力年均降低7%左右。 同时，房产持有还需要扣除折旧成本，经济学家李迅雷认为一般在3%-5%，咱们按照4%计算。这是固定资产不可避免的一个成本费用，年代越久远的资产越不保值。 所以，小明这套100万元房子最终收益为6万元-7万元-4万元=-5万元，可以看出，房子不仅没有带来财富增值，而且导致100万元1年后只剩下95万元了，那么10套房子结果如何？将直接损失50万元，房子越多负担越大。 指闻君认为，房价不涨就是跌，这并不是假话，特别是随着人口格局面的改变，房子多的人今后将面临更大的考验，是时候早打算了。 |
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