归母净利创10年新高，那个熟悉的保利回来了吗？

虽然披露得晚，但保利地产的财报表现显得颇为亮眼。

2019年，保利地产实现营收2359.34亿元，同比增长21.29%；归母净利润279.59亿元，同比增长47.9%，创近10年新高；毛利率同比上涨2.5个百分点至35%，归母净利率提升2.1个百分点至11.8%。

同时，2019全年累计实现销售回笼4312亿元，回款率同比上涨5个百分点升至93%；资产负债率保持在77.79%的低位，净负债率同比大幅降低23.64个百分点至56.91%。

不过，在房地产这个注重规模的行业里，投资者也将更多的视线聚焦在了销售排名和目标上。

4月16日，在保利地产举行的2019年网上业绩会上，当被问到“未来怎么保持行业地位，重回前三的目标是否可行”时，保利地产副总经理潘志华仅回应称，“公司将继续坚持行业龙头定位，按照这种目标开展工作，保持企业持续发展。”

在当天另一场较早的业绩会上，保利地产管理层则更坦诚地表示，3月中旬之后，公司复工速度才明显提升，“预计我们受疫情的冲击公司整体的工程进度将延后一个月到一个半月左右，全年新推货量可能会受到5%-10%的冲击”，而对于2020年目标，“保持销售规模不下降，更注重现金流的管理，进一步加大对销售回笼”。

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土储规模下降

受疫情影响，2020年一季度，保利地产实现销售金额710.2亿元，同比下滑35.2%，跌幅在TOP6房企中最大。不过，疫情并没有影响保利地产的拿地步伐。

截至3月末，保利地产在包括北京、上海、杭州、天津等在内的多个城市大手笔拿地，获取了20个项目。华创证券研报数据显示，保利地产在一季度共新增建面458.6万平方米，同比增长60.2%；对应地价346.9亿元，同比增长114.4%；拿地额占比销售额为48.8%，较2019年上涨了15.2个百分点，投资力度有所加大。

2020年一季度拿地积极，或与其在2019年的投资力度有所下滑相关。

据披露，保利地产年内新增127个项目，新增拿地面积2680万平方米，同比下降14%；对应拿地金额1555亿元，同比下降19%；拿地金额占比销售金额为34%，较2018年下降了14个百分点。

事实上，2017年、2018年，保利地产新增拿地面积分别为4520万平方米、3116万平方米，对应拿地金额分别为2765亿元、1927亿元。

连续投资规模下滑，也使得保利地产的土地储备在2019年出现首次负增长。据披露，2019年，保利地产待开发土地储备8112万平方米，同比下降11.38%。

“2019年，土储安排了1100亿的权益投资，2020年初步（安排了）1300亿资金。”保利地产管理层披露，“第一是前紧后松；第二，由于资金面宽松，土地市场价格比较高，公司采取谨慎态度；第三，各种投资方式如旧改、产业拿地都会做，目前旧改项目有100多个，大量土地在今明两年都会转化出来，所以土地储备目前有大量在进行前期工作。”

图片来源：图虫创意

值得一提的是，对未来的行业利润，保利地产管理层认为，下降是行业趋势，“今年货币政策相对宽松以后，各地土地成本上升，但国家在限价方面的策略还是非常坚定的，未来行业利润率下降趋势是肯定的。如何面对这个趋势是考验产品竞争力与内部管理能力。”

保利地产2019年毛利率的大幅上涨，在未来或许也难以保持，“从2016年开始，行业进入新一轮调控周期，随着2017年高地价项目进入结转时期，预计未来的利润率会有所下降。”保利地产管理层坦言。

不过，其同时强调，“公司在2017年到2019年的销售复合增长率在30%以上，为我们的收入结转包括利润的实现奠定良好的基础，相信在公司在保持销售规模的情况下，逐步适应波动。另外，公司将继续通过加快周转和加强成本经营等，保持较高的回报。”

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保四仍是未知数

事实上，自保利地产董事长宋广菊在2017年末的股东大会上对外披露“未来三年再站到前三位置”的目标以来，保利地产的排位问题就格外引人关注。

在2019年保持了大半年的第四名之后，当年10月份的股东大会上，宋广菊亦坦陈当年保证前四“希望不大”。

最终，2019年，保利地产以4618亿元的销售额居于融创之后，位列销售榜单第5名。比排名更糟的是，保利地产与融创的销售差距从2018年的560亿元拉大至944亿元。

不过，截至2020年一季度末，虽然保利地产的销售金额较2019年同期出现了同比35.2%的下降，降幅大于同期的融创、中海、碧桂园、万科，但依然以710.21亿元的销售规模，超过融创的617.6亿元，位列销售榜单第4位。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱在接受记者采访时表示，“自2016年起，保利地产的年度销售业绩横盘在第5名，虽然一季度销售赶超融创，位于销售榜单的第4位，但全年要保持这个态势仍存在一定压力。”

事实上，2019年上半年时，保利也曾一度超越融创，位于第四名，但下半年由于推货节奏，销售金额较上半年减少，并在9月被融创反超。

克而瑞研究中心发布的研报显示，从过去两年保利的销售分布来看，上半年销售额贡献近55%，其中二季度贡献约31%，疫情影响下公司的上半年业绩受到较大的影响，下半年销售压力较大。

此外，纵观近几年的销售情况，保利地产的销售增速有逐年下滑的趋势，从2015年的12.75%增长至2017年的47.2%之后，在2018年回落至30.91%，2019年进一步下滑至14.09%。同时，保利地产在2020年计划新开工面积4300万平方米，对比2019年开工面积缩减了13.7%。

不过，保利地产2020年计划竣工面积为3400万平方米，同比增长近24%。“在疫情发生后，我们也进行了铺排，3400万方的目标是必保的，也是可以做到的，疫情的影响量不会太大。”保利地产管理层对该计划保持着充分信心，但在销售方面目标方面，则保持了保守的态度，“对于2020年目标，我们坚持不下降，要求各个企业按照年初制定的目标积极去完成。”

“目前，去化率已恢复至8到9成，随着疫情稳定和经济社会走向正常，我们估计二季度末三季度初回到正常水平，当然只恢复至正常水平还不够，我们公司要求各个公司、项目积极做好准备拿出跑赢同行的决心和勇气来积极创新营销，使去化率水平好于平均水平，确保全年业务不下降目标的达成。” 保利地产管理层表示。

记者 郑娜

编辑 沈玉洁