曾备受诟病，却收获超300%认筹率，上海前滩现“真香盘”，后续多楼盘接力，这些问题你一定要注意！

前滩板块内楼宇一角（左宇 摄） 

2019年以来，上海新房市场上各路“网红盘”、“热盘”层出不穷，但最终认筹情况及去化结果却是良莠不齐。

直至9月，前滩晶萃名邸的入市，不仅让上海新房市场重现2018年的“抢房盛世”，也让“前滩板块”再次成为了大家的目光焦点。

“真香”楼盘

9月12日东方体育大厦一楼，前滩晶萃名邸开盘摇号，由上海东方公证处主持。本次，其共推出306套房源，收获了961组有效认筹，认筹率高达314%，创下了2019年新房开盘摇号认筹率的最高纪录，也是今年以来唯一一个认筹率破300%的项目。

选房当天，前滩晶萃名邸的306套房源实现日光，最后一套一楼95平方米的A户型被第508号购房者选走，其后有400余位购房者抱憾而归。自此，维持了大半月的前滩晶萃名邸抢房风暴告一段落。

事实上，在开盘之前，多数购房者更多的关注点在于前滩晶萃名邸的众多缺点上，其中，最为显著的是项目正南面便是高架。记者实地走访时发现，站在项目楼下确可清晰听到途径货车的轰鸣声，不少临南的住户或仅能闭窗度日以绝噪音。

同时，前滩晶萃名邸东南面的能源站也被购房者诟病不已，更有网友戏称之为“炸弹”，加上该楼盘是目前已开项目中距离公共交通枢纽东方体育中心站最远的一个，在多重因素影响下，前滩晶萃名邸开盘前可谓被网友“嫌弃”到了极点。不过，吐槽归吐槽，最终314%的高认筹率也足以让人道一句“真香”。

网友手绘的不利因素图

前滩晶萃名邸的高认筹率让同年度推出的其他楼盘均难以望其项背，也让不少购房者重温了2018年前滩板块创下的辉煌战绩。

东方公证处数据显示，2018年4月23日，中粮前滩海景壹号开盘推出437套房源，收获3127组有效认筹，认筹率达715.56%；同年8月7日，前滩东方逸品开盘推出656组房源，收获了1638组有效认筹，认筹率达249.7%；4个多月后，福晟钱隆广场开盘推出362套房源，收获了883组有效认筹，认筹率达243.92%；晶耀名邸更是于2018年三度开盘，累计推出了734套房源，共收获3185组有效认筹，平均认筹率高达433.9%。

制表：左宇 

记者纵观浦东新区2018年度新盘开盘情况发现，前滩板块的新房不仅加推房源数众多，且收获的认筹数近乎区域总认筹数的一半，板块战斗力可见一斑。

有业内人士指出，前滩板块的战斗力强多是缘于购房者对于该板块内房价走高预期的持续看好。2012年初，上海市领导曾公开表态，上海“十二五”将重点开发浦东前滩、世博园区、临港地区、徐汇滨江、虹桥商务区、迪士尼园区等六区域。同年6月，公示信息显示，该板块被定位成为金融中心提供服务的跨国企业地区总部集聚地。而陆家嘴的定位为金融城，主要是金融机构集聚，这也意味着，前滩的功能定位会与陆家嘴形成一种互补的金融生态。

因此，前滩也一直被称为“陆家嘴2.0”，而陆家嘴板块内汤臣一品均价高达27万元/平方米，九庐均价12万元/平方米，若以此为对标，购房者对于前滩板块内楼盘的价格预期更是高出一截。

接棒楼盘较多

值得注意的是，相对于2018年前滩板块的频频推盘，2019年，该板块的推盘节奏似有放慢。据记者统计，今年除前滩晶萃名邸外，仅前滩东方悦耀一个项目在上半年推出了620套房源，两项目总房源数不足一千，与去年相差一倍有余。

中原地产上海首席分析师卢文曦在接受《国际金融报》记者采访时表示，前滩地区土地供应少，楼盘数量不多，加上受限价影响，开发商在有节奏地控制推盘速度，故购房者可选择面较窄。

在区域内前景较好且供应较少的情况下，前滩板块内楼盘受追捧也在情理之中。或受晶萃名邸入市“试水”成功影响，前滩近期又传出多个楼盘将于今年入市的消息。

尚在外部整修的福晟钱隆广场

率先接棒的是福晟钱隆广场。据悉，该项目突发加推34套43-99㎡的1-2房，总价约399万元起，但容积率高达5，绿化率仅有10%，居住舒适度或不佳，被网友戏称为“鸽子笼”。目前该项目已认筹结束，预计于9月30日开盘摇号。

前滩华唐名邸

紧随其后的是前滩华唐名邸（即此前的弘文华唐公寓），该项目样板间已于9月7日开放，推出了的115-273㎡2-4房共212套，或填补了前滩板块内较为稀缺的大户型，但预计10万元/平方米的均价要稍高于周边楼盘，加上推出的户型较大，入手总价也颇高。

目前，前滩华唐名邸已由原来计划自持的涉外高端租赁楼盘改成可售住宅，由于此类变更较为特殊，所以项目不用认筹和公示摇号，直接以二手售卖模式入市（所以售价可以超出限价标准），购房时买家只需要承担契税，成本与一手新房交易并无区别。

位于前滩晶萃名邸东侧的前滩50地块住宅项目

前滩核心区域内还有前滩50地块住宅项目（江悦名庭-锦绣臻品）预计于今年10月推出460套房源。记者走访发现，该项目位于前滩晶萃名邸东侧，同样受高架及能源站影响较深，但优势在于其以56-64㎡小户型为主，预计最低入手价400万元+，门槛相对较低。

暂无开盘计划的前滩三湘名邸

此外，坐落在前滩九宫格内的前滩三湘名邸也被传有望于今年入市。该项目由于靠近黄浦江，前方是无遮挡的绿地公园，瞰江视野较好而颇受市场关注。不过，有项目工作人员对记者表示，目前三湘名邸的售楼处尚未搭建，其也并未听说有即将开盘的迹象。

这些地方需要注意

值得注意的是，记者实地走访时发现，如有购房者想在前滩版块内购房，以下几点或需提前关注。

其一，高额房价入手后的生活成本较高。前滩板块核心区域内办公住宅楼林立，但生活配套如水果店、餐饮店、便利店等亲民店铺却较为稀缺，高昂的租金也使这些店铺难以为继，多数居民只能前往大型商超购买日常必需品。若是“垫脚伸手”才能买入的购房者，后续生活品质或难以保证。

其二，开发建设施工地较多。前滩板块内工地随处可见，修建中的楼宇、外部整修的楼盘等都预示着该地区正在不断开发且未来也将持续开发。记者行走在九宫格内街道时注意到，虽未有大型建筑材料坠落，但灰尘、土块等建筑残渣却会不定期掉落在街道上。

其三，居住体验或不佳。由于前滩板块面积小，同一区域多个项目集中开发，容积率就相对偏高。据悉，福晟钱隆广场容积率为5.0，东方悦耀容积率为6.0，中粮海景壹号容积率为3.4，虽符合建筑标准，但居民居住体验感或受一定影响。

此外，本次开盘的晶萃名邸为开放式小区，外部未设围墙，此类小区的安全问题也是购房者需要考虑的地方。

不过，还是那一句：吐槽归吐槽，这儿的楼盘“真香”。

记者 左宇

编辑 沈玉洁