如何把握加拿大房地产投资的主线

市场低迷的时候，看了我的看法但不敢信，所以不敢入场，时过境迁，发现我去年说的都对，但今年情况变了，还是不敢下手，地产投资者的窘境，似乎只有一个：不知道什么时候该入手。我完全不同意这种观点，在加拿大做地产投资，唯一不需要纠结的事就是什么时候入手，因为早买是永远都对的选择。我知道马上就会有人举手反对：2017年春天入手买独立屋不是很多人被套牢了吗？怎么能说越早越好呢？2017年买房没错，但你买的是那一年涨得最离谱的房产类型，就是你的错了。2021年春天，仿佛昔日重来，酷似2017年春天的韵脚，地产投资者其实自己应该知道怎么做，只是希望我能证实一下而已。

房地产投资，与股票等其他投资一样，都有自己的主线，只要不偏离主线，投资获利只是早晚的事。“主线”英文是mainline，即，大道，主路，通识…。找不到主路和大道的人，容易被异端邪说影响，甚至容易被引入旁门左道。

我是2008年定居在多伦多，2010年开始地产投资的，绝对不是资深的地产投资者，但幸运的是，一直走在地产投资的大道上，没有误入歧途。总结一下过去11年的经验，我个人认为，加拿大房地产投资的大道是这样的：投资二手房是主路，投资地产开发是偏门，投资楼花是险路，投资分租房是歧路；债务管理和杠杆的运用是地产投资的核心工作，找房子是辅助工作，抄底的努力是白费功夫；在买入的那一刻，投资冷门的房产类型是价值投资，追逐热点地区和热点房产类型是找死；和股票投资一样，你可以咨询别人的意见，但要自己为投资的结果负责，同时也像买股票一样，卖给你股票的人可能与你的利益有冲突，所以你自己需要知道被推荐购买的房产，是否真的对你物有所值，而不是卖给你的那个人。我的经验和教训有限，只能总结这么多，如果能明白上面这段总结，可以跳过下文，结束对本文的阅读。

01什么时候，该买什么？

2017年春天，我提醒我的一位同事：你new market市的自住房价格上升非常快，那个地方并没有人口支撑这个房价，如果遇到外力干预房价会被打回原形，所以现在要做加按。我这位同事完美地忽略了我的建议，现在房价才刚刚涨回4年前的水平，我上周又提醒了这位同事一遍，现在需要做加按。加拿大房地产投资决策中，时间点和买入什么物业是一对儿不可分的组合，早买肯定没错，但不能买入价格虚高的房产类型。事后诸葛亮一下，我们就会明白现在该做什么：2017年独立屋猛涨，一房难求，房价是海鲜价，每周甚至每天都在刷新本小区的历史记录，这个时候应该加按升值过猛的房产，去投资冷门的房产，例如，CONDO。2021年的春天，历史的韵脚一模一样，所以此时此刻，要加按房价上涨过猛的房产，投资二手CONDO。

2018年，整个独立屋市场陷入低迷，曾被爆炒的房花还没有被市场消化，看似独立屋的房价还有下跌的可能，我的一位老客户，在这一年开始建仓二手独立屋，她在红雨财商群2020年9月的早餐会上分享了自己的心得，在油管上我个人频道上能找到这段视频。“早买”的含义是：有首付，且能申请到贷款时，立刻出手。但出手时一定要选择投资市场上最最冷门的房产，而不是最热门的房产。我帮这位老客户，通过几次加按，在短期内还清了自住房贷款，扫清了房产投资之路，她的首付一到位，立刻就可以出手。我只能帮客户做准备工作，但投资什么物业，需要投资人自己做决定。她选择了当时备受冷落的独立屋，是她自己的眼光和胆略，现在收获巨大，完全是胆识和行动力的回报，别人没有资格嫉妒。她买了房产之后的2019和2020年，房价不仅没有立刻上涨，而且还要每月填补投资房的负现金流，只有真正信房地产的人，才会这么笃定，而大多数机会主义者，只是在房价猛涨的时候才相信房地产是好的投资，因此我们看到的结果是：80%的人看着20%的人坐拥80%的财富。

加拿大房产投资中，时间和物业的选择的主线是：早买+买入二手的冷门房产。

02什么人适合做房地产投资

大多伦多地区每年平均房价涨幅7%到8%，有的年头高、有的年头低，各类房产类型涨幅也不是同步的，但投资回报的确定性很强，长线投资房地产的人都赚到钱了，或多或少而已。按照72法则，如果每年涨幅7.2%，10年价格翻一倍，收益是非常可观的。躬身入局投资房地产的人并不多，因为大多数人还是半信半疑，也有一部分人被挡在了贷款的门外。

相比股票投资，地产投资的门槛更高一些，投资者的素质相对好一些，因此地产投资的浮躁情绪没那么强烈，导致房产价格波动没有股票价格波动那么大。房产投资的最大特点是取得杠杆的成本最低，因为按揭贷款利率是所有家庭和个人能取得的，利率最低的贷款。可以说，拿不到贷款，用现金买房，还不如投资股票来的兴奋和波澜壮阔。被挡在贷款门外的人，不适合做房产投资。我个人强烈建议，无法从银行取得按揭贷款的人，远离房产投资，因为借高利贷买房，没有投资价值，且风险太高。房产是要长期持有才能获利的，如果借贷成本太高，很难长期持有，因此完全没有必要做房地产投资。股市里的快进快出，更适合投机者，在一周之内，甚至在一天之内，从贪婪到恐惧，再从恐惧到贪婪的频繁转换，属于上等刺激，地产的长线投资者消受不了。

银行在判断给谁不给谁房贷杠杆时，有一个公式：每月债务与每月收入的比例，不能超过44%。因此，能拿到房贷批准的家庭，必须要有稳定，且超出每月债务花销2.27倍的收入。在加拿大没有稳定的，可证明的，且被税过的收入的家庭，不适合做房地产投资。我们也观察到了一些华人家庭，霸王硬上弓，做职业房东，全家的收入来源只有房租收入，所以收入远远达不到银行要求的每月收入2.27倍于债务的现象，他们走的是分租的地产投资歧路，银行不会支持他们加按房产，以及批准新贷款继续投资房地产。自断收入，就是自绝于低成本房贷。

从地产投资的资格和准入上讲，房地产投资的正道是：能够获得商业银行低利率按揭贷款，长期持有房产的人，他们的特征是：有稳定和连续的报税收入，且坚信房产是一项优质的资产。

03二手房，期房，集资开发，选哪个？

加拿大城市化率81.48%，每年新建房产20万套，二手房交易70万笔，是一个存量市场为主导的房地产市场。从选择面上讲，投资者从二手房中选择投资目标更容易，信息更透明，且竞争更少。

期房，其实就是房产的期货。连现货都没搞清清楚的人，就别碰这么悬的期货了。历史阶段决定了，碧恒万这样的开发商，已经像恐龙一样在加拿大灭绝了，加拿大没有一家房地产开发企业是上市公司，每年这个20万套新房，大多是小开发商建的，能不能如约交到买家手里，本身就是个巨大的问号。房地产投资的最大优势是投资回报的确定性。喜欢期货和不确定性的人，可以投资中行的原油宝。

地产开发，尤其是华人搞的房地产开发，简直就是一部哈姆雷特——悲剧里的经典。我孤陋寡闻，来加拿大11年就听说世嘉堡的love condo项目建的干净利索，其他的就不知道了。

选择二手房，是地产投资的主线，而期货，以及参与开发则是险路和偏门。

04房产投资的核心工作是负债管理

房地产投资最难的两个问题是：1.如何拿到贷款买下房产；2.在买下房产之后的漫长持有期内，如何管理和经营投资房。问题不同，但答案相同：债务优化。

申请贷款时，银行看每月债务与每月收入的比值是否超过44%，因此即使收入很好，但债务管理能力很差的人也申请不到房贷。举个例子，一个家庭自住房贷款月供8000元，如果想贷款买60万的投资房，家庭收入需要在50万以上；自住房月供800元的家庭，如果想贷款买60万的投资房，家庭收入12万就够了。给大家一个简单的公式其衡量一下能否贷款买投资房：家庭年收入的5倍减自住房余额=每套投资房的贷款金额，最多可以贷款买10套投资房。有些家庭有多套投资房，且还能获得贷款，秘诀就来自于这个简单的公式。

我在很多微信群里看到，房东们为处理与租客的关系，以及维护房产方面花了大量时间和经历，以至于觉得投资房产很不值。这个问题的本质不是租客管理和房产维护问题，而是债务管理问题。好地点的好房产才能招租到优质客户，质量好的房子才不用总是维修。而好地点的好房子，在贷款80%的情况下，就会出现负现金流。很多家庭无法消化这个负现金流，因此选择了差地点的差房子，被迫与低信用和低收入的租客打交道，还要不断地维修房产。还有人专门寻找有正现金流的房子，甚至不惜违反当地法规进行分租。以正现金为投资目的的地产投资，买不到好地点的好房子，是自己选择从房地产投资的主路上滑下去的，不是别人推的。因此，没有场外现金流支持的投资者，尽量不要投资房地产，否则会麻烦缠身，还不如去投资股票了。

房地产投资的正道是降低自己的消费债务，例如，自住房贷款，汽车贷款和学生贷款，腾挪出空间容纳好地点好房子的负现金流，这样的投资方式才会省心省力。

05反智年代的挣扎

有人在网上说，买20套房子的楼花，可以迅速实现8位数的收益。我觉得这就像川普说喝消毒水能治疗新冠肺炎一样，用愚蠢和无知对抗理智与科学。反智主义，anti-intellectualism，是急功近利者蔑视文明和知识的当代表象。很多人在辛辛苦苦地寻找各种捷径，同时无视自己的无知和浅薄，幻想着自己想要的结果能通过某种反常识的手段立刻实现。

房地产投资在这个反智的大环境下变得越来越浮躁。人们一边热衷于学习各种省税的妙招儿，一边想多贷款。这就是典型的反智思维，因为各种省税的方法，都是房贷申请的毒丸。那些能够迅速降低自住房贷款的家庭，并没有每年把RRSP的额度用足，因为他们知道自己这一年的积蓄要么用于加速偿还自住房贷款，要么放入税盾，二选一的情况下，他们放弃了省税。那些鼓吹不买RRSP就怎么怎么着的人，也是反智主义者，他们难道不知道创造财富比省税更重要吗？有收入却不报税的人，就是不想申请贷款，说其他的，都是想多了。

“地产投资是租金重要还是增值重要？”很多人问我这个问题。这是一些反智的人总是鼓吹自己能找到价值洼地，必须投资有正现金流房产的人，人为炮制的问题。投资，是指你的收入很好，已经有储蓄和富裕资金的情况下才应该考虑的问题。如果收入不足，需要用租金来补日常开支的家庭，还没有到该做任何投资的时候，该做的是努力提高收入，而不是考虑怎么做投资。地产投资和其他各种投资的目的一样，都是为了平衡一生的收入，现在收入高，但退休以后可能会出现收入硬着陆的家庭，需要现在就进行投资。现在买入投资房，每月有负现金流，可以用场外收入抵补，退休之后主动收入减少时，卖掉部分已增值的房产，并将其他投资房贷款余额降下来，释放出租金的正现金流，才是整个地产投资的逻辑。房地产投资，被动收入最重要，但不是买入之后立刻就要释放出正现金流。买入时就选择有正现金流的房产，是一种反智论调。

“现在买二手CONDO，租不出去，所以应该买楼花。”这是当下最流行的反智言论。楼花交割的时候，租金什么样你知道啊？贷款是什么政策你知道吗？利率水平什么样你知道吗？不要让别人佣金的屁股，决定了你地产投资的脑袋。

“房价涨的很高了，卖了吧；CONDO租金降了，卖了吧。”这是现在最有害、最反智的说法。投资者卖房只有两个触发点：1.当收益率低于利率的时候，需要把房产卖出，否则就会出现倒杠杆；2.加拿大停止吸收新移民。卖了之后，你是要交资本利得税的；再买入房产，是要交土地转让税的，不买入房产，你要买股票吗？今年卖出投资房的人注定是最大的输家。

走在大道上，屏蔽反智噪音，就可以长期持有，长期获利。我不是典型的房产投资成功者，就讲一个我客户的经历吧：她在2008年的时候就已经持有多伦多市中心的CONDO投资房了，当时出来聒噪房价会腰斩的反智分子占领了所有媒体，甚至家人都劝她卖房，她没听。2010年到2016年CONDO市场低迷，涨幅远远低于其他类型房产，她依然不急不躁地继续持有，并持续买进，2018到2019年加按了所有投资房，同时不断买入，现在已经有10个单元市中心的CONDO公寓投资物业了。对于长期投资，彼得林奇的看法是：“你认为长期持有是一条平稳上升的缓坡，而现实则是条充满曲折和陷阱的荆棘之路。”以多伦多二手CONDO 为例，最能说明问题，有人在2016年时卖掉了手里所有的投资房CONDO，因为6年不涨，2017年时肠子就悔青了。多伦多市中心CONDO的买卖交易，会在2月出现明显的反转，下周会有交易报告出来证实我的看法。整个春天和夏天，CONDO市场会持续回暖，甚至出现火爆的景象，因为今年秋天的租房市场就会反转，聪明的投资者不会等到秋天再入场。

听起来最轻松的办法是反智的，听起来合理的手段是反智的，地产投资的大道是拙，而不是聪明，守得住拙，才能守得住财富。

结语

地产投资和股票投资有一点是一模一样的：追逐热点，频繁买卖的人，都是投机者，赚不到钱，赚的是心跳；价值投资是正道和大道，在有安全边际的价格上，购买自己理解力范围内的、有内在价值的资产，并长期持有，最好是能永远持有，即使市场关闭一两年也无所谓，对于没有能力，也不愿意长期持有的资产，一天都不要持有。

2021年，对于地产投资者来说没有什么特殊之处，主线依然是：不理会市场波动，持续买入非热门的房产；优化家庭债务，维持和提高主动收入，克制省税诱惑，用足杠杆，推后释放现金流；坚守二手房阵地，永远走在房产投资的大道和正路上，远离偏门、险路和歧途；学会理智、悦纳和进取，不要成为反智主义的牺牲品。大道甚夷而民好径，大道平坦，可人们却偏要找捷径，自古以来我们的民族就有这样的传统，带到加拿大之后发现并不好用。如果连地产投资都要找捷径，那么散步的时候是不是也要抄近道呢？2021年在地产投资的大道上播下种子，10年之后一定会结出丰硕的成果，对于这一点，我坚信不疑。