观点｜利率松动可以买房了？别天真了！

利率松动只是为了利好刚需人群，促进房屋回归居住属性，让更多的人有所居。对于非刚需人群以及投机者而言，政策限制依旧严格，力度并未有所减少，国家在调控楼市上的态度依然是坚决的。

——盘和林

据报道，近期多地房贷利率出现松动，有银行悄然下调了首套房贷的利率，部分银行开始执行首套房利率基准上浮10%、二套上浮15%的政策，而原本需要排队等贷的情况也在减少。北京、浙江杭州、广东广州及广东佛山等地出现部分银行下调房贷利率的现象，这是去年以来首次多城同时出现房贷利率下调。

近期楼市利率松动与央行货币政策不无关系。

从今年年初开始，央行货币政策对房地产企业都是外紧内松、定向放水，使得素来对房地产企业偏爱有加的银行也“身不由己”。

10月15 日，央行宣布下调各大主要银行存款准备金一个百分点，虽然本意是用于偿还本月中旬到期的4500亿MLF，但是除去此部分，市场上还会有7500亿元的增量资金。作为高能货币，银行准备金率至关重要，没有了定向限制，此举无疑是为银行和房产的交好除去拦路虎。银行后庭资金池充盈必然会利好房地产企业，缓解楼市利率压力，与此同时，银行能利用相关贷款业务增加自身超额准备金，为自身未来市场经营留下更大空间，因此，房地产信贷利率的降低似乎并不在意料之外。

当然，银行利率松动也给了不少房企喘息的机会。

原有的重资产、高杠杆的发展模式，让不少房企都背上了巨额的债务。据海通证券统计，在楼市火爆的2016年，各大房企纷纷乘东风，大举借债，全年房企发债总量为1.14万亿元，偿还量却只有0.07万亿元，净融资超过1万亿元。当国家开始铁腕治理房地产市场之后，2017年房企融资能力全面缩水，就连头部房企万科都表现出了融资疲态。此外，据统计，当前房企存量债务到期压力集中在2018年至2021年，房企还款期的临近正撞上楼市调控的持续深入，不少房企还债压力加大，正面临破产、被收购的风险。此时银行利率松动，对于不少房企而言，可谓“雪中送炭”。

在当前房地产调控政策开始逐步显效，楼市进入调整阶段的时候，银行利率开始松动，有人猜测是楼市即将会回暖，重回原有增长速度。事实上，这种认识是错误的，调控楼市促使房地产趋于平稳，依然是近期以及未来的重要工作之一。

首先，此次利率松动主要针对首套房。

之前国家对于房贷利率的控制是为了能够降低居民杠杆率，抑制房屋非刚性需求。但是，这种政策也的确对一些中低收入的刚需人群造成了一些“误伤”，增加了他们的经济压力。所以，国家当前适时地开始进行政策弥补，逐步完善相关机制。

据有关媒体报道，10月以来，中国银行首套房贷利率从上浮15%下调为上浮10%，四大行（中国银行、中国农业银行、中国工商银行和中国建设银行）大部分网点也都开始下调上浮比例，在杭州等部分地区开始执行首套房上浮10%，二套房上浮15%的政策。若以100万元的房屋来计算，首套房利率上浮比例降低，能够为中低收入人群减轻大约2万元左右的首付压力，这对于这个收入人群来说，意味着一个季度的收入总和。

其次，对于非首套房以及非刚需人群购买房屋的限制依然存在。

受首套房贷利率下调影响，少数银行二套房利率也随之下调，但是占比较低，而且，对于二套房购买的其他限制依然存在，例如公积金等政策还是将不少蠢蠢欲动的投机者拒之门外，不少地区之前的“限售”、“限购”等政策也并没有放松，这都能体现出政府对于楼市调控的态度并没有出现摇摆。

因此，此次利率松动只是为了利好刚需人群，逐步修整楼市调控“一刀切”遗留的问题，促进房屋回归居住属性，让更多的人有所居。而对于非刚需人群以及投机者来说，政策限制依旧严格，力度并未有所减少，国家在调控楼市上的态度依然是坚决的。

窃以为，房地产行业与国家经济有着紧密的关联，对楼市严加调控并不意味着要让其从此萎靡，社会也不应当“闻房色变”，而利率的松动，也正是给房企以及市场提供一个信息，国家会依然坚定的调控楼市，保障民众的居住需求，但也会给予房企一定的支持，让房地产市场健康平稳发展。

(作者盘和林系中国财政科学研究院应用经济学博士后，为地产深度报道专栏作家，以上为作者个人观点，不代表本报意见。)