最高法：买房人支付了大部分购房款时，可以排除强制执行

本文导读：在房地产纠纷执行案件中，会出现这样一种情况，消费者已经支付了大部分购房款或全部购房款，此时建筑工程承包人的优先受偿权、银行抵押权和购房消费者的权利之间，应是权利保护顺位呢？

答案是：【（支付了大部分购房款的）消费者权利】优于【建设工程价款优先受偿权】优于【银行抵押权】。

本文结合一则法院典型判例，展开分析解读——

案情经过：

2015年，在A公司和B公司、甲、乙、C公司、D有限公司、第三人XX银行借款合同纠纷一案中，A公司申请了财产保全，省法院查封B公司位于大连某区两栋房屋共计186套，查封期限为三年。

后各方当事人达成调解协议，由辽宁省高院作出（2015）辽民二初字第00070号民事调解书确认。

A公司于2017年1月向省法院申请强制执行。

在（原审法院）执行过程中，案外人丙对于被查封的涉案房屋（之一）提出书面异议。原审法院于2018年作出执行裁定书，中止对该涉案房屋的执行。

A公司对此裁定表示不服，向原审法院提起执行异议之诉。原审法院审理后驳回了A公司的诉请：

丙购买案涉房屋符合《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定的法定要件，且其权利能够排除执行，故A公司不得执行案涉房屋，A公司提出准许继续执行案涉房屋的诉请，无充分的事实和法律依据，原审法院予以驳回。

A公司不服判决，向辽宁高院提起上诉。辽宁高院终审裁定：驳回上诉，维持原判。

A公司遂向最高法院提起再审申请，最高法院审查后驳回了其再审申请。

那么，本案中，法院三次审理均未支持A公司申请执行购房消费者房屋的诉请，原因和依据是什么呢——

庭审焦点：

本案焦点在于：丙作为购房消费者，其对涉案房屋所享有的债权，能否排除A公司对涉案房产抵押权的执行？

根据《执行异议和复议案件规定》相关规定的“房屋消费者物权期待权的保护条件来看，在执行程序中，丙作为消费者的生存权，一定条件下具有可排除执行的效力。

《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

（1）首先，丙作为购房者已在法院查封案涉房产前签订书面买卖合同并全价支付购房款。

本案中，丙作为购房者，在与B公司签订房屋买卖合同，约定：

丙购买B开发的案涉房屋，建筑面积100.07平方米，总价款为745,522元；付款方式为丙于合同签订日一次性支付全部购房款，B公司在合同中加盖印章。

随后丙向B公司交付全部购房款，B公司将该房屋交付于丙（该事实由B公司向丙出具的购房发票予以证明。

（2）其次，经查明丙在大连市全域无其他用于居住的房屋，故可认定丙所购商品房系用于居住且丙名下无其他用于居住的房屋。

综上，本案情况符合《执行异议和复议案件规定》相关规定中“排除执行”的三个条件。

同时，（2020）最高法民申1498号判决文书中，最高法院再审也认为：

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。

结语：

从本案可见，执行程序中，法律更侧重对消费者生存权的保护，赋予购房消费者对于买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。

当然，民事活动首要应遵循诚实信用原则，所以，在诚实信用原则的基础上，才能来谈购房者的权利保护问题。

就如上述案件中，案情经过复杂之处并不在于法律适用问题，而是作为消费者，其满足排除执行效力的几个前提要件是否符合法律规定和诚实信用原则，包括：《商品房买卖合同》的效力、无用于居住房屋的证明等等。这往往是司法实践中的辨点难点。