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2月28日，国家统计局发布了《2020年国民经济和社会发展统计公报》。数据显示，2020年末，常住人口城镇化率超过60%，保持稳步增长态势。过去四十年，中国城镇常住人口从1.7亿快速增至8.5亿，净增加6.8亿，城镇化率从17.9%提升至60.6%，整体经济经济格局发生了重大改变，且未来30年，城市化仍有20%的提升空间。 说到底，城市化的本质还是人口从农村流向城市，城市也迎来了翻天覆地的变化。一座座高层住宅拔地而起，人们也开始进入高楼大厦办公。除了一二线大城市以外，一些小县城最近几年也开始致力于建设高层楼房。此外，还有一个直观的感受就是楼房越建越多、越建越高、同时也越来越密集。  高层大规模建设，提高了土地利用率，解决了城市化带来的住房需求问题，同时也让住户感受到了良好的视野环境，高层住户的采光和通风效果也会更好。但随着时间的流逝，高层住宅也开始出现问题，一些具有代表性的专家发表了自己的观点：1、中国城市发展研究会城市研究所所长周天勇认为，未来几十层高层住宅将会大幅度贬值。2、北京大学光华管理学院教授朱国忠直言不讳表示，未来高层可能会沦为“贫民窟”。3、城市规划设计研究院院长李晓江也认为：许多城市已经成为“水泥森林”，高层住宅以后会是一个沉重的负担。  从购房者的角度考虑，高层住宅的问题主要集中在以下三个方面： 1、性价比逐渐降低 随着楼层越来越高，高层住宅需要配置的电梯、楼梯数量也会增多。相应地，对于购房者来说“公摊面积”也会越来越大。一般来说，超过20层的住宅，公摊比例会达到25%以上，除了电梯以外，热水交换站、水泵房、配电室都会占到公摊面积的一部分。如今房价依旧处于较高水平，每公摊出去1平米，相当于多花了上万元。此外，除了购房时的公摊以外，房龄超过10年后，各项维修费用也会增多，比如外墙修补、电梯维护、各种设备保养等等，也是一笔不小的开支。因此，高层住宅的性价比会越来越低。 2、居住体验变差 有一个指标，和居住体验直接挂钩，那就是经常说的“容积率”，指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。随着住房密度不断加大，小区内的容积率也越来越高，因此整体生活质量会不断下降。举个很简单的例子，每逢节假日或者傍晚散步的时候，小区会出现特别多的人，那么原本安静的环境也会嘈杂起来，就不利于散心和休息了。此外，由于楼层之间距离太近，住在中下层的住户采光和通风效果就会变得很差，室内长期阴暗潮湿。 除了生活体验以外，消防救援也是不容忽视的问题。对于高层住宅小区来说，虽然火灾发生的概率比较小，但随着房龄不断增加，一些不稳定的因素也开始出现，比如电路老化、设备年久失修等等。特别是一些疏于物业管理的小区，车辆随意停放，严重阻碍了消防的正常救援。数据显示，目前消防车上升+高压水枪的极限具体为85米左右，相当于27层左右的高度。因此对于高层住户救援也是一大难题。  3、拆迁问题 拆迁是每个购房者都必须面对的关系到自己切身利益的问题。很多人都认为，等到高层住宅达到一定年限，可以像如今城中村一样拆掉重建。真有这么简单吗？答案是否定的。一些业内人士表示，过去房子之所以能拆，主要都是几层的小平房，拆掉可以建造更高的房子，还是有利润。但如今住宅普遍都达到了20~30层，拆掉难度很大，如果按照150%的赔付比例的话，那么新建的起码要达到40~50层才能回本，除开各项收益，新建住宅需要达到60层以上才能盈利。有专家坦言，未来高层住宅基本不可能拆迁。 事实上，无论是学者提出的担忧也好，还是购房者自身的居住体验也罢，高层住宅的这些弊端，国家也早已经注意到了，近两年相关部门也多次提出要“推进城市更新和建设方式的转型”，住建部也已确定：2021起住宅要按照“新标准”处理。在《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》中就对于高层建筑与民用住宅提出了相应的规定，具体情况如下：  从中我们不难得出两个结论：第一，未来开发商想要建设超过100米的高层住宅十分困难。因为要与城市规模、空间尺度相适宜、与消防救援能力相匹配，而上文已经提到过，目前大部分消防极限救援高度达不到100米的高度。第二，中小城市需要严格控制超高层建筑，县城住宅要以多层为主。 高层或将“停建”？ 目前来看，对于购房者来说，高层住宅已经越来越不受欢迎了。通过“新标准”我们知道，开发商通过拆迁的方式来建造新高层住宅已经无法实现，如今很多住宅的高度已经超过了20层。更为重要的是，还有两条新规会对高层住宅产生影响。 其一是多地发出的“多层住宅增设电梯”要求：北京、江苏、浙江、上海等地已经明确要求新建4层以上的多层住宅加装电梯。如今建造技术早已经成熟，多层住宅增设电梯并不是难事，尽管没有相关要求，我们也能够发现如今身边新建的多层住宅基本上都会配置电梯。其二是“旧改”的登场：如今大多数地区的拆迁工作已经进入尾声，取而代之的是“旧改”的登场，其中有一项很明确的规定，符合要求的4层以上老旧小区住宅可以加装电梯。  对于高层住宅来说，由于热度的降低，其本身的购房需求就已经流失了一部分，如今多层住宅加装电梯新规普及后，越来越多的人会选择入住多层住宅。原因很简单，相较于高层而言，多层住宅公摊小、容积率低、火灾风险较小，上下楼也很方便。对于老旧小区的住户来说，“旧改”过后，整体生活质量水平都会提升，同时解决了“悬空老人”上下楼问题，因此也不会搬离老旧小区选择高层电梯房了。 对于开发商来说，一方面高层住宅建设受到限制，另一方面高层需求在不断降低，因此未来或许会以多层住宅建设为主。与此同时，在高层限制令、多层加装电梯新规、老旧小区改造等多个“新标准”下，对于我们住房发展方向也会产生深远影响，目前来看，2021年起，这2类老房子将会吃香：  第一类是加装了电梯的多层住宅。首先，高层住宅问题出现后，多层住宅的需求会直线上升，那么其价格也会相应上涨。其次，多层住宅有着自己的优势，整体容积率较低、并且火灾等安全隐患更小，一旦发生安全问题，逃生难度也会大大降低。最后，多层住宅的高性价比，由于住宅人数不多，因此一般一部电梯就能解决出行需求，因此公摊会小很多，并且后续的各项维护维修资金支出也会减少。 第二类是可以加装电梯的老旧小区住宅。一般来说，老旧小区地段都比较好，处于城市的核心位置，周边资源配置丰富，商场、医院、公园等基础设施齐全。而旧改过后，生活水平、居住环境等方面都得到了提升，特别对于加装电梯的小区来说，老人和小孩的出行安全得到了保障，并且电梯加装在外部，因此公摊不会受到影响，未来具有一定的升值空间。 |
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