历时三年终得“解题思路”，万科广信资产包引7家战投，回笼资金390亿元

对万科而言，在自己已经掌握广信资产包的操盘权后，与信达这样擅长不良资产处置且资金实力雄厚的合作方联手有利于加速广信资产包盘活。

6月29日晚间，万科连发5则公告。

一片信息矩阵中，关注度最高的内容在于，和大股东深铁的深度合作以及溢价转让广信资产包回笼资金390亿元。

合作进入加速期

万科公告称，公司已与深铁签署备忘录，拟共同投资成立合资公司，注册资本暂定为10亿元，双方各出资5亿元，占比50%。

万科及深铁将重点关注深圳市新基建及轨道相关重点片区及重点项目，探索大湾区及其他重点城市TOD大型项目建设模式。

自2017年恒大将所持万科股票全部转让给深铁后，后者便正式成为万科第一大股东。截至2020年一季度，深铁的持股比例为28.71%。

根据协议，双方的合作范围包括合作获取地铁项目上盖及周边土地，并实施项目开发；轨道沿线城市更新项目的获取、开发建设及运营；轨道沿线土地整备利益统筹项目的获取、开发建设及运营；站产城融合大型项目、新的城市发展片区统筹开发建设及运营等。

有观点认为，继今年4月万科联合深铁共同获取佛山TOD项目地块后，此番二者再度联手，意味着双方的业务合作或正在进入加速期。

6月30日的股东大会上，谈及这场合作，双方均表示看好。万科管理坦言，“TOD模式是轨道来支撑，和深铁合作确实有利于我们开拓。”深铁董事长辛杰则形容双方是最优化的组合，合作是永恒的，他表态“将不断为深铁、万科获取资源”。

“最后的大礼包”

此外，在那场“史诗级交易”三周年之际，万科终于迎来了援军。

根据公告，万科拟转让下属公司广州市万溪企业管理有限公司（下称“广州万溪”）的50%股权给“中信信托·广州万溪股权投资集合资金信托计划”（下称“信托计划”），为广信资产包引入以信达为首的七家战略投资者，同时万科将继续担任项目操盘方，推进项目建设。

在6月30日的股东大会上，总裁祝九胜形容这是“20年的问题，经过三年的探索，万科如今已经找到了‘解题’思路”。

三年前的同一天，广州万溪以551亿元竞得广信资产包，这个庞大资产包里的核心资产包括了广州市区16宗可开发土地，价值不言而喻。除了万科之外，碧桂园、保利、中海、越秀等都曾欲将其收入囊中，最终，万科以551亿元的代价独揽之。彼时，万科创始人王石称，这是他告别万科最后的“大礼包”。

本次公告显示，交易完成后，万科将整体回笼资金390.4亿元。根据公告披露信息，此前万科累计已对广州万溪投入470.4亿元，其中80亿元为股权投入， 390.4亿元为股东借款。

此次万科引入战略投资者并非单纯的股权转让，而是采用“股权+债权”的交易方式，三步走。

首先是万科将广州万溪50%股权以70.4亿元的价格转让，收回前期股权投入40亿元，获得预付款溢价30.4亿元；同时根据“同股同投”原则，信托计划根据万科此前的股东借款投入，向广州万溪提供借款70.4亿元用于归还万科给广州万溪的前期借款；最后引入并购贷249.6亿元，归还万科给广州万溪的剩余前期借款。

背后的野心

引入战投在外界看来并不意外。

3年前拿下资产包后不久，万科便流露出合作开发之意：“将与竞拍前已有联合投资承诺之合作方进一步落实共同开发事宜，并根据董事会授权与其他意向合作方协商共同合作开发事宜。”

在后续多次关于广信资产包的公告中，万科也一直表明了引入合作方的意向，由此可见，万科引入战略投资者早有布局。

本次公告显示，经过三年筹备，广州万溪先后推进资产的交割、改制，直到2019年12月广信房产完成改制，从全民所有制企业改制为有限责任公司后，引入战略投资者的前期准备工作才终于完成。如今改制完成后仅半年，以信达为首的七家战略投资者便迅速引入，显然是一个长期谋划的结果。

在这长期谋划的过程中，信达显然是一个合适的战投角色。有不良资产业内人士表示，“信达作为战略投资者，完全在意料之中。信达掌握了广信的众多债权，是广信资产包的核心债权人之一。三年前，信达也曾经参与过广信资产包的投标。而对万科而言，在自己已经掌握广信资产包的操盘权后，与信达这样擅长不良资产处置且资金实力雄厚的合作方联手有利于加速广信资产包盘活。”

三年前拿下广信这块难啃的骨头显然并非意外。此后两年间，万科又在北京、杭州多地频频参与多宗资产包的收购和盘活。今年4月28日，万科参股深圳国资委设立的深圳资产管理有限公司，同样是以不良资产处置为主业。

在业内人士看来，此举一方面是因为，在招拍挂竞争日益白热化的市场形势下，收购各类资产包的模式已成为获取优质项目的重要渠道之一；另一方面，资产包往往是大型复杂项目，风险和收益共存，解包和盘活有很高的门槛和难度，广信资产包沉寂了20年，万科不会不清楚其中的难度和复杂性，很可能是希望倒逼自己在大型复杂项目方面走出一条路来，“近年其频频动作也说明了在这一领域深耕的野心”。

股东大会上，祝九胜的发言也表露了万科的筹谋，“如果我们能和合作方一起，把这个不良资产包解好，就能建立起不良资产的盘活能力，以此提升万科在大型复杂交易领域的能力。”

记者 孙婉秋

编辑 沈玉洁