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砖头研究所拥有多位20年地产高管，拥有20年置业经验，帮数千人实现财富飞跃。  文：所长 房产是人一生中购买的最大宗消费商品，是考验一个人双商的终极消费。 买房思路甚为关键！多数人买房经验都是个位数，买房是脑力劳动也非常考验情商，本文是从业超过20年的资深行业老总，帮你买对房，请关注同名公众号进入知识星球提问，买房咨询有问必答，让你房产配置优化，早日达到千万资产，跑赢99%人。 1、买房不是买便宜而是买预期和买潜力，房价不是越便宜就有潜力，而房价贵的地方往往更有潜力，就像牛股一样有潜力城市和区域往往都是产业、经济、人口、高薪聚集的地方； 2、买房忌讳盲目跟风，因为传到你的时候可能也是路人皆知的时候，往往是楼市见顶期和交易天量的时期，一定要学会仔细研究城市和板块，看看一手和二手房成交量，一般成交量越高时期房价越高，成交量越低房价越低，买入最好时机是成交量已经起来但房价没起来，正所谓量在价前，如果成交量已经远高于平时成交量甚至出现同比超过100%的交易量，就是见顶趋势，反而是应该考虑抛出的时期； 3、房地产周期分为横盘期、上升期、上涨期、见顶期。横盘期越长越应该关注，上升期一般时间不长，上涨期比上升期时间长，上涨期越长越应该冷静，比如一些持续涨幅超过36个月的城市，比如浙江的三线城市，西安，徐州，东莞都要非常谨慎，见顶期也是非常短，见顶期与上涨期末期不是专家很难判断，但如果交易量出现明显持续大涨，马上出台严厉调控措施则大概率进入见顶期，典型是现在的深圳； 4、买房升值的第一要素是位置、第二要素是学区，所以无论一二三四五线城市，这两个要素都拥有的楼盘肯定是值得长期持有，也是能够跑赢多数房产的品种； 5、物业管理对于买房和后期维护非常重要，好的物业管理能够帮助房产升值增值，差的物业管理连保值都困难，甚至影响业主日常生活，所以无论一二三四五线城买房，一定要挑选好的口碑的物业公司房产，不要买物业费特别便宜的小区，因为这类小区要么物业管理水平一般，要么物业水费被严格限价肯定导致物业服务打折，从而影响后期物业升值增值； 6、买房投资就不要想兼顾自住，鱼与熊掌不可兼得，很多城市升值潜力大品种是市区优质老破小学区房，这类房屋楼龄长外观破旧，面积小户型结构差朝向一般，但就是涨幅快涨的多，一定是不适合自住的品种，比如北京的万柳蜂鸟家园，深圳的八卦岭宿舍； 7、越是空气好，风景好，环境好的房产投资越要谨慎，因为这类旅游房产往往偏隅一地，但就是没有人流、没有学区，没有产业，更没有活跃的二手市场，你买过去就变成了真正的“不动产”，所以这类房产只适合自住千万不要投资； 8、三四线城市不是不能买，而是要买对，三四线城市就要买市中心，买距离好学区附近的区域，买离地铁近的（若有）小区，买房龄新的小区，房龄不要超过五年，而且要买在城市发展主方向，不能买太远的新区和郊区； 9、一个城市区域租金高不高主要看外国人占比高不高，一个城市房价高不高主要看外地人占比高不高，外地人占比越高城市越有价值，北上广深买房外地人占比都已超过60%；杭州南京苏州厦门三亚外地人占比也已经超过40%； 10、买房自住肯定越大越好，大别墅大平层更适合自住，而投资买房一定要控制面积段，两套89平米三居室肯定比一套178平米大四居回报高的多； 11、买房投资一定要看楼下中介店面数量，一条街三家以上中介店肯定二手房交易活跃，只有一家中介店谨慎考虑，一个中介店面都没有一定小心，因为根本没有二手房生存空间，你的房子将来也会很难卖掉； 12、买房投资不要问年纪大的长辈，也不要问没买过房亲戚朋友的意见，因为他们没有买房增值升值的体验，就好比你买股票咨询一位没买过股票长辈或亲朋的意见，属于对牛弹琴； 13、买房小区多大也非常重要，既不要选太小的小区也不要买交易量太大的小区，买特别小的小区或只有一栋楼小区，二手房交易小在市场中声音小，不容易引起关注，也不要买只有一个面积段小区，这样户型单一交易量也小，也不要买超大型小区，这种小区二手房交易活跃但卖房客户也多，你的卖房对手房价很难涨幅靠前； 14、买房不要买设计怪异小区，不要买标新立异小区，而是要买大众认可审美的小区，不要买风水禁忌小区，不要买高速路或高架桥边的小区，不要买距离垃圾填埋场近的小区，要买中型小区，不要买超小社区和超大社区，不要买回迁房占比高的小区，不要买物业管理不到位的小区； 15、房龄非常重要：一线城市买房房龄不要超过25年；二线城市买房房龄不要超过10年；三线城市买房房龄不要超过5年，当然学区房除外，因为大家都喜欢新房，越是新房涨幅越快涨幅越大； |
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